狛江市役所

平成29年７月１３日（木曜日）　午後６時30分～８時45分

卯月委員長、井上副委員長、澤野副委員長、佐藤委員、加藤委員、久光委員、津田委員、松坂委員、平野委員、荒山委員、五十嵐委員、岩永委員

石橋都市建設部長、小俣和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）まちづくり推進課長、三宅まちづくり推進担当主幹、富永まちづくり推進担当主査、榊田主任、富岡主任、福井主任

１．狛江市まちづくり条例等の一部改正について

２．その他

１．狛江市まちづくり条例等の一部改正について

事務局　　最初に、狛江市まちづくり条例の改正について諮問をさせていただく。市長の高橋から諮問書をお渡しさせていただくとともに、ごあいさつをさせていただく。
市長　　（卯月委員長へ諮問書を手渡した後、あいさつ）
事務局　　ここで市長は公務により途中退席させていただく。
委員長　　それでは、まちづくり委員会を開会する。議題の１について、事務局から説明をお願いする。
 

議題１　狛江市まちづくり条例の一部改正について

１「大規模土地取引行為の届出」規定の導入

【概要】大規模開発等事業について、「事業構想の変更が可能な時期までに行わなければならない」と規定されているが、既に土地の購入及び事業収益計画が立案されており、事業構想としても調整が困難であることから、大規模土地取引行為を行う前の段階で、土地に関する利用方法等の助言ができるようにする。

委員　　助言の内容を受けて事業者が土地取引を止めた場合、土地所有者が市に対して損害賠償を求めて訴訟となった場合、勝訴できるのか。
委員　　助言の内容による。一般的な社会通念に照らし、行政としての助言の程度を超えているような場合、取引の機会が失われたとして売主から追求される可能性はある。このことから、助言の実効性をどの程度のレベルとするかが重要と考える。
委員　　この制度の主旨は、市として早めに情報を得ることで、事前の調整が可能となることから、制度としては賛成であるが、訴訟の懸念があるかどうか気になったものである。
委員　　資料として配付している事例では、記載内容は一般的であるが、別に詳細な助言内容があるのではないか。
事務局　　事例ではお示しした内容のみであり、これ以上踏み込んだ助言はしていない。
委員　　構想検討会の実効性を高めることが考えの一つとしてあるが、届出がされた場合、市民等に公表するのか。
事務局　　届出は土地の所有者が行うものであり、売却先の事業者がどのような計画を立てているか所有者は分からない。届出がされたことは公表しても差し支えないと思うが、他市の事例として積極的に公表しているかは確認していない。
委員　　実際は、土地取引の３ヶ月前の事業構想の届出にて、市民等は事業構想の内容を知ることになる。
委員　　委員会は何を根拠に意見をまとめるのか。上位計画その他法令等に基づくのは当然として、一度現地視察をするべきだと考える。さらに、届出があった案件をどのように市民に伝えていくかが重要と考える。
事務局　　届出がされている案件としてホームページに掲載することが考えられる。
委員　　そうなると、事業構想が出ていない段階で市民が動きはじめる可能性がある。どこまで市民に知る権利があるのか。
委員　　届出があった事実は市民に公表すべきと考える。また鎌倉市では大規模開発等事業構想が出された場合、図面まで公表している。狛江市もそこまでしても良いのではと考える。その段階で現地視察をしている。
委員　　届出を公表した場合、市民は助言内容を検討する委員会を傍聴したいと考えるはずであり、その委員会も公表が前提となる。しかし、土地の所有者が誰に売却するのかといった事は個人情報に関わることであり、全て公開として良いのか気になるところである。
委員　　公表するとなると、どのような形でされるのか。ホームページでの掲載になるのか。届出の内容について知りたいという市民に対して、どのように対応するのか、検討課題である。
委員　　調布市や府中市などはどのように対応しているのか。
事務局　　調布市ではまちづくり審査会で現地視察をしたうえで助言をしていると聞いている。届出の公表をしているかは確認していない。
委員　　資料に三鷹市の届出書があるが、添付書類では建物の概要は分からないということか。
事務局　　届出の段階では、建物の概要は出すことは出来ないと思う。
委員　　届出がされ公表されたら、市民はその具体的な内容を知りたいと思うだろう。
事務局　　都市計画マスタープランの内容や現地の状況、過去の調整会で争点となった内容などを参考にし、標準的な助言とその案件ごとに必要と思われる助言を併せて行うことを考えている。
委員　　小さな土地を買収して大規模な開発を行う場合も考えられるが、届出の対象となるのか。
事務局　　届出の段階でそこまで追うのは難しいと考えている。また自分の土地で事業を行う場合も届出は必要ない。要するに土地の取引が無い場合も同じく届出は必要ないので、大規模開発の構想からスタートすることになる。
委員　　土地が分筆されている場合は、大規模土地取引行為を把握するのは難しいのではないか。
委員　　大規模開発等事業構想の手続きをよりスムーズに進めるために、新たに届出の手続きを加えようとしており、住民などとの調整が困難になることを避けるため、できるだけ早い段階で調整することが目的であると条例で明記し、一団の土地であれば、3,000㎡に満たなくても、大規模開発等事業構想を行おうとしているときは届出を必要とする、等の文言を条文に盛り込むべきではないかと考える。
事務局　　検討する。
委員　　例えば、生産緑地の中に残したい樹林地があった場合、委員会が市で買い取るべき、残すべき、といった助言になる場合もある。
委員　　届出があった場所が、公園として整備することが望ましい場合もある。その場合、委員会としては助言ではなく、別の対応をとることも十分考えられる。
委員　　届出したことを市民にどのように周知するのか。現地視察を前提とするのか、委員会は市民の傍聴も可とするのか。隣接する土地を含めて、将来事業構想を立てるときに3,000㎡に至る場合は、届出をするような条文にするのか。一部の土地を買い取るべきという助言をする可能性があるのか、この辺りを整理しておくべきと考える。
委員　　届出をした売主は助言をどのように買主に伝えるのか、実務的な手続きはどのようになっているのか。
委員　　助言をどこで承継するのか、どうやって承継するのか、実務上どのような形になるのか、確認したほうが良いと考える。
 

２　都市計画制度等を想定したまちづくりに関する提案について

【概要】現状、地区計画策定を想定した住民提案の手続規定がない。そのため、住民等からの提案が市のまちづくりに関し有益と認めるときは、市の都市計画に関する施策等に反映できるよう改正したい。

委員　　狛江市のまちづくり条例が制定された当時、地区まちづくり計画とテーマ型まちづくり活動の２つの規定が置かれている自治体が見られたが、私はこの２つの分け方には今でも違和感を覚える。まちづくりのきっかけは、高齢者や子ども、防災や緑などのテーマから始まるが、勉強を重ねていくと、まちづくりは高齢者だけでなく、子ども、緑、防災なども含めてまちづくりだ、ということが分かってくる。当初は目標が違っても、テーマ型まちづくりも地区計画になる、というのは、非常に分かりにくい仕組みであると感じる。これを機会に一本化して分かりやすくすべきと考える。テーマ型まちづくりを残す理由が見当たらない。
委員　　地元が問題を抱えていて、それに対し、テーマ型まちづくりが適用できる、といった場合も過去にあったと思う。
委員　　テーマの内容は何でも良い。最初から地区計画の策定を目指すことにこだわる必要はないと考える。
委員　　横浜市のまちづくり条例を参考にしたらどうか。入口はたくさんあるが、全てまちづくり協議会であり、地元の人が将来の街のことを議論する会であり、きちんと認定する。その中で地区計画に至る場合もあるが、建築協定の場合もあるし、もっと緩やかな紳士協定みたいな場合もあるかもしれない。入口も出口もバリエーションがある時代なので、最初から方向を決めず、様々なテーマや内容を検討する会を総称してまちづくり協議会として、地区計画へ移行する場合もあれば、そこまで行く段階ではない場合もあると思う。ただ、地区計画へ移行すれば総合的にいい街ができる、というのは常にＰＲしておけば、まちづくり協議会がより発展することも期待できると考える。
委員　　地区のまちづくり、テーマ型まちづくり、いずれにしても市民からみれば分かりにくい仕組みである。地区まちづくり協議会がテーマ型まちづくり協議会の機能を持つことはできるのか。
事務局　　地区まちづくり協議会でテーマ型としての提案はできると考える。
委員　　都市計画の提案制度の要件の緩和、また地区計画の申し出制度を用いる方が良いのではないか。例えば２分の１以上の賛同があればできる等、都市計画制度の活用という意味では良いと思う。テーマ型まちづくりに関する規定の文言を変えるだけでは、市民からの理解は得られないのではないか。
委員　　テーマ型まちづくりの活動が都市計画に結びつくのは考えにくい。まちづくりという枠でひとくくりにして、その中で流れをきちんと作って、都市計画の提案や地区計画に結びつける等、入口は広くし、市の施策や法の手続きに繋がるような体系にしていくのが良いと考える。
委員　　地区計画は手段の一つであり、景観や歩行環境などと並列にする性質のものではないと考える。むしろ、都市計画提案制度等とどのように繋げるかを明確に示すのが目的ではないかと考える。地区まちづくり計画の提案やテーマ型まちづくり提案を都市計画の提案にどう繋げるのか、という手続き規定に入れ込むことで、目的は達成できるのではないかと考える。
委員　　地区単位のまちづくりの密度を高め、都市計画法等でカバーできないことを地区単位で推進していこう、というのがまちづくり条例の本旨であると考える。地区まちづくり協議会の名称も、例えば市民まちづくり団体に変更し、ある地区に限定せず、道路や環境などについて勉強をする団体として、市がその活動に対し助成をする。このような団体がなぜ必要かといえば、ある地区のまちづくりをより推進するために、専門的に緑や道路のことを勉強している団体が一緒になってある地区の地区まちづくり計画を作っていく、この団体が主体となり応援するものとしてテーマ型のまちづくり団体がある、というように分けるべきではないか。協議会という名称を使うから曖昧になるのではないか。ある地区の交通のことだけを勉強するのも団体、これが地区まちづくり協議会になる場合、重なることもあると思う。しかし、まちづくり条例のメインはあくまで地区まちづくり協議会であると考える。
事務局　　地区まちづくり計画をなくすことは出来ないので、テーマ型まちづくりと地区のまちづくりで分けるのではなく、市民まちづくり活動団体であるとか、活動する市民が提案でき、それを都市計画の制度や地区まちづくり計画として策定するなど、手続きの流れを含めもう一度整理したいと考える。
委員　　横浜市では、テーマ型で始まるまちづくりグループやまちづくり団体は認知されていて、その一部が地区まちづくり計画、地区まちづくり協議会へ移行するものとして整理すれば、それほど分かりにくいことではないと考える。
委員　　テーマ型まちづくりではなく、地区まちづくり計画で都市計画制度に関する提案を受けていくほうが良いと考える。
委員　　テーマがないとテーマ型まちづくり活動ができないと感じてしまう。
委員　　都市計画の提案は法に規定されており今でもできるが、そこを条例で明確に明文化するのが今回の改正の目的であると考える。
委員　　大規模マンションの建設など、まちづくりに関する事案が出てくる前に予測をして、自分たちの街を良くする為に勉強するという市民活動があまり盛んではないと感じる。それは、条例の仕組みが市民活動がし易い環境ではないことが原因と考える。市民活動団体を作るハードルを低くして、少しずつ確実に進めるような条例にしておけば、市民活動が発展すると考える。
事務局　　次回の委員会にて、過去の地区まちづくり協議会とテーマ型まちづくり協議会のリストを提示する。
委員　　この案件の主旨は、一つ目はできるだけ多くの提案を認めることができるよう都市計画の制度等を活用すること、二つ目は市民のまちづくり活動を活発にするため、条例による手続きのハードルを低くすることと理解している。
 

３　地区計画が定められた区域における、大規模開発等事業構想手続の省略について

【概要】地区計画が定められた区域において、大規模開発等事業に相当する規模の事業を行う場合は、大規模開発等事業構想手続を省略できるよう改正する。

委員　　大規模開発等事業構想手続を省略した場合、地区計画で定められていないことが問題となった場合は、どのように対応するのか。
委員　　地区計画に記載されていない事柄もあるため、大規模開発等事業構想手続の全てを省略するのは抵抗がある。
委員　　例えば、地区計画に定めのない事項については大規模開発等事業構想手続の対象とする等の文言を加えるのが良いのではないか。
事務局　　地区計画が定められた区域において大規模開発等事業構想手続を省略しても、開発等事業手続きは通常通り行うので、そちらでカバーできると考えている。
委員　　大規模開発等事業構想手続で構想検討会を省略できれば、時間の短縮が図れるのではと考える。例えば大規模開発等事業に該当する事案で、構想検討会を開催するかの判断の時に、構想検討会は開催しない、という運用が可能ではないかと考える。
委員　　大規模開発等事業構想手続を省略した場合、住民が地区計画に定められていない事柄を協議する場合は、開発等事業手続の調整会からスタートとなるのか。
委員　　この改正により、一般財団法人電力中央研究所の跡地に地区計画が定められた場合、まだ残っている土地がいずれ売却等の話が持ち上がった時に、大規模開発等事業構想手続は省略する、ということで済むかどうか。
事務局　　多摩川住宅も同様の事が想定される。
委員　　地区計画を策定したら法的拘束力はすぐに生じるのか。
事務局　　地区計画条例を定めないと法的拘束力は生じない。
委員　　地区整備計画で詳細が定められている場合は省略できるようにしたほうが良いと考える。
 

４　調整会及び構想検討会における事前聴取の位置づけの明確化

【概要】事前の意見聴取（ヒアリング）についての位置づけを明確化することで、調整会及び構想検討会を開催する前に論点等を整理し、より質の高い合意形成を図る。

委員　　順番としては先にヒアリングをしてから委員の選出をするということか。
事務局　　ヒアリングをしないと、何が論点なのか判別が難しいと考えている。ある程度論点の整理をしたうえで、人選を行うことを考えている。
委員　　ヒアリングは必ず行うという規定にするのか。
事務局　　そうである。
委員　　調整会を開催し、事業者、住民の双方が意見を出した後にヒアリングをするという考えもあると思う。
委員　　過去の事例で経験したことだが、住民側の思い違いがあり、その思い違いをまず整理しないと、調整会のテーブルには乗れない。なので、調整会の前に住民側の考え等をヒアリングにて把握しておくべきと考える。
委員　　調整会の件数が多くなる場合等も想定されるので、ヒアリングの前に調整会の委員の選出を行うのが良いと考える。
委員　　論点を整理するためにヒアリングを開催する、ということで良いのか。
委員　　ヒアリングは委員全員が情報を共有しておくのが良いと考える。
委員　　ヒアリングは実施すべきと考える。案件が多い場合は委員の負担等も考慮したらどうか。
 

５　開発等事業の適用対象の緩和

【概要】①開発等事業の適用範囲から一戸建て住宅を除外する
　　　　②開発等事業の適用となる延べ面積要件の変更
 

事務局　　まちづくり条例制定当初は、アパートなどの共同住宅の建設に規制を加える意図もあり、延べ面積を300平方メートル以上としたが、運用していく中で、延べ面積300㎡以上500㎡以下において調整が困難な事案はほぼないことから、延べ面積要件の緩和を検討課題と考えたところである。

６　文言の整理

事務局　　条例の改正に伴い整理が必要な文言等については事務局で法制部門と調整する。

◇関連する規則の整理

【概要】①開発事業は歩道状空地の設置を義務化する
　　　　②公園提供は原則としつつ、それ以外の選択肢を検討する
 

委員　　公園提供について。考え方としては、現状では180㎡程度の小さな公園を確保するよりも、ある程度まとまった大きさの公園を確保できるようにしたいとの主旨でよろしいか。
事務局　　300㎡以上を最低基準と考えている。また、自主管理である程度の規模の公園を確保するほうが、事業者にとっても良いと考える。
事務局　　提供公園だけではなく、前面道路に沿って緑地帯を整備することで地域との調和を図ることも選択肢として考えている。
委員　　選択肢を増やすことは良いと考える。
委員　　事業者のみが選択できる規定はどうかと考える。場合によっては、市と協議できる余地はあったほうが良いと考える。
委員　　公園提供の原則として、最低300㎡以上又は事業敷地面積の６％以上のいずれか大きい数値とするのはどうか。
委員　　相続路線価とあるが、相続税路線価のことか。
事務局　　確認する。
 

委員長　　次回は９月29日（金曜日）午後６時30分からとする。