狛江市役所

令和元年７月４日（木曜日）　午後６時30分～９時30分

狛江市役所防災センター403会議室

卯月委員長、井上副委員長、澤野副委員長、加藤委員、津田委員、平野委員、荒山委員、五十嵐委員、栗山委員、小川委員、惣川委員、三浦委員、三宅まちづくり推進課長、松野都市計画担当副主幹、
富永まちづくり推進担当主査、伊藤主任、榊田主任、富岡主任

佐藤委員、寺内委員

1. 多摩川住宅地区地区計画について
   ※期間の経過により、非公開情報に該当しなくなったため公開
2. その他
   （１）（仮称）狛江市東和泉一丁目マンション計画について
   （２）狛江市まちづくり委員会公募市民委員の募集について
   （３）狛江第一小学校増築計画について

委員長：まちづくり委員会を開催する。議題２は報告事項なので先に行い、その後多摩川住宅地区地区計画について議論を行いたいがよろしいか。

委員：異議なし。

委員長：それでは、事務局より説明をお願いする。

議題２．その他
（１）（仮称）狛江市東和泉一丁目マンション計画について
事務局：【配付資料を基に説明を行う】

事務局：事業者である小田急不動産株式会社は、近隣住民からの意見を踏まえ、新たな風のシミュレーションを行っている。７月中旬に結果がわかるので、それを基に近隣住民への説明会を行う予定である。
（２）狛江市まちづくり委員会公募市民委員の募集について

事務局：【配付資料を基に説明を行う】
（３）狛江第一小学校増築計画について事務局：事業者である市の施設課及び教育委員会学校教育課が、６月24日と６月29日に近隣住民に対して説明会を実施した。年内にはまちづくり条例の手続き（届出書の提出）に入る予定であると報告を受けている。

議題１．多摩川住宅地区地区計画について
事務局：狛江市では委員会の会議は、狛江市の市民参加と市民協働の推進に関する基本条例第10条の規定に基づき、原則として公開するものとある。ただし、審議事項が個人情報などに関する事項で、委員会で非公開と決定した場合はこの限りではない。このことから、議題の多摩川住宅地区地区計画（以下「地区計画」という）については、今後都市計画変更等が進んでいく案件であり、現状では意思形成の過程であるため、非公開と考える。

委員長：議題１については、非公開としてよろしいか。

委員：異議なし。

委員長：それでは議題１は非公開とする。

委員長：事務局から地区計画について、まちづくり委員会（以下「委員会」という）の議題としている経緯、委員会としてどのような立場で議論するのか等、説明をお願いする。

事務局：本日の議題としている理由は２つある。１つめは、地区整備計画のうち、建築物等の形態又は色彩その他意匠の制限、の項目の中で、「長大な壁面を避けるなど形態意匠の工夫により、圧迫感や威圧感を感じさせないようにする」とあるが、事業者側が考えているものと差があるため、これについて意見を伺いたい。２つめは、まちづくり条例の改正により、平成31年４月から、地区整備計画が策定されている区域は大規模開発等事業構想の手続きを省略できることになった。その理由は、地区整備計画と合致した建替え計画となる想定で、手続きを簡略化できると考えたが、現状では地区整備計画に沿った建替え計画とはいえないため、まちづくり条例及び都市計画の変更手続きに入る前に、委員会で議論いただきたいと考える。

委員長：議題となった経緯は理解したが、委員会としてどのようにすれば良いのか。

事務局：まちづくり条例第９条第１項第４号に基づき、「まちづくりに関する提言」を出すことが考えられる。

委員長：提言を出すにあたり、多摩川住宅の住民等からも意見を聴くべきである。

事務局：７月11日に開催する委員会に住民等に出席いただき、そこで意見を聴くことを考えている。

委員長：本日は事務局より多摩川住宅地区地区計画の建替え計画について説明を受けた上で議論を行い、次回委員会で住民等から意見を聴き、それらを踏まえてまちづくりに関する提言を出すということでよろしいか。

委員：異議なし。

事務局：それでは地区計画について説明を行う。

事務局：【配付資料に基づき説明を行う】

事務局：住民側は、地区計画の内容に合致した建替え計画なので、早急に地区計画の変更手続きに移行するよう市に対して要望している。市としては、根川さくら通り沿いの長大な壁面について、地区整備計画の建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限のうち、住宅再生地区にある「長大な壁面を避けるなど形態意匠の工夫により、圧迫感や威圧感を感じさせないようにする」という項目に合致していないと考えている。このことについて委員会で議論いただきたい。

事務局：多摩川住宅ニ号棟（以下「ニ号棟」という）は、現時点では住宅再生促進地区であるが、建替えに際して住宅再生Ａ地区に移行し、その項目に該当した計画としなければならない。

委員長：ニ号棟の建替え計画が、長大な壁面に関することだけでなく、地区計画の目標やその他の地区整備計画の項目に合致しているか否かを検証する必要がある。

委員：ニ号棟の事業者は複数社とのことだが、どのように決まったのか。

事務局：事前のプレゼンテーションを経て、ニ号棟の住民総会で決定した。

委員：住民は地主（土地建物所有者）であるので、事業者の一つであると考える。

委員：既存の住戸数と計画戸数は現時点で分かるのか。

事務局：既存の住戸は約520戸である。現在の計画では約1,250戸になる予定である。

容積率は60％が170％に、建ぺい率は26％が40％になる計画である。

委員：新しく入居する世帯が、既存の世帯より多くなる想定のようだ。

委員長：建替え計画の中で、コミュニティ街路の内容が平成29年度と平成30年度で変更
されているが、どのような経緯で変更となったのか。

事務局：平成30年度から、既存の事業者に加えて、新たに事業協力者が加わったことが影響していると思われる。

委員：建替え後の販売戸数を増やせば既存の住民の建替えに係る負担を抑えることができるが、地区整備計画で定めた制限と相容れなくなる。委員会としては、事業者（開発業者）が、最初に事業採算性を勘案した上で住民の意向を踏まえた事業計画を立案していることを考慮すべきと考える。

委員長：委員会としてそこに踏み込むのは違うと考える。委員会の役割は定められた地区計画及び地区整備計画に基づき、論理的に意見を導き出さなければならない。

委員：既存の住民の立場からすれば、建替え後に販売戸数が増えれば費用負担が減るメリットがあるので、事業者（開発業者）と思惑が一致していると考える。このことから、ポイントは長大な壁面の根拠は何かということになる。
事務局：長大な壁面の長さの基準は決められていない。ただし、地区整備計画の中で調布都市計画道路３・４・４号線北側水路の北側境界線からの距離が40メートルを超え60メートル以下の範囲について、高さ25メートルを超える部分は、建物の外壁長さを一辺につき60メートル以下となるよう分節するとの記載があり、60メートルを一つの目安として議論しているが平行線である。

委員：根川さくら通りに面した壁面の長さはどのくらいなのか。

事務局：１棟約160メートルなので２棟で約320メートルとなる。

委員：60メートルを根拠に、その1.5倍程度が長大な壁面か否かの判断基準にすることはできるのではないか。

委員長：長大な壁面だけに固執するのは如何なものか。公園・街路樹の配置、避難経路などの外部環境も含めて判断し、委員会として市に提言すべきと考える。

委員長：あくまで景観上、見た目であるが、私の感覚では、例えば８階建ての高さ25メートルであれば幅は60メートル程度が限度である。これが80メートルだと長細く見えて景観上よろしくない。私は高さ１対幅２が適切な比率と考える。

事務局：住民側は、高齢者が多いという事情を抱えながら、ここまで議論を重ねて建替えの機運も高まってきている中で、タイミングを逃すと建替え自体ができなくなるのではという懸念を感じている。そのことから、タイミングを逃さずに都市計画の変更手続きに移行して欲しいという主張をされている。

委員：住民側は具体的に何を変更して欲しいと主張しているのか。

事務局：地区計画の中で、ニ号棟の区域は現在「住宅再生促進地区」に位置付けられているが、これを「住宅再生Ａ地区」に変更するため、都市計画の変更手続きをして欲しいと主張している。

委員：住民側は、根川さくら通りに面した壁面は長大な壁面ではなく、地区整備計画にも合致しているので、早く都市計画の変更手続きに移って欲しいとの主張であると理解してよろしいか。

事務局：住宅再生Ａ地区に変更されないと、床面積等が増えないので、実質建替えができないことになる。

委員：都市計画公園の扱いはどうなっているのか。

事務局：地区計画の変更と合わせて、都市計画公園の廃止手続きをしなければならない。

委員長：都市計画公園等の都市計画施設を存続するか否かの決定は都市計画審議会に諮り市が行う。委員会は、都市計画審議会がきちんとした都市計画の決定あるいは変更等をするために、地区計画について議論し意見をまとめて提言をすべきと考え、このような場を設けた。

委員：大きな建物が建つのは周囲への影響が大きいので、計画段階から地域との融合が図られるようにして欲しいと考える。

委員：狛江市において、都市計画公園の変更・廃止の手続きは事例があるのか。

事務局：平成27年度に公園等の再配置方針に基づき、一部の新規指定、変更、廃止を市内全域において一斉に行った。

委員：教育施設等はどのように考えているのか。

事務局：多摩川住宅の学区は和泉小学校になるが、建替えに伴い新しい入居者が増えれば、教室のキャパシティが越えてしまうことは想定しているが、具体的な検討はしていない。

事務局：住民側は、建築敷地面積に対して緑地、地区公園及び地区広場を合わせて13パーセント以上、ポケット公園等を合わせて５パーセント以上配置する地区施設の整備の方針はクリアしており、建ぺい率・容積率も規定内であるため、住宅再生促進地区から住宅再生Ａ地区への都市計画変更を早急にして欲しいというのが主張である。建物の計画は都市計画決定後に建替え組合等が設立されるので、そこで詳細は決めていくと主張している。なお、既存の都市計画公園は廃止されるとの前提での主張をしている。

委員：都市計画公園と地区施設の中に位置付けられている地区公園の違いは何か。

事務局：都市計画道路などと同様に、都市計画法に基づき都市計画施設として指定され整備していくものである。地区施設は、都市計画法に規定される地区計画に基づき定めるものであり、両者は担保の比重が違うものである。

委員：最初に都市計画公園の扱いを決めるべきであった。時期は不明だが、都市計画公園は廃止するとの話になり、そのまま現在に至っているのかもしれない。

委員：都市計画公園の廃止に関する話があったのは、いつ頃のことか。

委員：住民側は地区計画の目標・方針などを正しく認識しているのか。

事務局：住民側から地区計画の案が提案され、それを基に地区計画の決定をしているので、認識していると考える。

委員：住民側は地区計画の内容は了承しているとの理解でよろしいか。

事務局：その通りであるが、都市計画公園の廃止に関することは、住民側の問題ではなく、行政側の問題であるとの認識を持っている。

委員長：住民側が建替え計画を策定するにあたり、例えば避難経路はこのように設定すること、都市計画公園は何平方メートル以上確保すること、などの前提条件を行政がきちんと提示していなかった可能性もある。

事務局：今後、都市計画の変更手続きに移行していく中で、いずれまちづくり条例の手続きも必要になる。近隣住民から意見が出ることも予想され、本日委員会の中で議論をお願いしたところである。委員会の所掌事務に、まちづくりへの提言があり、提言を出すために次回委員会に住民側を招いて意見交換をしたいと考える。また、今月末には都市計画審議会が開催される予定であり、委員会での議論を提言として報告することを想定している。

委員長：本日の議論の内容をまとめたものを項目として列挙し、次回の委員会で住民側との意見交換に臨むべきである。当日は事前に委員会で打合せをしてから意見交換を行う。

事務局：それでは次回委員会は７月11日(木曜日)午後６時30分から開始とし、30分間打合せ後、午後７時から住民側との意見交換を行うこととする。

事務局：補足だが、住民側は既存の部屋数520戸を1,250戸に増やすことで、自分たちの支出をゼロにしようとしている訳ではない。同規模の部屋に住み替えた場合に現段階の試算では支出が約1,000万円と出ていることを付け加えておく。

委員：住民も事業者の一員であるので我々としても今後は認識を改める必要がある。

委員長：それでは本日のまちづくり委員会はこれにて終了する。