狛江市役所

令和3年12月16日（木曜日）　午後6時～8時

狛江市役所4階特別会議室

卯月委員長、井上副委員長、澤野副委員長、加藤委員、五十嵐委員、荒山委員、小川委員、絹山委員、繁平委員、水田委員、福田委員
松野まちづくり推進課長、富永都市計画担当副主幹、土橋まちづくり推進担当副主幹、瀬戸主事、北川主事

佐藤委員、寺内委員

1. まちづくり条例の一部改正について
2. 多摩川住宅建て替え計画に関する狛江市まちづくり小委員会での確認事項について※期間の経過により、非公開情報に該当しなくなったため公開

委員長：まちづくり委員会を開催する。本日は、前回から引き続きまちづくりに関する提言について、を受けている。それでは、「議題１ まちづくり条例の一部改正について」、事務局より説明をお願いする。

１ まちづくり条例の一部改正について

事務局：【事務局より配布資料を基に説明を行う】

委員長：説明内容について、質問等あるか。まず、「１ 代理人の定義・責務の追加」、「２ まちづくり委員会の組織構成の変更」、「４ 取下げ規定の追加」及び「５ 使用制限規定の追加」について伺う。

委員：政策室に確認とは、どういう意味か。

事務局：政策室政策法制担当は、例規審査を担当しているため、解釈、文面等の確認をする。

委員：それは、条例の文面上問題ないかを確認するということか。１つずつの事例について確認していくのか。

事務局：「１ 代理人の定義・責務の追加」については、代理人の定義を置かないことで事業者に責任を問うことができるのか、本当にその方法で良いか確認する。「５ 使用制限規定の追加」については、書き方を確認していく。

委員：リーガルチェックは事前に行っているか。

事務局：事前に行っている。最終的にも行う予定である。

委員長：「６ 大規模開発等事業の例外規定の文言修正」及び「７ 小規模開発等事業の適用範囲の拡大」について、何か質問等あるか。

委員：「７ 小規模開発等事業の適用範囲の拡大」の（１）というのは、400平方メートルの共同住宅は、該当するということか。

事務局：15戸以上の共同住宅、長屋等に該当しない場合には、小規模開発等事業となる。

委員：延べ面積100平方メートルなくとも、該当してくるということか。

事務局：共同住宅や３戸以上の長屋であれば、小規模開発等事業となる。

委員：そういうことであれば、延べ面積300平方メートル以上500平方メートル以下という要件と共同住宅とで、不公平感がある。基準は何かあるのか。

事務局：共同住宅であれば、ごみの保管場所、駐輪場等を設置することで、住環境に配慮してほしい。また、最低床面積を25平方メートル以上としているため、延べ面積100平方メートル以下の案件はないとは思うが、クリニック、事務所等は用途で制限することは難しいので、面積要件として300平方メートル以上500平方メートル以下とした。また、前回のまちづくり条例の改正の際に、300平方メートル以上の建築を開発等事業としていた。

委員：不公平感を感じさせないようにうまく説明できれば良い。

事務局：共同住宅のときの延べ面積を平均すると200～300平方メートルくらいである。手続が出てきてないので事例があまりないかもしれないが、事務所、クリニック等、過去の事例でどのくらいの規模があるか確認する。

事務局：最近の例だと、クリニックビル等で延べ面積300～400平方メートルくらいだったため、小規模開発等事業にも開発等事業にも該当しなかった。

委員：小規模開発等事業に該当しないために、何か問題を起こしているということはあるか。

事務局：特には聞いてはない。

委員：市民体育館の近くの整形外科は、特に無理ある計画とは思わなかったが、後から言うことはできないので、該当させるということか。

委員：小規模開発等事業で、セットバックは求めるか。

事務局：小規模開発等事業は、特に求めない。

委員：小規模開発等事業では、どのような規制が入るのか。

事務局：単身者向け住戸の最低専用床面積を25平方メートル以上、廃棄物保管場所及び駐輪場の設置、緑化の推進であるため、配置計画の内容である。

委員：「６ 大規模開発等事業の例外規定の文言修正」については、地区整備計画がでは、決められる事項が限られている。事業は、その地区整備計画以外の別の問題が生じることもある。そういった問題が起こったときに、地区整備計画があるから大規模開発等事業から除外するとなると問題が残る。今回の改正は、そのようなところに配慮しているのではないかと思う。判断基準には、地区整備計画で規定している内容以外で問題になっている場合というのを入れると良いと思う。御検討いただきたい。
委員長：資料２の９ページまでの生産緑地の解除については、どの自治体でも問題を抱えているところである。狛江市では、この点について、厳しくしていこうということだが、何か質問等あるか。

委員：この内容自体は賛成するが、条例に該当させないようにする知恵を持つ業者も多い。条例を改正することは、１つの方法であるが、そういう業者に事前に説明して協力を願うとかしないと、逃れ方は多様である。

委員：私も賛成ではある。しかし、財産権の侵害やほかの自治体ではうまくナレッジマネジメントしているところを踏まえて、作られているのかと思うが、生産緑地地区の所有者にとっては、財産が減ることになるから問題が出てくるかもしれない。住民にとっては、快適な住環境になるので条例に該当してほしいと思う。

委員：他の自治体の事例を研究する必要があると思う。「３ 適用範囲の拡大」については、もともと生産緑地地区の話ではなかったと思うが、生産緑地地区以外は、どのように考えるのか。

事務局：位置指定道路を入れるパターンを後程御説明する。確かに前回、生産緑地には触れずに話してはいたが、近年の事例を確認したところほとんどが生産緑地で起きている事案だった。そのため、生産緑地地区を要件として適用の拡大することを検討した。

委員：生産緑地地区以外は、条例に該当しなくてもしょうがないということか。

事務局：今後生産緑地地区以外で、事例が出てきた場合にはどう規制するか考えていくことになると思う。

委員：生産緑地地区を無期限に遡っていくことは大変なことである。生産緑地地区という土地に関して狛江の独自ルールとするのであれば、生産緑地地区を狛江市にとってどのように位置付けるか。生産緑地地区は、一時避難場所等になっているが、市にとって大事な場所という意味で規制を厳しくするということか。生産緑地地区について、具体的な位置付けがあると良いと思う。

委員長：生産緑地は狛江にとって、都市計画マスタープラン（以下「都市マス」という。）のアンケートでも子どもたちが住宅地の中にある緑について高い評価をしている。生産緑地をどのように残していくか、解除はやむを得ないが、解除の方針をどのように立てるか、用地の一部を残しながら住宅と共存できるようにするか、そういうものを提示しましょうと狛江市都市計画マスタープラン改定及び立地適正化計画策定委員会（以下「都市マス改定検討委員会」という。）で話している。その大きな方針の中でやむを得ず生産緑地を解除して住宅地とするときには面積は小さくなるかもしれないが、条例の趣旨を踏まえて、説明をしたほうが良い。

委員：それぞれのケースで何が問題だったか分からない。それが分からないと対策が分からない。例えば、ケース３だと、南側の敷地が11メートルしかない。もし前面道路をセットバックしてしまうと、建てにくい。そういうことを含めて、様々な問題が生じる。単に条例逃れになるというわけではなく、課題が多いので検討する必要がある。ケース１もそうだが、前面道路を１メートル下げたとき敷地の奥行がどうなるか、土地の評価がどうなるか、住宅が建てにくいという状況が生じると設計者目線では思う。そういう意味では、相続した人がある意味かわいそうな状況を無理やり作ってしまう状況になってしまうかもしれない。

事務局：市としては、開発等事業に該当することで雨水浸透施設の設置を義務化することができる。昨今の異常気象等で許容量を超えてしまうと野川や多摩川に放流することになるので、宅地内で地面に浸透させたい。

委員：雨水浸透施設の設置は、下水道法上で規制されている。例えば、都道では基本的には流せないので、基本は宅内で浸透させる。浸透に関しては、どこの行政も指導しているが、災害を含めた非常に大きい話である。生産緑地を条例に該当させることとは別の話である。

委員長：30年近く生産緑地であったということは、狛江市で環境を保つ役割を担ってきた。生産緑地法は、告示日から30年を経過すると解除することができることになる。１件１件は、小さくとも狛江市全体では非常に大きく影響を与えることになる。緑の減少等の問題について、今まで生産緑地であったという価値をどのように一部分を受け継いでいくかという視点が大事である。私は、緑化を重点的にかなり厳しくやっても良いと思う。中途半端な姿勢では、意見が出てしまう。生産緑地があったから、狛江市に木を移したとか、狛江市に住んだという、狛江市に住んでいる人たちの緑に対する意識は高いと出ているのだから、もっと強く出てもいい。

委員：しかし、それは市民に負担を掛けることになる。

委員長：もちろんそうである。しかし、まちづくりの視点からということで付託されているのだから、両方考えなければならない。

委員：市全域の生産緑地は、どこに位置していて、どのくらいの面積なのか、まちづくりという面でどういう風に位置付けるのかということはあったほうが良い。その上で、生産緑地が住宅地となって開発されるのであれば、ここは通り抜けの方が良いとか絵に描いておくと良い。たしか足立区は、細街路計画を作成している。細街路の整備を誘導し、行き止まりでなく通れるようにすると良いというのを指導すると良い。せっかくの緑の話もあるので、住宅地としてより良いものとしていくと誘導していくのが良いのではないかと思う。

事務局：令和４年で多くの生産緑地が30年を迎えて、多くの生産緑地地区が宅地化されるのではないかという危惧がある。特定生産緑地という制度ができて、意向調査したところ多くは、特定生産緑地となる予定である。しかし、狛江市の多くの例が生産緑地地区を相続したときに相続税を払うために土地を売らざるを得ないときや後継者がいないときには、手放すことになってしまう。狛江市では、緑の基本計画でも現状維持にしていこうと定めている。都市マス改定の中でも、全てを買い上げるということは難しいので、一部を市が買い取って都市計画公園にしていこうと考えているが、全てを農地として残せない。ただ、もともと生産緑地だった場所なので、今までのルールに規制を上乗せすること、雨水浸透施設の設置等、条例で規制していきたいと思う。財産権もどこまで許容できてまちづくりとして考えていけるか等検討する。

委員長：既にある条例は、生産緑地を想定していないので、今までの条例に引っ掛けるというより、生産緑地を新たに宅地化するというときには、新たな条例を作るぐらいの気持ちが必要である。生産緑地だと相続等もあるので、うまく誘導するような方策が求められているような気もする。生産緑地だったからほかの宅地造成より良いよねと言われるようなもの、形態によっては様々なバリエーションがある。都市マス改定検討委員会でも言っているが、そういうケーススタディを狛江市こそモデル地区を定めてやると良い。

委員長：資料２の10ページ以降で、質問等はあるか。

委員：位置指定道路については、なぜ開発等事業に該当させるのか。位置指定道路が入らないものは、該当しないということか。

事務局：500平方メートル以下の生産緑地地区であっても条例に該当させたいと考えている。このケース５は、位置指定道路のケースとして紹介しているが、ここも生産緑地地区である。このケースは、緑の部分のみ宅地造成を行って、ピンクの部分は生産緑地地区となる。位置指定道路入れて４区画の宅地造成をするところが多いので、500平方メートル以下であっても位置指定道路を入れるときには、開発等事業としたいと考えている。

委員：位置指定道路を入れなくても500平方メートル以下の宅地造成ができる場所もあると思うが、生産緑地以外はやりようがないということか。

事務局：もとから400平方メートルで位置指定道路を入れずに宅地造成をやる場合は、やむを得ないところもある。位置指定道路を入れたときに、今は指導ができていないので、道路ができた後から電柱に街路灯をつけることを要求される。開発等事業となると街路灯やカーブミラーを付けることを要求する。位置指定道路を入れるときは、後から住む人に言われることになるので、位置指定道路を入れるときには、敷地の面積を問わず開発等事業と同じように指導したい。過去にも数個に分けて位置指定道路を入れられた事例もあるので、位置指定道路を入れる場合も開発等事業といたしたい。

委員：位置指定道路を入れる宅地造成は、条例に該当しないというのはどこで決まっているのか。

事務局：500平方メートル以上の開発行為に該当するときには、開発等事業となる。しかし、位置指定道路を入れるときは、500平方メートル以下のことが多いので、条例に該当しないということである。

委員：位置指定道路を入れるということは、公共的なものを入れるということなので、何らかの指導が入るべきだと思う。

委員：元の土地のサイズが一定以上であれば、指導するというやり方はできないのか。分割した土地を対象としているので、全体の土地について指導するということはできないか。例えば、公園を作るときも分割した敷地だと小さい公園となってしまい、使われないものになってしまう。

事務局：条例の対象となるのは、500平方メートル以上の土地をやると条例の対象となる。

委員長：日本は、細分化すればするほど事業者は儲かる。自治体はなるべく細分化しないように条例を作っている。もちろん敷地全体で考えられたら良いと思うがなかなか難しいところである。条例の整理をしていく必要があるが、来年の９月議会には上程をして令和５年４月１日施行を予定している。整理をしていただいて、議論していきたい。

委員：一団の土地の期限は、３年又は相続のとき１年としているが、これの根拠は何か。

事務局：東京都が過去に連たんの規定を３年と定めていた。その規定が一度なくなり、現在１年となっている。市では、３年としているが生産緑地の所有者が死亡等の事由で相続して、相続税の支払期限が10箇月以内のため、やむを得ないとして１年としている。原則３年である。

委員：自分にとっては、３年は短い。真面目に設計すると３年くらい経ってる。

事務局：すぐに売ろうとする人たちにとっては、３年は長いと聞く。

委員長：ほかの事例等を参考に整理していただきたい。

事務局：生産緑地については、無制限と考えているが、そうすると連たんの期限と合わないので、整理したい。

２ 多摩川住宅建て替え計画に関する狛江市まちづくり小委員会での確認事項につい て

事務局：次回の委員会で、詳細を説明する予定であるが、事前に確認事項の内容を確認していただきたい。

委員長：【資料３】の２確認事項１）東側住棟の長大な壁面については、Ｃ棟及びＤ棟とあるが、何を示しているか分からない。資料に図面等を入れるか、文面を変えるか検討していただきたい。

委員：地区外移転の展望のない都市計画公園の廃止については、議論しなかったということか。

事務局：多摩川住宅地区地区計画において、地区施設として整備するとしていることから、議論しなかった。

委員長：小委員会と事業者等で協議してきたのだから、両者がこの内容について確認している旨と事業者等の押印が必要ではないか。

小委員会委員長：小委員会委員長名だけ記載している。事業者等は、多摩川住宅ニ棟団地管理組合法人ニ棟団地建替え計画専門委員会の他に４者いる。建替え計画専門委員会委員長の押印があっても良いのではないか。この確認事項について、責任を持っていただきたい。両者が確認したことが分かるようにする。

委員長：意見等はないか。なければ本日の委員会は終了する。