狛江市役所

平成29年３月17日（金曜日）　午後６時30分～８時30分

卯月委員長、井上副委員長、澤野副委員長、佐藤委員、寺内委員、久光委員、津田委員、平野委員、野田委員、荒山委員、五十嵐委員

小俣和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）まちづくり推進課長、三宅まちづくり推進担当主幹、松井都市計画担当主査、富永まちづくり推進担当主査、小嶋主任、鈴木主事

１．狛江市まちづくり条例等の一部改正について

２．都市計画マスタープラン進捗管理について

３．（仮称）喜多見計画構想検討会後の現状報告について

４．岩戸北二丁目周辺地区のまちづくりに向けた懇談会について

５．多摩川住宅地区地区計画等の原案説明会について

６．その他

１．狛江市まちづくり条例等の一部改正について

事務局　：今年度の条例の運用の中で、以下の６項目について課題が考えられるため、関連規則の変更を行いたい。①大規模土地取引手続きの導入について、②地区まちづくり協議会提出のまちづくり提案について、③地区計画が定められた区域での条例の手続きについて、④調整会及び構想検討会における事前聴取の位置づけの明確化について、⑤条例第25条の適用範囲について、⑥関連規則の整理が３項目となっている。（配布資料に基づき、説明を行う）。

委員　　：①大規模土地取引手続きについて質問する。土地を買う人が届けなければならない制度であるか。

事務局　：土地を売り渡す人が届け出る制度である。直近の市内大規模マンションでは、土地の売主は前面に出てこないのだが、土地購入者が条例に基づく調整に尽力している状況である。そのため、今後は土地の売主にも責任を持っていただきたいという趣旨である。

委員　　：今後、生産緑地の解除の話等も出てきそうである。仕組み作りには賛成である。

委員長　：今は適切な時期に適切な助言が出来ない状況である。大規模土地取引が予想される地域においては、届出が出る前から、市がある程度予想しておかないと、民間のスケジュール感覚に追随できないのではないか。

委員　　：現在（仮称）喜多見計画の案件で、住民と調整している。この委員会の中でも高さを緩和する意見も出たが、その内容は条例改正には反映されていないのではないか。

事務局　：流れとしては、大規模土地取引の事前に、何らかの助言が出来ないか、今回のように、計画の変更が難しい状況での調整は、解消できると考えられる。地区計画の検討も条例が変わって使いやすくなれば、まちづくりに対して関心を持ってもらい、使いやすい状況になるのではないか。そのような期待感もある。

委員　　：できれば、建物の緩和規定が明記されていれば、トラブルの解消につながる。それが無いから押し問答のようになってしまう。

事務局　：まちづくり条例の中で制限を掛けるというよりは、地区計画や地区まちづくり計画のように住民発意でルールの必要性を感じて、将来のまちの姿を考え、近づけるような使い方をしてほしい。

委員　　：この条例の改正案は、市が最終案を作って議会に諮るのか。

事務局　：今後委員会の度に、改正案に対する報告を行う。ある程度かたちが出来た段階でパブリックコメントの期間を設けて説明会を行った上で、議会に審議していただく。

委員　　：先程の生産緑地の話は、狛江の緑が農地に支えられている面もあるので、現行の法規で切り替えの時期となる平成34年までに、新しい制度に移行しないと、一斉に宅地化されてしまう恐れもある。まだ若干の検討余地はあるのか。

事務局　：検討は難しい。国の動きも見えてこない。通常の生産緑地の解除だけでなく、相続の問題もあるので、何とかしたいが、現状対策等の動きは無い。

委員　　：④調整会における事前聴取について質問する。４ページ中で、調整会の開催について、条例第42条第１項の中で、意見の陳述や情報の提供を「求めるものとし」とあり、構想検討会（調整会）運営規則第４条第４号（案）では、意見の陳述や情報の提供を「求めることができる」とある。整合性は取れているのか。

事務局　：条例の規定では、事前に意見の陳述や情報の提供を求める会を、必ず開催することを前提と考えている。従前では第一回の調整会の中で、開催請求の意図を話してもらっていたのだが、実際の調整の時間が短くなってしまうことから、ここでは、条例の中で調整会等の前に個別で開催することを、必須として求めるとしたい。また、第一回調整会の後、論点がまとまらない場合については、必要に応じて論点整理の場を設けるための会を開催できるようにしたい。

委員　　：条例第42条の会は調整会等がスタートするより前の会で、運営規則第４条の会は調整会等がスタートした後の会ということか。

事務局　：そうである。

委員　　：そうなると、条例第42条の会は、開催を求めないこともあり得るのか。規定があるのに求めないことがあってもよろしいか。「できる」にしておけば、状況によって求めないこともあり得る。検討の余地が有る。

委員　　：⑥関連規則の整理についての１番目で、議事次第の６ページであるが、準工業地域の集合住宅は、住居系斜線又は歩道状空地のいずれかを選択できるようにしたいとある。ここは、いずれか片方に限定せずに、両方とも選択できるようにしたらどうか。

委員　　：６ページに東京都の総合設計が参考として載せてあるが、緩和ではなく規制の部分だけを参考とするために載せたのか。

事務局　：メニューとして、住居系斜線を選択するのか、歩道状空地を選択するのか、折衷案とするのかとして掲載した。

委員　　：こちらも、総合設計だとボーナスがもらえるから選択するのであって、一方的な規制だと、義務なのか行政指導なのかで強さが違う。

事務局　：市役所の近くに、準工業地域で住居系斜線の件で市と協議になったマンションがある。１年近く協議した結果、最終的には斜線制限を突破しているが、南側に幅員２ｍ、西側に幅員１ｍの歩道状空地を設置して、協議を終了した。現在指導基準では、「住居系斜線に適合したものとするよう努めるものとする」という規定である。

事務局　：規則で定めているので、原則として守ってもらっているが、この事業者とは協議となった。

委員　　：準工業地域の話だが、そもそも高さ制限を設けていないとか、準工業地域の網が掛かっていても、実態として準工業地域ではない場所は結構多い。準工業地域でも高さ制限を規定するとか、用途地域の改正をするとか、そちらを検討すべきだと考える。

委員長　：次回の用途地域の改正はいつごろか。

事務局　：法律の改正の件や、狛江市では電中研の新しい用途地域の検討がある。

委員長　：生産緑地のことでも、狛江らしい視点がほしい。

事務局　：準工業地域の見直しは、課題として残っている。今回建築基準法の改正の話もあるようなので、そこに載せられると良いと考える。

委員　　：⑥関連規則の整理についての２番目で公園提供の件があったので聞きたい。６％の提供公園は事業敷地から除外されるが、10％の自主管理公園だと事業敷地に算入される。公園状の空間が出来ても、事業敷地面積として算入されるため、容積率を利用した建物が建てられる。それに伴うトラブルが想定されるのではないか。

委員長　：公園の話は、一般論としては分かるが、狛江市でも問題になっているのか。

事務局　：条例案件では、自主管理公園で良いとした例は無い。公園を提供してもらうか、協力金を納付してもらっている。このため、自主管理公園として全体敷地を容積算定の敷地として使用した例は無い。

委員長　：今後、敷地面積の10％を自主管理公園とする案件が出てくる可能性は有り得るのか。

事務局　：有り得る。そうなると、自主管理公園が事業敷地面積として算入されるため、容積率を利用した建物が建てられることから、近隣への影響は大きい。

委員　　：10％公園提供して、敷地面積を容積算定に使用できないのなら、このパターンを選択する事業者はいないのではないか。

事務局　：６％ではなく10％の面積の公園を提供してもらえる上に、自主管理していただければ、狛江市としてメリットが有ると考えて提案した。

委員　　：参考例の武蔵野市では、既に実施しているのか。

事務局　：実施している。

事務局　：公園の空白地域では、少しでも大きい面積の公園が欲しい。指摘のような点については、考慮が足りなかった。

委員　　：マンションなら自主管理できるだろうが、戸建て住宅の時はいかがか。管理組合が無い場合も有る。

委員　　：面積規定だけだと、利用しにくい場所に不整形な形の公園状の空間を作られても困るだろう。文章に改良の余地がある。

委員　　：緑のまちづくり協力金について教えて欲しい。

事務局　：公園等用地を市に無償譲渡する代わりに、例えば3,000㎡以上の事業敷地の場合、路線価×事業敷地面積の６％分に相当する金額を納付してもらう制度である。

委員　　：全体のまちづくりのためには、狛江市が協力金をプールして、まとめて大きな公園を作るほうが望ましい。

委員　　：提供公園の話は、武蔵野市は条例に書き込んであるが、狛江市は要綱に規定するのみなのか。

事務局　：規則で定める基準が、公道に面していて正方形に近い形である規定となる。

委員　　：義務があるのか。

委員　　：ここでは条例に記載されているので、規定の強さが違う気がする。

事務局　：調べて報告する。

委員　　：自主管理公園の位置は、どこでも良いのか。

事務局　：利用者のためには、公道に面した整形の公園を求めていきたい。

委員　　：以前読んだ本の中で、大きなまちづくりをする時には、小さなブロックで検討する等の、違う視点の提案が出ていた。

事務局　：規制するのもまちづくり条例の目的の一つだが、地区まちづくり協議会やテーマ型まちづくりのように住民発意のまちづくりの声を吸い上げて、それを結実させるというのも、まちづくり条例の目的の一つなので、そちらを使いやすく改正することで皆様のまちづくりに対する気持ちが大きくなってくれば開発を制限することと、どういうまちづくりをしたいかがまとまってくることでより良いまちづくりが進むと考えられる。現在多摩川住宅で、地区計画が進められているが、それ以外ではほとんど進んでいないことから、利用しやすい形をつくりたい。

委員　　：前回懇談会に出席したが、安全面での意見がほとんど出ていなかった。視線が合わないように等の問題を気にしすぎていたが、見られることでの安全性もある。地区の安全に関する提言が無かった。今後は安全性を意識した開発も必要である。

委員長　：私もそう考える。例えば、自主管理公園の話でも、面積の話が先行している。だが量だけではなく、場所や造り方等の質の問題も有る。ある教授の調査では、公園で子供の犯罪が起きているという結果が出ている。しかし、質の問題に対して条例は変わっていない。面積だけでなく、質の問題も絡めて議論することも必要である。そういう時代である。先日も申し上げたが、次年度から「公園」というPFIが始まる。公共施設の建物の管理・運営にPFIを導入するだけでなく、今度は公園自体を民間事業者が行っても良いし、そこに民間施設を建ててそれで収益を上げてもいいと、法律が変わる。大規模開発の際には、自主管理公園を作り、そこに建物を建てて商売することも不可能ではなくなる。そのように国はどんどん民間の力を使っていく方針なので、それによって安全性等の質が落ちてしまっては困る。それを念頭に置いた条例改正をしたらどうか。

委員　　：歩道状空地や貫通道路の話である。歩道状空地の幅員を最低２ｍと書いてあるが、現地の状況に応じた検討が大事なのではないか。周辺の学校や駅の状況、ネットワーク作り等も考慮して検討すると良い。公園の配置やデザインについても、事業者と近隣住民の話し合いの時に例示できると良いのではないか。

委員長　：地域特性について、書き込めると良いかもしれない。通学路に指定されている場合とか、安全を優先するとか。

委員　　：貫通道路は私有地だと、通学路指定ができないかもしれない。だが親は子供を安全な通路を歩かせたい。

委員　　：指導基準なのだから、数値的なもの以外に、配慮するものを書いても良いのではないか。

委員長　：景観についてもビジョンを作成したのだから、提供公園のデザイン等についても、何か作れないのか。次年度に向けて検討して欲しい。

２．都市計画マスタープラン進捗管理について

事務局　：（都市計画マスタープラン進捗管理報告書と今後の進捗管理について説明）

委員長　：言葉では分かるが、理解しにくいと思う。

事務局　：何がどのように進んだか、長期スパンで目指す性質のものだが、毎年小さく評価しても意味がないのではないかと前回のまちづくり委員会でご意見をいただき、今後どうするか検討した。重点施策に絞り、５年スパンで確認をしながら、改定を見越して評価する等、方向転換したい。

委員長　：まちづくり委員会と都市マス評価との関係を説明してほしい。

事務局　：資料86ページの表について、左側が行政を示し、右側に市民を示している。市民としての狛江市まちづくり委員会に毎年度進捗について報告している。

委員長　：報告も５年に１回になるのか。

事務局　：そうである。重点施策に絞らないと、逆に見えにくい。関連の計画と照らし合わせて、５年後に向けて精査していきたい。

委員長　：少しずつ調整するべきであった。いきなり出されても理解しにくい。

事務局　：定量的な評価については、当初から単年度単位で行っていた進捗管理により進捗の勾配が予想できると考えている。これにより、５年に１回のスパンで進捗の勾配を見るなどの方法を考えている。よりわかりやすく示せるように検討しているところである。視覚的に分かるようにしたい。

委員　　：労力はわかるし、実現率等で示すのは大変ではあるが、数字が高ければよいというわけではない。計画通りに進捗しないのなら、計画自体に問題があるか、あるいは、社会情勢の変化が問題であるかである。そちらのほうが重要で、次の計画の検討が重要となる。さらに言えば、進まないほうが良かったという事業もありうる。

事務局　：進んでいないものについては担当課にヒアリングして、意図等を汲み取って定性の評価をしている。

委員　　：事業は進んだが、市民としてはいいと思わなかったケースもある。

委員　　：私は外部委員でもあるが、市は予算がつくと一気に突き進む傾向がある。

委員長　：私も新宿で外部委員をやっていた。重点施策の選定が重要である。市民によって、外部評価は、主観的でまったく違う視点で要求があったりした。体制や委員会があるとなおよい。担当者と評価者である市民と直接話せるともっとよい。市民がまちづくり委員会にいるのだから活用していく方がよい。今後の進捗管理は５年ごとになるが、まちづくり委員会は毎年やっているどころか年に５回も６回も行っているため、毎年の何らかの評価は必要だと思う。

事務局　：市民の意見を尊重したい。

委員長　：平成27年度進捗評価報告書について了承し、平成28年度進捗評価報告書については５年に１回のペースで評価、分析するということで了承する。

委員　　：毎年の細かい報告は要らないと思うが、５年後何も作業が進んでいない等の状況は困るため、あえて１年にしていたのかもしれない。中間報告でもいいが、何か報告のようなものがあるとよい。

委員長　：データは入力し、整えておく必要がある。

３．（仮称）喜多見計画構想検討会後の現状報告について

事務局　：（配布資料に基づき、現状を報告）

委員　　：７階部分が２戸減っていることは、努力していると感じる。かなり評価できる。

委員　　：本日、電研東通りを歩いてみた。道路が広がり、歩きやすくなった。（仮称）岩戸北計画のマンション北側には歩道状空地ができていて、近隣住民も当初は反対していたが、現状では危惧したようにはなっていないと感じた。今回のグランド部分についても、近隣住民が納得できるようになると良い。現状では、調整会の成果で近隣住民が納得できる形になったと思う。

副委員長：冬至の日に、（仮称）岩戸北計画の現地を見に行った。昼頃だったが、日影は近隣には全く影響が無かった。今後気になるのは、次回の（仮称）喜多見計画のマンションと連続した建物になることから、連続することによる近隣住民への影響が分からないことである。

４．岩戸北二丁目周辺地区のまちづくりに向けた懇談会について

事務局　：（配布資料に基づき説明）。

委員　　：スケジュールの問題について聞きたい。（仮称）喜多見計画の事業者から、変更案が提示された。変更案は、まちづくり委員会から提案した数字と少し異なっている。配慮の跡は見られるが、地区計画で、段階的な高さ制限や壁面後退が示されるようだが、整合性はどのようになるのか。調整会等で、その議論が起きるのか、議論の途中で地区計画が決定したりすると、逆に変な話になってしまう。

事務局　：説明会前ということもあるが、近隣住民からは構想検討会終了後、特にこのマンション計画に対して、反応はない。今後調整会の開催請求が出される可能性があると思うが、現段階では、近隣住民の考え方は分からない。事務局としては、平成29年度中に地区計画として策定の目処を付けたいのだが、調整会と地区計画の前後関係についてはまだ分からない。まだ結論ではないが、既存不適格になってしまう問題については、配慮も必要であると思う。

委員　　：（仮称）岩戸北計画は、何らかの抵触は起こってしまうのではないか。

事務局　：（仮称）岩戸北計画のマンションでも、先日事業者からも話があったが、既に建物は完成していて、本日第１回の引渡しがあったことから、４月から新生活する方もいる。そちらのマンションが今後既存不適格になることを、事業者は危惧している。個別の事業ごとに条例に基づいて様々な協議を行うが、都市計画としての地区計画のルール作りについては、全体ルールとしての視点が必要だし、既存不適格に対する扱いについても、結論に至っていない。

委員　　：調整会になるなら、いつ頃想定されるのか。

事務局　：今後説明会の場で、先ほどの段階的高さ制限の図が示され、近隣住民がどのように思うか、だろう。

委員　　：調整会と懇談会はどのような関係なのか。

事務局　：調整会と懇談会は、全く別の会である。

委員　　：懇談会に参加したが、地域住民が不満や要望ばかり出ていて、前に座った業者は何も言っていなかった。

事務局　：懇談会は、まちづくりのルールを住民発意で決めていくための会であるから、まずいろいろな意見を出し合う会であって良い。条例に基づく手続きではない。現状を理解するために、課題や不満を含めて、共通認識を持つことが、会の目的の一つである。

事務局　：事業者も、一地権者として懇談会に参加している。

委員　　：電中研も参加するのか。

事業者　：そのように聞いている。

委員　　：少なくとも、今、先日まで議論していた建築物については、地区計画と整合性を取ったほうが良いと思う。今回の件は、地区計画を想定しているからということで、構想検討会で議論してきたので、整合を取ったほうがよい。それ以前に建てた２棟については、違う扱いをしても止むを得ないと思う。既存不適格にしないように、違う扱いにするとか、という配慮をしても良いのではないか。違う決め方をするやりかたもあると思う。

事務局　：考え方の整理については、先進事例を調べたり、東京都と相談しながら決めていかなければならない。

委員　　：近隣住民の方は、今回の変更提案に納得するのではないか。委員会の提案とは違うが。

事務局　：協議は又始まるので、方向性については、これからである。

委員長　：通常のスケジュールでいけば、コンパクトにやろうとしているから、今指摘された点に充分に配慮して、順次進めていくとよい。

５．多摩川住宅地区地区計画等の原案説明会について

事務局　：（配布資料に基づき、現状を報告）

委員　　：権利調整に関しては、順調に進んでいるのか。

事務局　：建て替えについては、それぞれの管理組合がやっていくことになる。我々がやっているのは都市計画法の一団地の住宅施設の指定を外して、地区計画を定めていく、あくまでも都市計画の手続きなので、住んでいる方の建て替えについては、それぞれの方が建て替え組合を作って進めていく形になる。

委員　　：予定通りと言えるのか。

事務局　：先行している調布市側のハ号棟やホ号棟は、それぞれ順調だと聞いている。

委員　　：多摩川住宅は、分譲なのか。

事務局　：分譲棟と賃貸棟がある。イ号棟・ロ号棟・ロの隣の「住宅地区複合地区」と「生活拠点地区」については、東京都住宅供給公社の土地であり、賃貸である。「生活拠点地区」には、以前伊勢丹があったが、ここにはコープみらいが入っていて、建て変わった後も、引き継ぐ予定である。西側のハ号棟、南側のソシア多摩川、ニ号棟・ホ号棟・ト号棟は分譲である。

委員　　：建て替え等の際の権利調整は誰がするのか。

事務局　：各管理組合の中で建て替え組合を立ち上げて、委員会の中で話し合いが進められている。

委員　　：音頭をとる人や組織がいないと、なかなか進まないのではないか。実際に自主的にやっているのか。

事務局　：そうである。

委員　　：建物の裏側に新しい店舗が出来ているが。

事務局　：それは、仮設店舗である。元々伊勢丹以外にも商店街があった。その中の一部店舗が、現在仮設店舗に移って営業している。

６．その他

事務局　：今後（仮称）喜多見計画の調整会がどうなるかによるところもあるが、条例改正の今後の流れの想定については、４月５月６月のいずれかで、２回程度の委員会を開催して、今日指摘されたご意見に対する回答を示しながら、改正案を煮詰めていきたい。５月か６月の委員会で中間答申をいただき、それを以てパブリックコメント及び市民説明会を７月頃までにさせていただき、その結果等を委員会に報告して９月頃に最終答申をいただき、12月の議会に諮るような流れを想定している。

委員　　：ニトリとヤマダ電機が開店したが、駐車場の問題は現状どのように推移しているのか。

事務局　：駐車場の入庫台数が、１時間当たり400台を超えると、世田谷通りの交通に大きな負荷が掛かるとして調整を行っていたのだが、今までのところ、問題なしである。

事務局　：土曜日曜に世田谷通りが少し渋滞するという話があり、現地を見に行ったのだが、それほどではなかった。

委員　　：２月９日のオープンの日にも、世田谷通りは渋滞しなかった。

事務局　：結果として世田谷通りには大きな負荷は掛かっていないし、近隣からもそれに対するクレームは来ていない。

委員長　：結果的には良かったのではないか。本日はこれにて終了とする。