狛江市役所

平成28年６月30日（木曜日）　午後７時～９時50分

１　狛江市まちづくり条例に基づく手続き状況について

　・住民ヒアリング

　・事業者ヒアリング

　・構想検討会に向けた意見集約

２　その他 

（開会　午後７時）

委員長　：定時になったので、これからまちづくり委員会を開会する。では、本日の議題である、狛江市まちづくり条例（以下「条例」という。）に基づく手続きの状況について事務局から説明を求める。

事務局　：本日の議題である。条例に基づく手続き状況の説明であるが、一般財団法人電力中央研究所（以下「電中研」という。）のグランド跡地に予定されている共同住宅計画である（仮称）喜多見計画に対して、近隣住民から提出された構想検討会開催請求に基づく構想検討会の開会に先立ち、近隣住民からは開催請求の内容について、事業者からは問題点を中心に、それぞれ事前ヒアリングを行うものとなる。配布している構想検討会の流れのガイドについて説明する。前回提示したガイドについては、例規の改正を含めて、手順を整理して仕組みを作るべきではないかということになった。本日の流れの概要を説明する。午後７時10分まで、事務局より（仮称）喜多見計画の概要を説明する。その後午後７時40分までの30分間は近隣住民からのヒアリングを想定している。ファイルに綴じている資料の19ページに、構想検討会開催請求理由をまとめている。内容は、請求№１から順番にヒアリングを行う。その後近隣住民には退室してもらい、委員間の話し合いを行う。午後７時50分から午後８時20分の30分間は、事業者からのヒアリングを行う。内容は、事業のコンセプトや住民の請求理由についての事業者としての見解を述べてもらい、その後、委員から質問をお願いする。最後に委員間で意見をまとめてもらい、構想検討会に向けて方針を決めていただきたい。

　今回の事業概要等について説明する今回の事業敷地北側で現在建設中の（仮称）岩戸北計画に係る調整の中で、近隣住民の住戸との離隔距離として15ｍ以上離れていれば、プライバシーが保たれているという見解が示されたため、３ページの平面図に15ｍラインが示されている。各種提出図面は17ページまであるのでご確認いただきたい。次に19ページより請求理由リスト等を示した。25ページからは電中研全体図に今回計画を示し、周辺写真を示している。30ページからは、事業者より提出された条例手続書類、43ページからは構想検討会開催請求書、近隣住民から事業者代理人に直接提出された要望書を添付した。57ページより、今回近隣住民となるエリアを示した図及びこの地域の用途地域の図である。最後に参考までに（仮称）岩戸北計画のパースを示した。本日資料は取扱い注意のため、持ち帰らないでいただきたい。

　これから、近隣住民に入っていただく。傍聴者も同時に入ってよいか。

委員長　：異議が無いようなので、入ってよろしい。

（近隣住民、傍聴者入場）

事務局　：まちづくり委員会は原則として公開であるが、個人情報に関わる場合は、退場を求めることもありうるのでその旨ご理解いただきたい。

委員長　：近隣住民から提出された構想検討会の開催理由について、請求理由ごとに事務局でまとめてあるので、そのリストに沿って内容ごとに質疑を考えている。

近隣住民：本日プレゼンテーションの資料を用意してきた。我々の意向をお伝えするためにも、まず委員の皆さんに見ていただきたい。

委員長　：了解した。時間に限りがあるので短めにお願いする。

近隣住民：10分程度でレゼンテーションを説明する。それから質疑応答としていただきたい。まず行政へのお願いである。電中研全体の開発に対する、市の構想が近隣住民に伝わってこない。電中研の敷地が最終的にどのようになるのか何も見えてこない。電中研の元々の敷地に最初に開発が始まったのは、2013年からで、その時既に方向性が決まっていたにも関わらず、全体を把握せずに個々に開発が行われている。近隣住民からすれば、頼れるのは第三者委員会と行政である。近隣住民の声は、事業者には伝わらない。事業者は法令に基づいていれば、建設できてしまう。ここは条例に基づき、第三者委員会の力を借りて、近隣住民の要望を聞いていただきたい。

　市の現状として、面積が小さく人口密度が高い。また、「私たちがつくる水と緑のまち」を掲げているが、公園面積は少ない。待機児童の問題も抱えている。電中研の敷地を利用して、これらの諸問題を解決できれば喜ばしい。電中研のグランドを無くすよりも、公園として有効利用したほうが良いのではないか。市でも色々な計画をしているが、既存の敷地を利用することよりも、新しいものを作る計画となっているようである。今回の計画を見直し、既存の施設をもっと有効利用してほしい。見識ある委員の皆さんから、ぜひ今回の計画の見直しを要望してほしい。都市構想は、見栄え、高さ、市民の要望と共に、緑豊かなより良いまちづくりにつながる。ここまでが市民の声である。ここからは今回の事業計画に対する要望である。電中研の南側敷地には既にマンションが建っている。そして、同じ事業者が当事業地の北側に２か所目のマンションを建設中である。今回は３か所目なので、環境を考慮しつつ、既存のマンションに合わせたまちづくりをするのがセオリーである。緑化及び保存樹木を考慮したまちづくりを要望する。今回の計画で、電研東通りに面する建物棟の位置は、既に南側に建っているマンションに合わせてもらうと、きれいなまちづくりができる。電研東通りから、南側と北側の写真を撮影したが、圧迫感が全然違う。緑の保全についても、北側マンションでも緑を保全しているが、午後２時頃になると完全に日影になってしまう。植栽帯の幅も、根を張るには狭すぎる。これでは市が掲げる緑の保全とは程遠い。今回の建物は極力西側へ動かして緑地帯を増やしてほしい。電研東通りの東側に、緑の保全をしている住戸があるが、計画のままでは日影になってしまうため、樹木が枯れてしまう恐れがある。数年前に調整会に至った大型マンションでは、西側と北側の第一種低層住居専用地域への配慮が素晴らしい。南側は広い都道に面しているし、東側は小学校敷地である。良い事例なので、今回も参考にしてほしい。今回の計画は駐車場の出入り口が１カ所のため危険回避のために駐車台数の制限を要望する。電中研の敷地は東通りから約50センチ土盛りしてあるため、高さの削減を要望する。マンションができると交通量が増えることが予想されるので、歩道の確保と植栽をお願いする。これは南側のバス通りまでである。また歩車道の分離もお願いしたい。以上が住民からのプレゼンテーションである。

委員　　：電中研の敷地が、周りから切り売りされてきているが、今後全体がどのようになるのかよく分からない。近隣住民は、どのような実現をしてほしいのか。

近隣住民：市民は３カ所のマンション計画だけを聞いて判断している。全体をどうしたら良いのか行政として良いアイデアを出してほしい。今ならばまだ修正が間に合うと考えられる。

近隣住民：我々は第一種低層住居専用地域に住んでいるのだが、同じ第一種低層住居専用地域でも、電中研周辺の家とそうでない家とでは条件が違う。突然マンション計画を提案されても狼狽してしまう。グランド部分にマンションを計画されるような大きな話であっても、近隣住民で無ければ事業計画の情報が直接入ってこない。だが行政は計画を事前に知るチャンスがあったはずである。現在の電力会社の状況を見れば、今後電中研全体がどうなるのか予想できる。この機会を逃さずに、市民を巻き込んで用地を有効に活用してほしい。事業者側には法令を守っていれば、建てられると思っている方もいる。行政の方からも、説明会で示された案から、大きく変えることは難しいという話があったらしい。どうすれば皆が満足できるのか、行政も一緒になって考えてほしい。

近隣住民：北側マンションの計画ができる前に、電中研のグランド部分を市が買い取ることは暗黙の了解事項であると市役所で聞いていた。その後開発計画を聞き、敷地が売られてしまった。市の方が全然知らなかったという話は解せない。もしこのまま開発が突き進むのなら残った土地を、誰かが長期的なビジョンに立った計画を作成してほしい。もし業者間で売買が進んでいることで、手出しできない理由となるなら、建物の位置をこうして欲しいということしか言えなくなる。２年位前に聞いた電中研グランドが市民グランドになるという話はどうなったのか。

委員　　：これだけ大きな土地なのに、何のビジョンも無かったのは問題である。早急に市民と行政でビジョンを作るべきである。景観まちづくりビジョンでは喜多見駅周辺が都市景観の創出拠点となっているし、都市計画マスタープランでは、中高層住宅地区の位置づけである。喜多見駅に近づくと地域交流地区となっている。少しこれを膨らませて景観的に良いものにしていきたいのと、先ほど保育園の問題も提示されたので、少し離れているが地域交流地区としての要素を入れる方向はあるであろう。今までの計画と今回は同じ事業者であるのか。また、東側の壁面線の後退とはどのようなことを指すのか。

近隣住民：３カ所とも同じ事業者であり、３社ＪＶである。壁面線とは、南側に現在建っているマンションの壁面と揃えてほしいとの希望である。

委員　　：３カ所とも同じ事業者で、別々の計画ではないのなら、なおさら一体的な計画とすべきである。事業者としては１つのコンセプトで開発するべきではないのか。

委員　　：南側の計画の時に、何か感じた事はなかったのか。

近隣住民：南側の計画の時には、調整会はなかった。

副委員長：南側の計画の時には、近隣への説明会は行ったが、調整会の開催請求は出なかった。後退距離については、情報整理が必要であり、想定だけで話すのは好ましくない。

近隣住民：副委員長の話はよく分かるが、折り目ごとに情報開示、確定情報があるのなら、示してほしい。複数の市民が聞いている場合には、証拠となるのではないかと思う。今ならまだ構想を変更できる。

近隣住民：事業者は近隣住民に説明する際、契約はまだ済んでいないと言っていた。このことは後で確認してほしい。

近隣住民：すでに事業者が土地を買って、ここまでプランが固まっているので、変更はできないと行政から話をされたが、間違った話をしないでほしい。法規を守っていれば、それで建てられるのか。

事務局　：誤解を生じるような発言があったのなら、訂正したい。条例の目的は、市民、事業者及び市の協働による望ましいまちづくりを推進することを目的としており、法規上合法であれば何でも建てられるというわけではない。

委員長　：このあたりで近隣住民からの意見ヒアリングは終了とする。

（近隣住民退場。事業者入場）

委員長　：今回の計画の事業内容とコンセプトを示してほしい。

事業者　：その前に、前回は無かった事前ヒアリングの趣旨を確認したい。

事務局　：論点を整理するため、各々の論点や状況を事前に聞いて、構想検討会を効率良く進めるためのヒアリングである。

事業者　：同一事業者による３か所目の事業なので、前回岩戸北計画で開かれた２回の構想検討会及び６回の調整会を通じて得られた近隣住民の意見を今回は尊重し、本日は臨んでいる。本日の事前ヒアリングでは、今回の計画を全く新たな計画と捉えているのか。

委員長　：電中研全体の話として捉えている。

事業者　：５月25日に、条例に基づく説明会を開催した。今回は（仮称）岩戸北計画を基準にして計画している。内容を踏襲しているので、理解が得られると思っていた。

委員　　：どのように踏襲したのか、説明いただきたい。

事業者　：（仮称）岩戸北計画の第２回構想検討会で、第一種低層住居専用地域の規制値をクリアしているなら、受忍限度の範囲内であると指摘されている。景観にも配慮し、緑道の整備については、３ｍ幅の緑道的空間の設置、既存樹木の保存では、ヒマラヤスギやシダレザクラを中心に、７割近くを移植再配置した。移植保存できなかった高木については新植による街路整備を行う予定である。狛江市まちづくり指導基準では６％の公園用地の確保となっているのだが、各課協議会の中で３％の自主管理公園状空地及び幅員３ｍの緑道的空間の設置を示し、それを踏まえて、12％の自主管理緑地を設置した。緑道的空間については今回も踏襲している。自主管理公園状空地は今回設置していないが、各課協議会の中でまた最終的な協議がまとまると考えている。電中研敷地周辺の位置指定道路の幅である６ｍとする話は、自費工事で東側及び北側について拡幅した。プライバシー対策については、隣家の建物から15ｍ以内なら、プライバシー対策を施し、15ｍを超えた場合でも不透明ガラスを採用し配慮している。今回も（仮称）岩戸北計画に準じて計画している。その他の問題については、今後対応策を協議したい。

副委員長：今説明されたレジュメが欲しい。（仮称）岩戸北計画で住民から要望された点、委員会で示された点について、踏襲しているのか。

事業者　：そうである。作成レジュメは改めて市に提出する。

副委員長：前回よりも後退している事象はあるか。

事業者　：ほぼ無い。前回同様、東向きの棟があるが、前回の離隔距離が15ｍだったが今回は19ｍである。前回南棟では、妻側の壁面と隣家の窓との離隔は13.5ｍだったが、今回も13ｍから15ｍとしている。外周部の３ｍ幅の緑道的空間は、（仮称）岩戸北計画と同様に計画し、更に緑地帯の幅を広げているところもある。このように東側の第一種低層住居専用地域の住戸については配慮している。

委員　　：今回は結果的に３カ所目となるのだが、当初からの計画なのか。

事業者　：違う。前回の（仮称）岩戸北計画の手続き中には（仮称）喜多見計画は無かった。

委員　　：では、突然３カ所目の計画が出たのか。

事業者　：そうである。

委員長　：土地を買収する際、電中研から事業者に対し、こういうことを考えて欲しいとか、こういう注文で建てて欲しいとか、条件はあったのか。

事業者　：電中研からは、そのような条件は無かった。一方で、事業敷地北側の（仮称）岩戸北計画の事業手続をしていたので、その時点で把握していた事項については、自主的に次の計画に反映しようということで事業化した。

委員長　：土地を買うときに、近隣住民の意見を聞くようにという事項が、近隣説明の資料に入っていたのだが、どのような形で受けたのか。

事業者　：今回に限らず、３カ所全てで要望としては聞いている。これは一般論としてよくあることで、地主からの制限とは捉えていない。

委員長　：平成28年３月１日に「近隣の皆様へ」という文書が出されている。「条例の趣旨に沿って地域の人たちに配慮したまちづくりに努めるよう申し伝えております」という形で狛江の運営センターから配布されている。これも一般の不動産取引と同様だと考えているのか。

事業者　：この文書の趣旨は理解しているが、条例の趣旨に沿って、事業を行うことは当たり前のことと考えている。それ以上に前回の（仮称）岩戸北計画では、離隔距離やプライバシー対策等、具体的な事項が示されていたので、我々も配慮してきた。

委員長　：（仮称）岩戸北計画では、土地の取得時期と条例の手続き時期が異なるため、事業計画の変更が可能な時期に、手続きを行うということが全て反映し切れなかったと思うのだが、その点はどのように考えているか。

事業者　：１カ所目の事業である（仮称）喜多見駅前計画の時は、開発等事業の手続きのみだった。その後、平成26年４月の条例改正の際に、大規模開発等事業の規定が盛り込まれた。事業施行面積が3,000平方メートル以上の開発行為や、延べ面積が5,000平方メートル以上の建築物の建築に該当する場合には、当該大規模開発等事業に係る事業構想の変更が可能な時期までに、届出を行わなければならない規定となっている。今回も設計当初の段階で大規模開発等事業の手続きをして、その後従来の開発等事業に進む予定である。（仮称）岩戸北計画では近隣住民からのアイデアもあって、６％の提供公園を12％の自主管理公園や緑道等しているので、かなりの部分で近隣の方の要望も反映されていると考えている。本件では前回の事例があるので、３ｍ幅の緑道的空間を設置しており、（仮称）岩戸北計画の合意事項を踏襲できていると考えている。

委員長　：今回の近隣住民の方たちは、（仮称）岩戸北計画の近隣住民と異なることから違った要望が出されているので、その点考慮すべきである。

事業者　：近隣住民からは、７階建てを６階建てにという意見を聞いたが、販売面積の縮小については難しい。しかし、プライバシーの配慮や緑化等については、検討したい。

副委員長：（仮称）岩戸北計画は中途半端な状況からのスタートだった。新しい方針を出して良い方向に向かったが、今回は前回と比較してプラスアルファはあるのか。今回のまちづくりへのコンセプトは何か。先ほど近隣住民から出た意見を引用すれば、電中研全体を考えた計画としているのか。

事業者　：プラスもマイナスもない。３ｍ幅の緑道的空間についても引き続き計画している。プラスアルファと言われると、考え方としてはあるが、前回は建物を協議の中で何度か減らしたり、寄せたりして、更に３ｍ幅の緑道的空間についても作ることにした。このことが狛江市に対する一つの大きな経験となっている。これを資産として、３カ所目の計画に繋げたいと考えている。

委員　　：別々の計画ならまだしも、同じ事業者で３カ所目なら、統一した配置等の責任のある検討をしてほしい。この敷地は元グランドだったことから、近隣住民のショックも大きいのではないか。

事業者　：今委員から言われたとおり、３カ所目であり、社会的責任も大きい。自発的というより、皆さんの指摘に応じて健康・幸福・安全に対してどのように取り組むか考慮することが大事である。

事業者　：条例を調べて、事業化するのは当たり前である。しかしそれ以上については、民間企業として対応が難しい面もある。各課協議での各課からの要望については真摯に対応したい。

委員　　：今後そのあたりについては検討していくことになる。私が考えるまちづくり条例とは、このようなプロセスをたどっていくというか、その町らしさを計画に盛り込んでほしいという希望があると考えている。今まで何回か計画の調整を経験したが、収益を考えた上でその町らしさを考慮した計画をするというスタンスで調整されている。そういった意味では法令や条例に従ったものだけでなく、その地域に合致した計画にしていただくのが重要である。

委員　　：今回の建物は、どのようなコンセプトで、どのようなターゲットを想定しているのか教えてほしい。

事業者　：今回の建物はファミリーマンションである。ワンルームマンションでは近隣住民から反感を買うことも想定される。ほとんどが３ＬＤＫタイプで、一部２ＬＤＫタイプがある。面積は70㎡～80㎡が中心である。

委員　　：ファミリー向けなら、保育所とか子育て支援のスペースはあるのか。

事業者　：前回の（仮称）岩戸北計画の際、条件が折り合わなかった。今回も各課協議会では真摯に対応する。

委員長　：今回は、前回の（仮称）岩戸北計画と連担となるのか。

事務局　：条例第57条の規定に基づき、連担となるので、一体の事業となる。

委員　　：それではなおさら、デザイン的な統一感が必要ではないか。

事業者　：基本的には、色遣いは前回を踏襲し、反映した計画とする。

委員　　：連担で同一な事業となると、条例では何がどうなるのか。

事務局　：例えば、防火貯水槽、保育所などについて、前回の（仮称）岩戸北計画と同一事業とみなされ、設置するものの規模が変わる可能性がある。

事業者　：今後の構想検討会は、いつ頃予定しているのか。論点として事前に提示があれば準備できる。

委員長　：この後、まちづくり委員で協議を行う。その中で決めたいが、できれば７月中には開催したい。

（事業者退室）

委員　　：今後地区計画を作成する時に、今回の計画が少なくとも既存不適格にならないようにしないと、後に課題となる。今後のスケジュールやスピード感が気になる。地区計画案に関して、電中研と話し合いが付くのであれば、その中で必要な要素を構想検討会の中で配慮してほしい事案であると盛り込むことができるのではないか。

事務局　：現段階において、３ｍ幅の緑道的空間の設置や、公園の整備についても、各事業の６％で小規模の提供公園をいただくのではなく、まとまった公園をどこかに確保すべきではないかと考えている。今までも緑のまちづくり協力金をいただいているので、それらを活用してある程度市も買うことも考えられる。

委員　　：個々のプランでは、全体のことを検討しづらい。

委員　　：西側に寄せる意見が出たが、全体構想に関わる話ではないか。

委員　　：地区計画の構想を手元資料として用意して、事業者と交渉すべきではないか。

事務局　：（仮称）喜多見駅前計画と（仮称）岩戸北計画は、事業者側も急いでいたのだろうが、今回の（仮称）喜多見計画は、やや状況が違うのではないか。

副委員長：今日住民が話していたのは、「そもそも市はここをどうしたいのか」ということである。市は何も考えないで、民間に任せておいて良いのか、と訴えている。最終的なビジョンは無いままで良いのか。理想的には、きちんとしたコンサルタント等に依頼して、全体像を見据えたビジョン作りをしていないので、後追いになっている。３ｍ幅の緑道的空間やヒマラヤ杉の保存等があれば仕方ないということで（仮称）岩戸北計画の調整会が終わったが、今回はそのまま動いてしまっている。

委員　　：少なくとも全体の話は、このような方向で進めていると伝えて、その中で今回の敷地の計画は、それに抵触するか否かという話にしないといけない。

副委員長：近隣住民は、行政は何もしていないと思っている。市はきちんと考えているということを近隣住民に示したらどうか。

事務局　：昨年この地区の地区計画の策定についての委託の中で、区画道路・公園など、地区施設も設置する案を検討した。しかし電中研としては、完全移転の計画が定まっていない中で、そこまで言われるのは困るということであった。東京都にも相談したが、都としても、移転の計画が定まっていない敷地に、区画道路を指定した地区計画を定める事は困難なので、まちづくりの構想を持ちながらできる範囲の地区計画を決定して、土地利用が変更された時にはそれが定められるような地区計画と平行して住民と行政と地権者が共通して持てるまちづくりのルール的なものを持ち、土地利用の変更の際には、まちづくりのルールに合わせ地区計画を変更するという方向で進めたら良いのではないかとアドバイスを受けた。

委員　　：誘導方針として、将来売るか売らないか、線引きは難しいが、両者で確認書を取り交わせば、実際に地区計画と違っても、効力としては近いものとなるのではないか。

委員　　：川崎市では、大きな工場が移転した時のことを考えている。要求する上で、市としてはこのように考えているという方針を示したほうが良かった。今日の事業者の対応では、早いうちに言ってくれれば、対応できたとも聞こえた。

副委員長：いずれにしても、方針の打合せをしたい。

委員長　：次回は７月８日開催とする。それでは本日のまちづくり委員会を終了する。