狛江市役所

令和元年７月11日（木曜日）　午後６時30分～９時15分

狛江市役所502・503会議室

卯月委員長、井上副委員長、澤野副委員長、佐藤委員、加藤委員、津田委員、平野委員、荒山委員、五十嵐委員、栗山委員、小川委員、惣川委員、三宅まちづくり推進課長、松野都市計画担当副主幹、
富永まちづくり推進担当主査、伊藤主任、草野主任、富岡主任

事業者11名

寺内委員、三浦委員

1. 多摩川住宅地区地区計画について
   ※期間の経過により、非公開情報に該当しなくなったため公開

委員長：まちづくり委員会（以下「委員会」という）を開催する。本日は議題の件について、事業者側にヒアリングを行うが、先に課題等を整理したうえで、ヒアリングに臨みたいと考える。

事務局：議題の件について、市長から委員長宛てに諮問書が出されているのでお渡しする。

【まちづくり推進課長より卯月委員長へ諮問書を手渡す】

委員長：７月４日の委員会で議論し項目ごとに課題を抽出し、まとめた資料を配付しているので、事務局より説明をお願いする。

【配付資料を基に説明を行う】

事務局：狛江市まちづくり条例（以下「条例」という）を改正し、3,000平方メートル以上の大規模な土地取引を行う場合は、事前に届出をすることになっている。その中で市は委員会の意見を聴いた上で売主に助言をすることができる。多摩川住宅の建替えは大規模土地取引には当たらないが、それに近い形であると捉えれば、事前に近隣住民が懸念される事項を助言できると考える。

委員長：条例に基づく調整会の時点では、事業者側は既に資金計画等を立て、開発計画の変更ができないことがあるので、このような大規模な開発は、早めに調整をした方が良いと考える。

委員長：都市計画審議会（以下「審議会」という）の前に委員会を開催し、多摩川住宅地区地区計画（以下「地区計画」という）及びニ号棟建替え計画（以下「建替え計画」という）について、市に対し答申することを事業者側は承知しているのか。

事務局：条例の規定で、地区整備計画が定められた区域内では大規模開発等事業構想協議が省略される。このことから、計画の初期段階で、事業者からのヒアリングを踏まえて、委員会として助言をする旨を説明している。しかし住民を含めた事業者は、委員会の助言よりも審議会での決定が先であるとの考えを持っている。

委員長：資料【多摩川住宅地区地区計画】パンフレット（以下「パンフレット」という）の４ページ絵図に赤斜線で「賑わい軸」とある。８ページには「賑わい軸」のルールについて記載がある。これによると「賑わい軸」に沿った所は、１階部分は店舗・飲食店等は建築できるが、駐車場や駐輪場は建築できないとある。ところが今回事業者側から示された図面を見ると、立体駐車場と地区広場となっており、「賑わい軸」を形成していないと思われる。

事務局：事業者側は、地区広場を整備することで賑わいを呼び込むことができると考えている。また、９ページにあるが、「賑わい軸」に地区公園等の地区施設が面する場合は、店舗・飲食店等を建築しなくても良い規定としている。

委員：都市計画公園が民間の開発行為に伴い廃止となることについて見解を聞いてはどうか。

委員：今回のヒアリングの目的、事業者側の考えを確認したい。

事務局：現状はパンフレット４ページ絵図にあるとおり、ニ号棟は「住宅再生促進地区」に位置付けられている。「住宅再生Ａ地区」に都市計画変更し、地区整備計画の内容を変えたい意向である。

委員長：事業者側は「住宅再生Ａ地区」に定められた地区整備計画にしたい意向である。委員会は、事業者側が提案する建替え計画が、地区整備計画に沿ったものであるか判断することになる。

事務局：本日は、事業者側が提案する建替え計画が、地区整備計画に沿ったものであるとの主張についての説明となる。その後に質疑応答ということになる。

事務局：市は、ニ号棟の区域にある都市計画公園は、多摩川住宅の建替えに伴い、廃止する方向で考えており、東京都と話をしている。

委員：都市計画公園は市民、そして都民のものである。それを市が勝手に決めて良いのかという議論になる。

委員長：その判断は審議会である。

事務局：時間になったので、事業者側に入室していただく。

【事業者入室】

委員長：委員会を開催する。本日は、多摩川住宅ニ号棟の建替え計画について事業者側より説明をいただき、その後に質疑応答となる。この件について、委員会は市より諮問をいただいており、答申を出すにあたり、事業者側の意見を聴き意見交換をする目的で本日の委員会を開催している。それでは進行をお願いする。

事業者：本日の出席者はお配りした名簿のとおりである。それでは、お配りした資料を基に説明する。

【配付資料を基に説明を行う】

委員：建替えにより住戸数は増える計画であるが、増える住戸はどのような世帯層を想定しているのか。

事業者：増える住戸は、ファミリー層をターゲットとして考えている。団地全体としては、様々な年齢層が入居することを想定している。

委員：ファミリー層が増える想定だが、周辺の小学校児童数への影響は検討したのか。

事業者：多摩川住宅の当初計画人口は全体で約14,000人であった。建替え後の計画では減った人口が約14,000人まで回復することを見込んでいる。人口が増えた場合の児童受け入れについては、行政に検討をお願いしている。

委員：配付資料４ページに「街区内の都市計画３公園は廃止/変更により地区外移転」とあるが、具体的に決まっている事項はあるのか。

事業者：多摩川住宅まちづくり協議会（以下「協議会」という）発足当初（今から10年以上前）から、課題として認識しており、行政には市内の別の場所で確保するよう要望をしている。

委員：地区整備計画のうち、「建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限」の項目に、「長大な壁面を避けるなど形態意匠の工夫により、圧迫感や威圧感を感じさせないようにする」と定められている。しかし、示された建替え計画案では、根川さくら通り沿いの建物は、所々で階層を低くして空間を設けているが「分節」とはいえず、地区計画のルールに沿ったものとはいえないと考える。

事業者：「分節」の定義は協議会で何度も議論をした。所々階数を減らし段差をつける、壁面の色を変える、デザインを工夫する等の対応をすることで、地区整備計画に沿ったものとなっている。委員が言っているのは「分節」ではなく「分割」になるのではないか。

委員：私は建築が専門であるが、空間がない限り「分節」とはいえない。地区整備計画に合致しておらず、納得できるものではない。

事業者：このことについては、行政と議論を何度も行い、協議会の議事録としても記録されている。私の立場でどちらが正しいかを述べることはできない。

事業者：「分節」「分割」といった言葉の定義よりも、長大な壁面の近隣住民への圧迫感等をいかに解消するかが重要なポイントである。その中で、専門家を交えて検討し行政と調整を図った結果がお示しした建替え計画である。

委員：私はこの計画案では、威圧感や圧迫感は相当感じる。

委員長：協議会の中で何度も行政と調整を行ったとのことだが、本日示された建替え計画を変更するつもりはないのか。

事業者：行政からもこの建替え計画で合意をいただいたと判断しており、変更するつもりはない。

事業者：補足だが、本日お示しした建替え計画は最終決定ではない。建物配置等を検討した計画案であり、決定しているものではないことを御理解いただきたい。本日まちづくり委員からいただいた貴重な意見は、できる限り反映していきたいと考えている。

委員：長大な壁面について、改めて検討するということか。

事業者：長大な壁面か否かは、過去の協議会で相当議論をしており、当時の議事録を確認いただきたい。事業者としては、当時の議事録に従って解釈をして建替え計画を作成している。出された意見を踏まえた上で、可能な部分は見直しを検討する。

委員：改めて言うが、長大な壁面については、地区整備計画に合致しているとはいえない。

委員長：本日の委員会の開催目的は、示された計画がこの地域に相応しいものかを議論するものである。地区計画に定められた事項に従い図面を作成したものを見て、これは地区計画に沿ったものとは解釈できない、読み取れないと判断したら、戻って議論するものである。

委員：根川を越えた中和泉四丁目から計画地を見ると、建物の圧迫感を感じるのではないか。

事業者：中和泉四丁目の住戸は、西側に窓がない場合が多いので、圧迫感を感じることはないと考えている。

委員：避難経路や避難場所はどのようにお考えか。

事業者：現段階で詳細は決めていない。

委員：都市計画公園の管理を住民が自己負担で行っているとのことだが、過去に行政から費用等の補助を受けたことはあるか。

事業者：受けたことはない。

委員：現在検討している建替えの次の建替え時期の将来像又はビジョンはお考えか。

事業者：長期優良住宅の認定を受けるよう行政から要望を受けている。

委員：建替え後に従前の住民と新しい住民との間で摩擦が起きる事例を聞くことがあるが、対策を検討されているのか。

事業者：検討は先になるが、他の建替え団地の事例を研究していくことになる。

委員：気になった点についていくつか意見する。建替え計画を変更するつもりはないが、一方でまだ決定したものではないとの発言があり、事業者の中で意思統一が図られていないように感じる。また、事業者は計画を市に「納得」してもらったのか、それとも「説得」したのか、この点については市にも確認する。なお、ニ号棟の住民は狛江市民であると同時に事業者という立場であるので理解されたい。また、まちづくり条例の手続きでは、事業計画は変更が可能な時期に提出するよう定められていることを承知いただきたい。

事業者：計画を変更できるかは、建替え決議をしないと進まないことを御理解いただきたい。

委員長：定刻になったので、本日の意見交換は終了としたい。今後については、事務局と協議のうえ、お知らせすることになる。

【終了後、まちづくり委員で打合せ】

委員：委員会としては、過去の経緯等は忖度せず、示された建替え計画について意見をまとめ、市に答申すべきと考える。

委員：地区整備計画の「長大な壁面」について、過去の協議会の議事録を確認することは可能なのか。

事務局：「長大な壁面」とならないよう工夫した事例などを示したことはあるが、事業者が示した建替え計画を認めるような議事録は確認できていない。

委員：本日の議論を整理すると同時に、各委員で答申となるポイントをまとめると良いのではないか。

委員長：次回のまちづくり委員会は８月１日(木曜日)午後６時30分からとする。次回で答申をまとめたいと考えるので、委員は可能であれば前日までに答申のポイントを事務局まで連絡をお願いする。本日のまちづくり委員会はこれにて終了する。