狛江市役所

令和3年11月25日（月曜日）　午後6時～8時

狛江市役所4階特別会議室

卯月委員長、井上副委員長、澤野副委員長、加藤委員、五十嵐委員、荒山委員、小川委員、絹山委員、繁平委員、水田委員、福田委員、松野まちづくり推進課長、富永都市計画担当副主幹、土橋まちづくり推進担当副主幹、石田住宅担当主査、草野主任、瀬戸主事、北川主事

佐藤委員、寺内委員

1. 地区まちづくり協議会の活動内容の報告に対する意見を求めることについて（狛江駅南口地区まちづくり協議会）
2. 多摩川住宅建て替え計画に係るこれまでの経緯※期間の経過により、非公開情報に該当しなくなったため公開

委員長：まちづくり委員会を開催する。本日は、「議題１ 地区まちづくり協議会の活動内容の報告に対する意見を求めることについて」、開催の要請を受けている。狛江駅南口地区まちづくり協議会（以下「協議会」という。）に活動内容を報告していただき、質疑応答を行った後、委員で意見交換を行う。意見交換の際は、委員の活発な議論を行うために、いずれかの地区まちづくり協議会のメンバーとなっている委員には、退出していただいて行う。そして、「議題２ 多摩川住宅建て替え計画に係るこれまでの経緯」については、事務局に御報告いただく。それでは、協議会より説明をお願いする。

１　地区まちづくり協議会の活動内容の報告に対する意見を求めることについて（狛江駅南口地区まちづくり協議会）

協議会：【協議会より配布資料を基に説明を行う】

委員長：それでは、報告内容等について、質疑応答を行う。

委員：市街地再開発事業を考えているとのことだが、事業採算性等は成立している感触はあるか、また、どの程度評価しているか聞いてるか。

協議会：コンサルタントとディベロッパーと一緒にやっていく予定であるので、事業採算性がないとやらないと思う。

委員：資料17ページに建物の共同化に向けた取組とあるが、市街地再開発事業は時間が掛かり、住民の合意形成が大変である。ソフト面での防災対策を考える必要がある。マンションの屋上に避難する等考えているか。

協議会：今は、５階までしか建てられず、小さい戸建てがひしめき合っている。少しでも早く市街地再開発事業ができるように活動していきたい。地権者の同意は、７割取れている。

委員：市街地再開発事業が始まるまでの間のまちづくりも考えたほうが良い。共同化のルールを作ってから行ったほうが良いのではないか。

委員：建物が高ければ高いほど事業性が上がる。建物の高さは、どのくらいを想定しているか。

協議会：高さは未定であり、今後検討していく。このまちを変えたいという思いから再開発しようということに至った。

委員：この辺りは、小さい店が並んでいる。地権者は50名いるとのことだが、まとまって土地を持っているのか。

協議会：店舗を営んでいる人の多くは、テナントである。昭和の街並みのような店も残してほしいという声もあるので、残していけるように検討する。

委員：低層住宅ゾーンについては、既存の道を広げていくと思うが、組合施工は考えているか。

協議会：誘導するために協議会として活動しているところである。

委員：協議会の活動を進めるに当たっては、エリアを広げたことは評価したい。

協議会：まずは、駅前から進めていく。

委員長：協議会と分科会と２つの範囲がある。この協議会が認定された後何回全体で開催しているか。これから構想を認定していくには、協議会のレベルでふさわしく、また、合意されているかというのが１つの判断基準である。

協議会：この協議会は、令和３年９月に認定されたが、今まで協議会２回、分科会２回、それぞれ20名程度参加している。

委員長：それぞれ人は、重なっているか。

協議会：重なっている部分もある。

委員長：地区まちづくり構想は、市街地再開発事業の認定をするわけではない。協議会の範囲のレベルで合意形成を進めていただきたい。３つのエリアに分けることは妥当であるが、広幅員道路沿道ゾーンは、それぞれ性格の異なる道路に面しているので、３つに分けたほうが良い。また、低層住宅ゾーンについてもいくつかに分けて検討していただいたほうが良い。

協議会：新型コロナ感染症による緊急事態宣言が発令されていたため、活発に活動ができなかったが、協議会の活動区域外の人にも意見を聴きたい。

委員長：市街地再開発事業と低層住宅地のまちづくりの事業は、必ずしも一致しないことがある。それぞれのエリアと事業手法に適したコンサルタントと一緒に勉強を進めていくことが必要である。

委員：構想の内容は、ハード面が多いと感じている。協議会の活動に当たっては、周辺の同意が必要不可欠と思う。

委員：駅前の市街地再開発事業は、大型のショッピングセンターか、小さい店の集合体を考えているか。

協議会：スーパーやイベントスペースを考えているが、今後詳細を検討していく。

協議会：現在、狛江駅周辺では、家族で買い物を楽しむ場所がない。仮に4.3万世帯が１箇月に買い物や食事に１万円使うと4.3億円の売上となる。そういう目線で考えることも必要である。

【協議会メンバー退席】

委員長：それでは、協議会の活動内容等について意見交換を行うため、協議会のメンバーである委員は、退出をお願いする。何か意見等はあるか。

委員：３エリアに分かれているが、市街地再開発事業のエリアはディベロッパーにとっては得であるため、積極的に取り組んでいくと思う。その他のエリアがどのように取り組んでいくのか分からない。

事務局：低層住宅ゾーンについては、細い道が多いので、それらが解消されるまちづくりをしてほしい。市街地再開発事業ばかり力を入れるのではなく、全体的にどういうまちが良いのかゾーニングして考えてほしい。個人的には、市街地再開発事業のエリアが広がると良いと思う。

委員長：低層住宅ゾーンについては、あまり検討していないように感じる。

委員：狛江・和泉多摩川リバーサイド賑わいのある街づくり推進会と似ている。市街地再開発事業だけ積極的に取り組むのは良くない。

事務局：和泉多摩川は、第一種低層住居専用地域が広がっているため、そこをどうにかしたい。一方で、狛江駅南口は、街並みを整理したいということだと思う。合意形成は、低層住宅ゾーンの人の意見を踏まえてほしい。

委員：市街地再開発事業は、メリットが多い。しかし、低層住宅ゾーンについては、あまりメリットが少ない。そうすると反対が増えるので、低層住宅ゾーンの住民意見を踏まえた上で、合意形成を行い、市街地再開発事業への筋道を立てていただきたい。

委員：木造住宅密集地域事業の要件に該当するか。

事務局：ここは、該当しない。

委員：災害の危険度は、どのくらいか。

事務局：相対的には、災害の危険度は高くない。

委員長：緊急度が高いとなると、防災の観点から道の拡幅等の方向性について、もっと市が踏み込んでいったほうが良い。低層住宅ゾーンの検討のために、RIA以外からも専門家派遣したほうが良いのではないか。とにかく市街地再開発事業をやりたいという印象を受けた。蒲田駅の例は、建物の高さが低くても市街地再開発事業は成り立つということを示したいということかと思う。

２ 多摩川住宅建て替え計画に係るこれまでの経緯について

委員長：「２ まちづくり委員会の組織構成の変更」について、説明をお願いする。
【井上小委員会委員長及び事務局より資料に基づいて説明】

委員：調布市と狛江市とで、話を合わせるということはしたか。

小委員会委員長：都市計画区域はセットであるが、調布市は先行して建て替える。議論の上で、調布市はこうやっているということを前面に出してくる。協議は、両市やっている。

事務局：それぞれのディベロッパーの考えでやっている。

委員：当初の計画より、改善されたものと思っている。今回の経験を今後の大規模な建て替えのときに反映できるルールづくりができると良い。

小委員会委員長：今後、大規模な建て替えは市内であるか。

事務局：パークハイム、狛江ハイタウン、団地等ある。規制の誘導、緩和等を考えるに当たっては、曖昧さは回避したほうが良いが、兼ね合いが難しい。

委員：専門家派遣はできるのか。

事務局：多摩川住宅は、地区まちづくり協議会なので専門家を派遣できる。

委員：事業協力者だけでなく、専門家を入れると良いかもしれない。

委員：様々な話をしてきたが、どんなに仕向けても結論ありきだった。争いを避けるには、曖昧さは良くないので、景観の条例等を作る検討をしてはいかがか。

委員長：事業によって、ケースバイケースなので、それは難しい。小委員会が納得したのであれば、まちづくり委員会も納得するものである。決裂しても、市や事業者は建て替えると思う。まちづくり委員会は、独立した機関のため、決裂することはできる。過去に茅ケ崎市や横浜市で同じことをやっている。まちづくり委員会が拒否すれば、市も事業者も困る。私は、拒否すると言うことができる。

委員：まちづくり委員会が拒否したら、計画が変わることはあるか。

委員長：変わる。そういうときに何らかの妥協があると思う。市は、勘案する必要があるかもしれないが、まちづくり委員会は勘案せずに別の視点から判断すべきである。

委員長：意見等はないか。なければ本日の委員会は終了する。