狛江市役所

令和3年４月26日（月曜日）　午後６時30分～８時30分

狛江市役所４階特別会議室

卯月委員長、井上副委員長、澤野副委員長、加藤委員、寺内委員、津田委員、五十嵐委員、荒山委員、小川委員、惣川委員、松野まちづくり推進課長、富永都市計画担当副主幹、土橋まちづくり推進担当副主幹、伊藤主任、草野主任、瀬戸主事、北川主事

佐藤委員

1.  地区まちづくり協議会の認定について
2.  多摩川住宅地区地区計画及び多摩川住宅ニ号棟建て替え計画に関すること※期間の経過により、非公開情報に該当しなくなったため公開

委員長：まちづくり委員会を開催する。本日は、「議題１ 地区まちづくり協議会の認定について」、「議題２ 多摩川住宅地区地区計画及び多摩川住宅ニ号棟建て替え計画に関すること」の２件ある。議題２については、狛江市まちづくり条例第９条第４号の規定により、提言することになる。それでは、「議題１ 地区まちづくり協議会の認定について」、事務局より説明をお願いする。

１ 地区まちづくり協議会の認定について
【事務局より地区まちづくり協議会の認定について説明を行う】

委員長：それでは、「狛江・和泉多摩川リバーサイド賑わいのある街づくり推進会」より活動区域を修正していただいたということなので、地区まちづくり協議会として認定するということでよろしいか。

【一同了承】

２ 多摩川住宅地区地区計画及び多摩川住宅ニ号棟建て替え計画に関すること
委員長：それでは、「議題２ 多摩川住宅地区地区計画及び多摩川住宅ニ号棟建て替え計画に関すること」について、事務局より説明をお願いする。

【事務局より多摩川住宅の建て替え案についてパワーポイント及び配布資料を基に説明を行う】

委員長：御意見をいただく前に確認であるが、昨年７項目の答申を行った。その７項目の１番目で長大な壁面について述べたが、今回は長大な壁面についてのみ修正案があって、来月の都市計画審議会には、この長大な壁面が改善できたという決定を行うのか。残りの６項目については、今後改善するという理解でよろしいか。

事務局：７つの答申のうち、６番目の都市計画公園の廃止については、５月の都市計画審議会において、都市計画公園を廃止して、地区施設に移行する予定としている。７番目の既存樹木については、今後も審議してできる限り既存樹木が保全されるよう努めていただくことになる。建て替え計画の改善については、資料２に示すとおり、令和２年１月17日付けで多摩川住宅ニ棟団地管理組合法人から７項目に対してどのように改善するかというものをいただいている。 

委員長：まちづくり委員会としては、説明していただいた壁面について、検討していくということであるが、他の項目については資料２のとおり粛々と進めていくだろうということを前提にするということでよろしいか。

事務局：「賑わい軸の一体的整備」についても、まずは都市計画審議会にて、地区計画変更を行い、それに基づいて具体的な建物プランを考えていくことになる。最終的には、建て替え組合ができることで具体的な建物のプランが分かる。まちづくり条例に基づく構想検討会の開催の際には、にぎわいのある施設があるか等答申いただいた点について具体的に確認していくことができると思うので、まずは地区計画変更を進めていくが、長大な壁面等建物については、都市計画審議会において付帯意見付きの答申とする方向のため御意見いただきたい。 

委員長：ディベロッパーや管理組合法人ではなく、市長の附属機関である都市計画審議会に対して、まちづくり委員会から意見を出すということで良いか。

委員：都市計画審議会は、建物について具体的に言える場ではないので、まちづくり委員会の提言を都市計画審議会に反映できるよう調整していきたい。

委員長：本日は、前回の答申１の長大な壁面について議論していただく。答申６の都市計画公園の廃止については、都市計画審議会で判断することなので、お任せることになる。答申２、３、４、５及び７については、今後の課題として、まちづくり委員会とディベロッパーとの間で議論する可能性もあるということで、何か質問等あるか。 

委員：確認になるが、まちづくり委員会が今後、答申２、３、４、５及び７について議論する機会があるのか。 

事務局：まず、都市計画審議会にて、地区計画の変更が進むと建て替え組合設立に向けて、具体的なプランが決まってくる。しかし、具体的なプランが決まってからまちづくり条例の大規模開発等事業構想届出書を提出されても、困るので、建て替え組合の設立前から届出書を出していただけるように手続をしていきたいと思っている。提出された届出書に対して、まちづくり委員会から御意見いただく機会を設けたい。

委員長：それでは、御説明いただいた案について審議いたしたい。 

委員：５案に評価があるが、これは市の評価か。

事務局：これは、ディベロッパーの評価である。 

委員：５案があるが全て実現することができるのか。 

事務局：ディベロッパーによると、(5)は厳しいとのことである。現実的には、(3)であれば建て替えを進めていくことができるとのことである。市としては、分棟についてはもう少し検討していただきたく、(3)であっても建物の通り抜けについて検討できないか等聞いてみたが、細かいところまでは今の時点では答えられないとのことだった。個人的には、建て替えできないものをこの内容でないとだめということはできないと思うので、地域の特性に合った建て替えについて、御意見いただきたいと思う。 

委員：ディベロッパーの評価は事業評価なので、その評価はまちづくりの評価とは関係ないと考える。長大な壁面とは関係ないようで、建物の規模が大きいので長大な壁面に直結している。問題点は３つあり、１つ目は(1)は、1225戸と現在の2.5倍近くの戸数である。これについては、現在住んでいる人たちの費用負担を少なくするためだと思うが、実際にこの戸数が売れるのかという問題がある。もし、売れなかった場合には、誰がその負担をするのか。住民が負担ということになると大変なことで、売れなかった場合にはスラム化する可能性もある。２つ目に長大な壁面は、多摩川住宅地区地区計画パンフレットの15ページに調布都市計画道路３・４・４号線（以下「調３・４・４号線」という。）北側水路の北側境界線の記載はあるが、「高さが25メートルを超える部分は、建物の外壁長さを一辺につき60メートル以下になるよう分節する。」という記述があるので、これに対応する必要がある。３つ目にディベロッパーの利益は、25～35パーセントに設定されていると予想する。しかし、ディベロッパーの利益が減ることにはなるが、15パーセントくらいでも建て替え事業としては成り立つはずである。具体的に動くことになったときに、住民がディベロッパーの利益について話題になるはずなので、この話を突っ込んで話す必要があるのではと考える。戸数を増やすということが長大な壁面にもなり、スラム化につながることにもなるので、戸数が多いこと、長大な壁面、ディベロッパーの利益と住民の負担の３点については、一緒に考えていく必要がある。この３点を考えると、ディベロッパーの努力はまだ足りない。持ち出しはあるが新しい住戸が手に入るということは、高齢者にとって非常に贅沢を求めており、悩ましい問題が絡んでいるということを前提に考える必要がある。落とし所について考えると、ディベロッパーに対してはもう少し利益率を下げる努力が必要であり、住民の人の負担が増えることの認識は持っていただかないと、影響力の大きいプロジェクトなのでオブラートに包まず、はっきりという必要がある。(1)～(5)の案の中でどれが良いかというと、もう少し努力して欲しいところであり、長大な壁面をどう解釈するかであるが、(2)か(3)は実現できそうであると思う。(2)、(3)については、スリット部分を数メートル奥に下げることによって、分棟の雰囲気が変わると思う。そうすることで、歩いている人にとって見ると威圧感はかなり軽減できると思うので、ディベロッパーにはやっていただきたい。

委員長：建蔽率及び容積率のことも今度の都市計画審議会で決定するのか。

事務局：多摩川住宅地区地区計画は、既にルールが定まっており、今回ニ号棟は、住宅再生促進地区から住宅再生Ａ地区に変更するだけなので、個別に容積率等を定めない。容積率は、本来200パーセントであるところを170パーセントとなる。

委員長：今回の案は、全て容積率170パーセント近くまで使っているということでよろしいか。

委員長：戸数という問題もあるが、細かく言えば延べ床面積の問題でもある。全てがファミリータイプでないことも考え得るので、戸数の確保というよりは、延べ床面積の確保であると考える。高さ25メートルのところについては、壁面は60メートル以下にするということについては、図面の寸法を図ると(5)しか満たしていない。(5)の真ん中の棟は、46メートルと58メートルのため問題ないが、左の棟は全体で81メートルであるが、８階建ての部分はおおよそ60メートルである。右の棟も８階建ての部分はおおよそ60メートルである。そのため、高さ25メートルの件を守るのであれば、(5)しかない。だからといって、(5)が良いということではない。

事務局：調３・４・４号線南側の道路から見たときに、60メートルまでの長さにしようと南側については長さが決めてあるが、東側については何も決めていない。東側の壁面については、60メートルまでの長さにしようと言えるルールではない。

委員：比較表の中で、地区施設以外の通り抜けとあるが、どの部分をいうのか。

事務局：(1)でいうと、真ん中の空間は、地区施設になる部分である。(5)の建物のスリットは下が繋がっているが、地区施設以外のところで通り抜けられるかどうかを評価している。

委員：(1)～(3)までの案は、３層分位階があり、(4)及び(5)は下まで抜けているが、防犯上の理由により非常時のみ開放されるということになるということか。

事務局：図では、木が立っていて通り抜けられるように見えるが、裏に駐車場があり地区施設である公園につながる道は計画されていない。建物と建物の間を誰もが行き来できるようにするのは、建物のセキュリティ上の懸念があることから、通常は居住者しか通れない空間にしている。災害時には、開放することで行き来できるようにするということである。

委員：長大な壁面を分節するということは、地盤面まで分節されていないと意味がないと思う。災害時に通り抜けられるというということは、非常に大きいことで、３層分の住戸があることはあり得ないと思うので、(4)と(5)のみ長大な壁面の解消をクリアしていると思う。

委員長：地区施設以外の通り抜けの評価が全て三角になっているが、これは正しくない。(1)～(3)はバツかもしれないし、(4)と(5)は三角かもしれない。全て同じ評価というのはあり得ないのではないか。(1)～(3)と(4)及び(5)の評価は、分ける必要がある。

事務局：(4)と(5)については、通り抜けができるのではないかとディベロッパーに確認したが、裏に駐車場を設置するため、通り抜けできないとのことだった。通り抜けられないがために、全ての評価を三角にしているということである。ただ、物理的に通れないものとそうではないものとでは、異なる評価もできると思う。

委員長：(4)と(5)については、まちづくり委員会としては丸と解釈しても良いのではないかと思う。

事務局：評価をしているのは、事業主体なので、都合良く作っていると思う。(3)のみ丸となっていることから、(3)であれば了承していただけるという思いがあると思われる。新しく住民になる方たちや災害時には避難する人も多いと思うので、防災上の観点から見ると(1)～(3)はバツで、(4)と(5)は三角か丸かということになる。長大な壁面については、(5)のみが条件を満たしていると思うが、(5)は満たしていないということか。

委員長：(4)の右から２番目の建物が82メートルなので、条件を満たしていないということになる。

委員：長大な壁面と答申４の中和泉地域との関係及び景観的調和は、切り離せないと思う。何かあったときには適宜協議するということでは、あやふやに感じる。スラム化の問題については、建物が売れずに一部スラム化するかもしれないという前提が予想される建物がそもそも売れるのか。住む人たちが今より倍になれば、学校の生徒数など環境が大きく変わる。災害時には、中和泉に避難するというが、中和泉には公園もないので、どこに避難するつもりなのかと思う。

委員長：地区施設以外の通り抜けについては、答申３の避難空間の確保や答申４の中和泉地域の関係を考えると、地区施設以外の通り抜けは重要であることは指摘した方が良い。

委員：保留床を取るということは、都市計画決定の時点で事業採算性については、ディベロッパーが持つということでよろしいか。売れようが売れまいが、住民に皺寄せがいくわけではないということか。

事務局：都市計画事業ではなく、建て替え組合認可を取るものである。組合の認可の許可権者は狛江市長なので、そのときには保留床や事業のことは計算されて、組合に参加される人がハンコを押印して提出するものなので、売れ残った場合には建て替え組合が負担することになる。

委員：保留床は、ディベロッパーが取得するのか。

事務局：ディベロッパーと既存の住民が参加する建て替え組合が取得することになる。

委 員：市街地再開発と手法は同じではないのか。

事務局：マンションの建て替え等の円滑化に関する法律による組合設立をして、建て替えることになる。

委員：保留床を売却したお金と既存住民のお金で賄うが、ディベロッパーが全て受け取るわけではないのか。

事務局：現状と同じ延べ床面積を確保した住戸を割り当てた場合には、持出しとなるが、残りの延床面積はディベロッパーが負担する。

委員：売れようが売れまいが、住民の負担にならないということか。

事務局：そのとおりである。

委員：建物の計画性と事業性のバランスを取ることは、難しいと思う。冒頭で、事務局より、案について工夫ができるのではないかとのことだったが、何か実現できそうなのか。

事務局：現在５案が示されており、ディベロッパーからは③が実現可能と聞いているが、(3)についても組合設立までに調整があるので理想の方向性を見出せる等検討ができると思う。(5)に近づけば近づくほど事業性が厳しくなるが検討した結果が(3)であり、市もそこまでやるようには言えないので、都市計画審議会においても、建て替えが阻害されるようなことは良くないのではないかという話も出ている。地区計画については、ある程度整理できているのであれば変更をし、建て替え組合になるに当たって、建物の形を決めていくときにはまちづくり委員会の意見を踏まえていくことになるのではないかとのことである。

委員：都市計画審議会には、資料４は出すのか。

事務局：都市計画審議会には、建物の形は示さない。

委員長：建物の形の資料がない状態で、まちづくり委員会の意見を文章で表すことになるのか。

事務局：素案説明会のときも建物の形が示したいと考えていたが、あくまでも地区計画の変更のため、調布市から建物の形を示してしまうと、地区計画の変更の議論がなされないのではないかということで、示していない。都市計画審議会の学識の先生には、説明しているが公募市民委員や議員には、説明していない。

委員長：それは、日本の都市計画が良い景観を生み出していないという根本的な問題である。渋谷区の都市計画審議会では、審議会が始まる前に事業者が模型を持ってきて、非公式に説明をし、都市計画決定をするとこのような案になり得るというものを見ていただいて、市民委員にも納得してもらって都市計画審議会を行うようにしている。他の自治体の都市計画審議会は分からないが、示さないで行うところが多い。まちづくり委員会での議論について都市計画審議会の会長や副会長には、最低限理解していただかないと何のために御意見をするのかということになる。

事務局：この件については、都市計画審議会の会長と相談いたしたい。

委員：答申２の賑わい軸の一体的な整備について、コミュニティカフェや行政施設を検討しているとのことだが、この地区内にスーパーや商店街を設けることは考えているのかと思う。

委員：長大な壁面については、地区計画整備指針に基づく必要があると思う。分節については、防災面や避難ということも含めて、地盤面まで開けなければ分節化にはならないと思う。通り抜けた先が駐車場であっても、緊急時に開かれるのであれば大いに役立つと思う。(4)と(5)または(4)と(5)を再編したような案が今までの議論の継承として重要かと思う。

委員：平面的に見て、人の動きが限定されていることで、大きな壁が人の流れ自体の壁となっており、あまりよろしくない。防犯上、閉じるとのことだが、閉じた方が本当は良くないと思う。事業性を考えて長大な壁面をやめさせることが難しいのであれば、サブエントランスは常時通れるようにするべき提案もあると考えている。長大な壁面を開けて、かつ、防災時には開くということも考えられるが、運用までを含めた約束をディベロッパーができるのかということを考えると、常時解放した方が良いと思う。サブエントランスを閉めることで、犯罪が隠れる場所が増えると思う。オープンになることで、プライバシーの問題でディベロッパーは売れないと思っているかもしれないが、売り方やデザインの攻め方や細かい工夫だと思う。

委員：駐車場があるから通れないというのは、おかしい。住み心地の良い住環境というには、東側に抜ける道が１カ所しかないのはおかしいので、ぜひ分節していただきたい。

委員：実際に住もうと思っている人たちが、どう思っているのかが分からない。

委員長：比較表については、ディベロッパーが作ったものであり、事業性の評価が妥当であるかは別にして、計画性について議論してきた。１つは、地区施設以外の通り抜けについては、避難の安全性に置き換えてみると、(1)～(3)はバツ、(4)と(5)は丸か三角かというのが皆さんの意見である。また、計画性に評価を１つ付け加えるということで、調３・４・４号線の話だとはいえ、どこから見ても高さ25メートルの建物については、横の幅が60メートル以下にすることは景観上妥当だと思う。このくらいの規模の建物であれば、１対２が一番バランスが取れている。(4)と(5)の左から２番目の建物が一般的な建物であり、(4)の右から２番目の建物のように80～90メートルあると建物として美しくなく、圧迫感を感じる。
まちづくり委員会としては、計画性の観点で高さ25メートルのところについては、横の長さは60メートルという評価を入れるべきである。(1)～(4)までがバツで(5)が丸である。前回住民の方を呼んだときに分節という言葉は曖昧と言われた。確かに、「分棟」と「分節」という言葉を使い分けているが、地区施設以外の通り抜けや避難空間の確保ということで言えば、４棟に分棟し、３箇所は日常的にも非常時にも逃げ込めるということが必要である。高さ25メートルのところについては、横の長さは60メートルにすべきであるが、分棟が前提であるが、部分的に壁面をずらすような分節ということも景観上もあるかもしれないので、４棟の分棟と60メートルの分節を確保してほしいという言い方をすると(4)と(5)の改善案になるのではないかと思う。
まちづくり委員会として、新たな表を作って都市計画審議会の会長にお話しするのが良いと思う。都市計画審議会にその表を出すかどうかは、会長の判断に任せる。持ち出しの話や売れるか売れないかという話については、都市計画審議会に出す意見としては馴染まないので、今後ディベロッパーの方とまちづくり委員会が７つの答申に対して協議をする場を設ける中でフォローしていくということを市にお願いしてはいかがか。

【一同了承】

委員長：それでは、今申し上げた方向で市と作成したいと思う。 

委員長：意見等はないか。なければ本日の委員会は終了する。