狛江市役所

平成29年６月９日（金曜日）　午後６時30分～８時45分

卯月委員長、澤野副委員長、佐藤委員、加藤委員、久光委員、津田委員、松坂委員、平野委員、荒山委員、五十嵐委員、岩永委員

石橋都市建設部長、小俣和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）まちづくり推進課長、三宅まちづくり推進担当主幹、富永まちづくり推進担当主査、榊田主任、富岡主任、福井主任

１．狛江市まちづくり条例等の一部改正について

２．その他

１．狛江市まちづくり条例等の一部改正について

事務局　　最初に、４月1日付けで人事異動があったため、新任の部長からの挨拶と、まちづくり推進課の職員の紹介をさせていただく。

部長　　 （部長挨拶）

事務局　　続いて、まちづくり推進課の中で異動があったので、職員の紹介をする。

　　　　　（職員紹介）

委員長　　それでは、まちづくり委員会を開会する。議題の１について、事務局から説明をお願いする。

事務局　　それでは議題１から説明させていただく。

議題１　狛江市まちづくり条例の一部改正について

１「大規模土地取引行為の届出」規定の導入について

【概要】大規模開発等事業について、「事業構想の変更が可能な時期までに行わなければならない」と規定されているが、既に土地の購入及び事業収益計画が立案されており、事業構想としても調整が困難であることから、大規模土地取引行為を行う前の段階で、土地に関する利用方法等の助言ができるようにする。

委員　　　大規模土地取引行為の届出（以下「取引行為の届出」という）規定の導入については、ぜひ導入していただきたい。また、比較表を見ると、開発行為の対象範囲は3,000㎡が最低ラインと考える。もう1つ、取引行為の届出を行った日の翌日から起算して２年の範囲内において行う大規模土地取引行為の２年の根拠は何か。

事務局　　他市の状況等を確認する。

委員　　　まちづくり条例（以下「条例」という）第44条第３項にて、大規模開発等事業構想（以下「事業構想」という）の変更が可能な時期とは具体的にどういうことか。

事務局　　平成26年の条例改正にて事業構想の段階で届出をしてもらうこととした。より現実的に変更が可能となるよう土地を購入する前の段階で、助言ができるよう条例に盛り込みたいと考える。土地を購入して事業を動かさなくてはならないことになる前に助言ができるようにしたい、という趣旨である。

委員　　　土地に賃借権を直接設定する場合は含まれるが、土地のオーナーが自前で建物を建てて、人に貸す場合はこの届出の対象外となるので確認が必要である。

委員　　　地主が建築する場合にも届出が必要なのか。

事務局　　対象外である。

委員長　　地主が建築する場合は、どうなるのか。

事務局　　その場合は取引行為の届出はなく、事業構想の手続から進んでいく形となり、現状と同じ手続からとなる。

委員　　　この課題は、取引行為の届出に関する手続規定がないため、それを条例に追加したいという意図でよろしいか。

事務局　　その通りである。

委員長　　土地を販売する側が私有権の侵害で訴訟を起こすようなことは、一般的にはないのか。

委員　　　そのような話は聞いたことがない。

委員　　　つまり事業者が納得して購入するということか。

事務局　　取引行為の届出の前にその場所についての課題等、住民の意見が反映できることに価値があると考えている。

委員　　　助言は誰がどのような内容で行うのか明確にする必要がある。

事務局　　まちづくり委員会に相談しながら、市長名での助言を想定している。

委員　　　形式的には市長の名において助言を行うが、実際はまちづくり委員会に話が降りてきて、委員会で検討することになるであろう。

委員長　　条文には、市長はまちづくり委員会の意見を聞くものとする、等の文言が入る可能性がある。

委員　　　大規模開発等事業と連携する形で追加するのか。趣旨からすると取引行為の３か月前まででいいのか検討する必要がある。府中市などは締結の６か月前までとしており、他の自治体の事例と比較検討する必要がある。

事務局　　次回までに確認する。

委員長　　届出に際し必要な書類は規則で定めることになるだろう。他市の条例等を参考に検討すべきと考える。

委員　　　この課題の趣旨としては、権利の移転だけなので、例として権利だけ移転して10年間塩漬け、ということもあり得るわけである。要点は構想検討会を実のあるものにするため、取得してすぐ開発するような事例をターゲットにしている、それに対し実のあるものにしようという趣旨であると考える。

２　協議会が提出する地区まちづくり計画の提案について

【概要】現状、地区計画策定を想定した住民提案の手続規定がない。現制度ではテーマ型まちづくり活動において、地区計画をテーマにした提案をすることは可能であるが、事例を参考に手続のあり方を検討する。

委員　　　資料の【改正の方向性】のところで、提案にとどめる、とはどのようなことか。

事務局　　現状は、提出された計画が市の計画として認めることができなければ、その計画は否認されたことになる。市の計画として公定化するのであれば、その内容がそのまま進んでいく形である。選択肢はどちらかしかない。地区計画としてまちづくりのルールを地区まちづくり計画として出されても、それは地区計画で行いたいことなので、地区まちづくり計画という地区計画とは全く違う別物の計画として作ることはできない、ということになってしまう。他市では、肯定か否認だけでなく、提案として受け、提案に配慮するよう市として努める、という流れもある。例えば、地区計画の提案が出てきた場合、地区計画は市が決めるものなので、反映できるものは反映し、市の地区計画としての案を作るということである。しかし、狛江の地区まちづくり計画は地区計画とは全く別のものであり、提案を受けるか否かだけの話であり、提案の内容を一部反映するという手続が現状ない。現状の条例では、地区まちづくり計画とテーマ型まちづくり活動という提案制度の２本立てにしている。条例を改正しなくても、テーマ型まちづくり活動で提案を受けることはできるが、この部分の位置づけを一度整理検討したほうが良いと考え、議題に載せたところである。

委員長　　地区計画というのは法的に定められた地区のルールであり、地区の８割以上の合意が得られていない場合は地区計画を定めることができない。他市では地区計画まで至らないものを、地区まちづくり計画の中に入れて、法的拘束力は弱いが、緩やかに定めている所もある。そのような解釈でよろしいか。

事務局　　それが狛江市で言うところの地区まちづくり計画である。

委員長　　行政としては、地区計画にしたい、という気持ちは分かるが、実際は簡単にはいかないのではと考える。ただ、地区計画に入れられるものは入れていき、方向性をきちんと作っていくということが必要と考える。

委員　　　地区計画、地区まちづくり計画等、表現が紛らわしいと感じる。

委員　　　条例第22条には、地区計画に結びつく事項も盛り込みたい、ということと思うが、表現が分かりにくい。分かりやすい条文を検討すべきではないか。

委員長　　テーマ型と総合型を分離しない方がいい。

委員　　　地区まちづくり計画の法的拘束力はあるのか。

事務局　　条例上の手続は必要であるが、建築確認など法的手続等には影響が無く、リンクしていない。つまり地区まちづくり計画に抵触することを理由に建築確認の許可が下りない、ということはない。

委員　　　この課題については、もし変えるのであれば、小手先で条文等を変えるよりも、根本的に整理した方が良いと考える。

委員長　　横浜市には地区まちづくりルールとプランがある。事務局で研究して欲しい。

委員　　　地区まちづくり計画は、建築協定と似ているが違いはあるのか。

委員長　　建築協定は地区内住民の100％の賛同が必要である。地区計画より厳しい内容となる。地区まちづくり計画は、敷居の低いルールづくりという主旨である。

３　地区計画が定められた区域における、大規模開発等事業構想手続の省略について

【概要】地区計画策定手続において、大規模開発等事業構想手続に相当する手続が存在するが、現状では地区計画の有無に関わらず、規模の大きい事業については大規模開発等事業手続をとらなくてはならない。そこで、地区計画が定められた区域において、大規模開発等事業に相当する規模の事業を行う場合は、大規模開発等事業構想手続を省略できるよう検討する。

委員　　　地区計画の場合、大規模開発等事業構想手続を省くのは、既に地区計画導入の所で議論が尽くされているから、ということだが、地区計画で扱っていないテーマ、議論していない内容はどうするか。

事務局　　通常の開発等事業の手続は行うので、その中で議論することになる。

委員長　　改正の主旨は良いと考える。ただ、第44条の文言を整理して欲しい。７頁の新旧対照表（案）で、「ただし、地区計画を策定した事業については」、事業の意味が不明である。

事務局　　地区計画の策定された地区内で行う事業、という意味である。

４　調整会及び構想検討会における事前聴取の位置づけの明確化

【概要】調整会及び構想検討会を効率的に審理するため、近隣住民及び事業者に対して事前にヒアリングをしてきたが、今後は事前のヒアリングについての位置づけを明確にする。

委員　　　事前聴取（ヒアリング）はできる規定ではなく必ず行うという主旨か。

事務局　　事前聴取（ヒアリング）は必ず行う。構想検討会や調整会が始まった後で、意見を聴取する必要が生じたときは、それも「できる」規定で規則にて位置付けることを考えている。

委員長　　事前聴取を条例上なんと呼ぶか、適切な名称を考えた方がよい。

委員　　　「個別に」という表現は誤解を生むかもしれない。近隣住民も含めて個別に意見、陳述を求めることにしているので、私は聞いていない、ということが起こる可能性もあり、全員に聞くことになるのか。

事務局　　近隣住民に集まってもらい、話を聞く形になる。一人一人、10人いたら10回行う、ということではなく、近隣住民の請求された人に来ていただき、事業者にも来てもらう。「個別に」の表現については訂正する。

委員長　　調整会など、狛江のような方法で行っている自治体はそう多くはないだろう。

副委員長　近隣住民の範囲は規定があるのか。

事務局　　条例に近隣住民の範囲の規定がある。

委員　　　ヒアリングは事務局が行うのか。

事務局　　まちづくり委員会で行う。

委員　　　構想検討会の案で、条例第48条「開催するものとする」とあるが、これはその前に市長が裁量で開催するかどうか、委員会に要請するかどうか、について市長の裁量は残すということか。つまり、現在の条文（第48条）では、「開催を要請するよう求めることができる」とあるが、案だと「構想検討会を開催するものとする」とあり、純粋にこれは異なる条文だということでよいか。また、案48条第２項に「市長が（中略）相当の理由があると認めたときは、委員会に対し、構想検討会の開催を要請するものとする」あり、裁量があると解釈してよいか、この部分は変更しない、ということでよいか。

事務局　　その通りである。

委員長　　（事前聴取を）最初の一回は必ず行う、ということでよいか。途中で行う場合は規則等で定めるということでよいか。

事務局　　運営規則等にてできる規定とし、必要に応じて開催できるようにしたいと考えている。

委員長　　事前聴取という文言について。例えば近隣住民ヒアリング、事業者ヒアリングなど適切な名称を考えたほうが良いと考える。

委員　　　経験上、ヒアリングの時点では意見を言っても手遅れで変えられないことが多い。土地取引の段階で市民が知ることができるのか。スイスでは事前に枠組みをつくることが義務付けられている。

事務局　　「大規模土地取引行為の届出」の中で、看板の設置を規定し、一定期間市民からの意見を受け付ける形を考えている。これは土地取引をする前に行うものとする。

委員長　　看板だけでなくパースなどを取り入れ、より市民に分かりやすいものを義務付けたほうがいいかもしれない。時代の流れかもしれない。委員が言うようにスイスは条例で枠組みが義務付けられているようだ。

委員　　　田園調布では田園調布会という組織があり、事前に必ず建築構想を近隣住民に見せて、それから建築確認、条例等の手続に入っていく仕組みである。銀座なども同様の仕組みがある。銀座ではエリアマネージメントを行っている。また、鎌倉市では開発構想図をホームページにあげており、検討してみるのも良いかもしれない。

委員長　　ホームページに掲載するなら、当然現場に看板や模型も設置する。何より現場を通る近隣住民が気付くことが重要と考える。

５　まちづくり条例第25条に規定する「開発等事業」の適用範囲の変更

【概要】一戸建て住宅については、全て「開発等事業」の対象とならないよう適用範囲を改めること、及び開発等事業の適用となる延べ面積要件を300㎡から500㎡以上とし、小規模開発等事業の延べ面積要件を300㎡から500㎡以上へ変更する。

委員長　　この議題は、戸建て住宅を開発等事業から除外しても良いのでは、ということか。

委員　　　例えば3,000㎡の宅地の分譲もまちづくり条例の対象外とすることか。

事務局　　3,000㎡の宅地の分譲は大規模開発等事業の手続が必要になる。その中で区画割をした１戸ずつの戸建てを建てるにあたっての条例の手続ではない。この議題で挙げているのは、普通の戸建ての住宅であっても、たまたま高さが10ｍを超えてしまう、４階以上であるなど、高さや階数で条例の規制を受けてしまう建物であり、そのような規制制限等を対象外としてはどうかという提案である。

副委員長　条例第25条で、300㎡未満を500㎡未満に変更することが妥当かどうか。不正がないか心配である。

事務局　　比較的規制の緩い長屋のような共同住宅であっても、４戸以上は条例の手続対象となるため、不正等の問題はないと考える。

委員　　　300㎡から500㎡へ変更する理由というか、根拠は何か。

委員　　　他の自治体の例が知りたい。

事務局　　狛江市は、かなり小さいと思う。一般的には1,000㎡、または500㎡が多い。これまでの取扱い上、あまり問題になったことはない。少し緩和できればと考えている。

委員長　　適用範囲を変更することには異論はない。500㎡にする根拠がもう少し明確であれば良いと考える。

６　文言の整理

事務局　　文言の整理は、事務局でもう少し整理したのち、委員会で報告する。

◇関連する規則の整理

①歩道状空地

【概要】準工業地域における敷地面積500㎡以上の集合住宅については、住居系斜線の導入もしくは歩道上空地の設置のいずれかを選択できるよう改正する。

事務局　　この議題は、条例の条文ではないが、規則で新たに改正することを考えている。条例ではないが、意見等いただければ参考としたい。

委員　　　東京都総合許可要綱は、公開しているのか。

事務局　　東京都に確認する。

②公園提供

【概要】事業者に提供公園、自主管理公園、もしくは緑のまちづくり協力金のいずれかを選択できるよう改正する。

委員長　　（仮）10％に相当する面積とは。このことについてもう少し詳しく聞きたい。

事務局　　今回の規則の改正のなかで、仮に10％とした場合のイメージとして、（仮）と付けている。６％を10％に変えたら、という意味である。10％で自主管理公園を選択することも盛り込みたいと考えている。実際に構想検討会を行った（仮称）喜多見計画では、自主管理公園と歩道状空地を自分で管理するということで、11％の自主管理という形になっているので、あの程度の広場で自主的に実施するのであれば、3,000㎡以上の開発の場合に選択肢としてあって良いのではと考えている。

委員長　　６％の提供公園でなくとも良いだろうという考えか。

事務局　　市が６％、3,000㎡だと180㎡という小さい公園が提供されることになるので、10％きちんと担保されるものができていることが前提となるが、それであれば自主管理の10％が良いのでは、という考えである。

委員　　　自主管理公園の敷地は、建ぺい率、容積率に算入できるのか。

事務局　　10％の自主管理公園の場合は、敷地として算入して良いことになっている。建替えるときもゼロ換算でよいということである。

委員長　　提供公園の場合はゼロ換算ではなくなるはずであるが。

事務局　　提供公園は市に移管するので建替えの時は不自由になる。付け替えが発生するかもしれない。

事務局　　市内部でも検討しているが、６％というと3,000㎡の開発で180㎡の公園の提供を受ける、というのもあるのだが、ひとつの案として、最低基準として300㎡程度にして、3,000㎡でも最低300㎡の公園を提供してもらう、ということができないか、ということを検討している。例えば12％にしておいて、そのうちの10％相当は公園として、２％はその他とするなど、もう少し細かく決めるのも一つの考えかと思う。

委員長　　事業者が提案してくれば検討するが、そこまで細かく規定するのはどうかと思う。

委員長　　例えば歩道状空地は、公園面積の0.5換算とか、何㎡以上だと1.0換算とか、公園に換算する場合の率など、横浜市を参考にしてみてもいいかもしれない。

委員　　　都心で屋上などに畑や緑地をつくるなどの事例があるが、この場合は何か面積換算などに反映されるのか。

事務局　　緑化の基準で何％緑化する場合、壁面緑化、屋上緑化などはカウントされる。ただし、公園には反映されない。

委員長　　最近は立体公園という制度ができ、屋上の緑部分も公園としてカウントしているところもある。

副委員長　歩道状空地を誘導するような条文があるといいと思う。

事務局　　他自治体の条例には歩道状空地を誘導する条文があると思う。

委員　　　歩道状空地を入れることを必須としても良いのではないか。ぜひ検討して欲しい。

委員　　　公園の維持管理費用を抑えることとある程度の規模の公園の確保をバランスよく行うことは簡単ではないと考える。また、６％は変えられないのか、5,000㎡未満であればすべて協力金に振りかえられるということか。

事務局　　３％は都の開発で必ず必要となる。６％変えられないわけではないと思うが、３％以上の数値は最低必要となっている。

委員　　　提供公園・自主管理公園・協力金という３つの選択肢があるということで良いか。個人的には小さい公園がたくさんあるのは良くないと思うが、最近の傾向はどうなのか。

事務局　　協力金の選択が多い。

委員長　　それでは、議題１についてこれで終了とする。

議題２　　その他

事務局　　事務局から、２点話をさせていただく。１点目は、（仮称）喜多見計画についてである。資料２を見てほしい。その他、「調整会・構想検討会資料」の中に、前回までの（仮称）喜多見計画の図面も挟んであるので、併せて見てほしい。資料２の２ページから５ページまでは、事業意見書及び事業回答書（案）である。５月８日から22日までの間、事前協議申請書の公告縦覧期間であったが、その期間内に近隣住民から２通の事業意見書が出された。１通目の意見は「近隣の低層住居に配慮した計画としてほしい」、及び「樹木について、近隣住民と話し合った内容にしてほしい」との内容であった。それに対して事業者から、「構想検討会報告書の、第一種低層住居専用地域への配慮についての高さ制限について合致した計画とします」という回答案が届いている。樹木の件についても、「平成29年４月15日に開催した、近隣住民との意見交換会での内容を基に計画を変更して、協定を締結する」という回答案が届いている。２通目は、「構想検討会の中で話し合ってきた高さ制限に合致しておらず、大きな問題と考える」「構想検討会の委員や市民の方が長時間を費やしたことがムダになるので、考えてほしい」とのことであったが、それに対して事業者から、「第一種低層住居専用地域への配慮についての高さ制限について合致した計画とします」という回答案が届いている。６ページからは、

10月７日にまちづくり委員会から頂いている意見照会書を添付した。事業者は、当初９ページにあるような修正案を作ってきた。10～14ページのように、６階７階の住戸を削るような計画だったが、建物が東側に３ｍ程度移動するため、近隣住民には好ましくない案だった。近隣住民からこのような意見書が提出されているので、再検討を要望したところ、15ページ以降に掲載している新しい案が出された。委員会から頂いた報告書の内容で、道路の反対側から15ｍまでは高さが12ｍ、道路の反対側から20ｍまでは高さが15ｍ以内に抑えて、構想検討会に出された図面の配置の中で、高さ制限を守る計画に変更してきて、住民からの意見書に合致する内容の計画案となっている。まちづくり推進課としては各課協議会で、構想検討会で示した案を守ってほしいと要望しており、今回事業者から、委員会からの意見に全て合致するような案で作ることが出来るという回答をいただいたことから、市としては要望内容が守られたこの案の内容で良いのではないかと考える。

委員長　　１点目の（仮称）喜多見計画について、質問やご意見等あるか。私は非常に大きな成果であり画期的な内容であることを評価する。要望を受け入れた事業者には感謝する。

副委員長　東棟の７階は中止となっている。全体として何住戸減なのか。

事務局　　４戸減である。

副委員長　１戸あたりの住戸面積も減っているのではないか。

委員　　　戸数が減っていて、容積を目一杯使うのなら、１戸あたりの住戸面積は増えているのではないか。

事務局　　事業者は、そのような方向性で考え直すと言っていた。売値には、反映させたくないとのことだった。

委員長　　この案は、近隣住民に周知したのか。

事務局　　事業意見書を出された近隣住民には、個別に回答する。

委員長　　構想検討会に来た近隣住民には、どのように周知するのか。

事務局　　事業者が周知に回ると言っている。

委員長　　それでは、２点目について事務局よりお願いする。

事務局　　議題１で説明したが、今年度は、まちづくり条例の改正について議論していただくため、６回程度のまちづくり委員会を想定している。コンスタントに開催をしていきたいため、次回のまちづくり委員会を７月13日（木曜日）午後６時30分から開催したい。

委員長　　委員の皆様の予定はいかがか。

事務局　　委員の過半数の出席でまちづくり委員会は開催できるが、委員の皆様のご予定はいかがか。（過半数の挙手あり）

事務局　　過半の出席が可能となるので、次回は７月13日（木曜日）午後６時30分から防災センター３階会議室で開催させていただく。今年度は、資料も多くなる予想なので、資料を綴じるファイルを用意した。資料用と委員会用のファイルを用意したので、資料をそのまま机上に置いていただければ、事務局で次回までに閉じておく。

委員長　　それでは、本日のまちづくり委員会は終了とする。