狛江市役所

平成28年７月22日（金曜日）　午後７時～９時30分

西田委員長、卯月副委員長、澤野副委員長、加藤委員、久光委員、津田委員、松坂委員、平野委員、原田委員、野田委員

小俣和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）まちづくり推進課長、三宅まちづくり推進担当主幹、松井都市計画担当主査、富永まちづくり推進担当主査、小嶋主任、福井主任

１　多摩川住宅まちづくり提案について（諮問）

（開会　午後７時）

委員長　：定刻となったので第55回まちづくり委員会を開会する。事務局より次第に沿って進行をお願いする。

事務局　：議題１の多摩川住宅まちづくり提案（諮問）について、本日住民代表の方より多摩川住宅まちづくり提案の説明をお願いする。

住民代表：出席者紹介（多摩川住宅【街づくり（地区計画）】協議会　会長斎藤・副会長真野・河西・佐々木・青木、東京都住宅供給公社　中島、NEXT ARCHITECT ＆ ASSOCIATES　山中・大野）

委員会　：委員自己紹介

住民代表：まず、これまでの経緯について説明する。平成18年に「住宅の諸問題を考える会」が設立された。その後任意団体の「街づくり準備会」が設立され、平成21年に「街づくり（地区計画）準備会」が発足した。平成23年には「多摩川住宅【街づくり（地区計画）協議会】」（以下、「協議会」という。）が発足し、都市計画法上の一団地の住宅施設の廃止をし、地区計画の制定に向けた案を行政に提案すべく協議・検討を行い、平成27年７月14日に調布市・狛江市に「街づくり素案（骨子）」を提出した。

　次に提案書の内容について説明を行う。提案書は全８章構成で73ページに及ぶものとなっている。１章は、人口構成や建物老朽化等の「現状と課題」である。２章は、「団地再生のテーマと方針」を示している。団地再生のテーマは、「住み続けられ魅力を持ち続けられる多摩川住宅の再生」であり、多摩川住宅再生の方針として次の４本を掲げている。１．良好な環境の継承と景観性を備えた開かれた街づくり、２．多摩川河川環境の保全・整備と緑のネットワークづくり、３．良好な住宅ストックへの更新と多世代が住み続けられ防災に強い環境に優しい街づくり、４．コミュニティや自然環境と調和した魅力あるセンターゾーンの再生である。３章は、「多摩川住宅再生の整備手法」である。先ほど挙げた４本柱の実現のための、段階的な方策の説明となっている。４章は、「街づくりルール（地区整備計画）素案　基本的事項」として、１．街路・壁面後退のルール、２．公園・広場、公開空地、緑化のルール、３.高さのルール、４.容積率のルール、５.建ぺい率のルールを示している。公園、広場面積は、現状と同程度の13％以上を確保するものとし、公開空地も５％以上整備する計画となっている。高さのルールでは、周辺戸建やスカイラインへの配慮、長期優良住宅制度の認定を受けることを条件に37.5ｍまで緩和することを求めている。容積率については、都市計画法では200％のところ、基本容積率を160％とし、ＣＡＳＢＥＥの導入地区は10％の割増しという提案である。建ぺい率は、40％を基本とし、プラスアルファで10％の割増しをしたいと考えている。５章はセンターゾーン（商業施設・広場）の再生となる。６章は、今までの計画を図にした総括図である。７章は、地区整備計画の緩和や、地区整備計画の制限事項以外の街づくりルール、行政との協議中となる建築基準法86条の分割、電線の地中化や自転車道の整備等など、今後の課題についてである。最後に８章は、街づくり協議会活動の実績である。以上。

委員長　：各委員から質問はあるか。

委員　　：建替え後はどれくらいの規模となるのか。

住民　　：建築当初の総人口は14,000人だったが、現在は高齢化等により6,600人となっている。空き家も多数発生しているが、整備により人口14,000人を回復したい。

委員　　：小学校は当初から比べると減ったのか。商業施設の状況はどうなのか。

住民　　：当初は小学校２校、中学校１校であったが、現在は小学校１校、中学校１校となっている。商業施設も空き店舗が増えた。商業施設の入ったロ号棟は現在建替え中で、仮設店舗をオープンしている。

委員　　：現在12階の建物があるため、今回の高さ制限で37.5ｍとしているのか。

住民　　：そのとおりである。

委員　　：多世帯型の住宅とのことだが、どれくらいの大きさの部屋を計画しているのか。

住民　　：デベロッパーが計画するため詳細は不明だが、一番大きな部屋は100㎡4LDKではないか。

委員　　：マンションは通常単世帯で計画すると思うが、多世帯の計画とはどういうものか。

住民　　：デベロッパーが社会状況を考えながらプランの作成を行うので、販売できる計画で作るのではないか。

住民　　：部屋を多数買って多世帯とする案件もある。プライバシー面でもそのような状況が好まれるようである。

委員　　：保育園等はどのように考えているのか。

住民　　：現状、保育園１園、幼稚園２園となっている。建替え後も３園を再生し、野球場を老人福祉施設にするという計画になっている。

委員　　：分譲と賃貸の割合は現状と変わるのか。また、多世帯が住める団地を考えるということで良いか。

住民　　：分譲と賃貸の割合は、戸数は変わる可能性があるが、ゾーンとしては変更しない。多世帯が住める団地にしたい。

委員　　：建物のパースはどうなっているのか。

住民　　：イメージしかでき上がっていないが、40ページをご確認いただきたい。

委員　　：野球場やテニスコートはどうなるのか。

住民　　：野球場の使用状況の低下もあり、スポーツ機能は減らす予定である。テニスコートは未定であるが、野球場は廃止する。

委員長　：高さを37.5ｍに緩和するゾーンはどこになるのか。

住民　　：近隣への影響緩和を考え、街区の中央部に配する予定となる。

委員　　：福祉ゾーンの考え方はどうなるのか。

住民　　：現在調布市と協議中である。高齢者福祉施設を希望している。

委員　　：容積率や高さの緩和の根拠はあるのか。

住民　　：建築当初人口は14,000人であった。現在の6,600人を14,000人に回復するために必要な床面積を計算すると、160％となる。また、高さについては空地率の確保をすることを考えると37.5ｍとなる。

委員　　：超少子高齢社会おいて人口減少が進む中、それを踏まえて人口の回復を目指すことしているのか。

住民　　：周辺地域の第一種中高層住居専用地域に鑑みて当初200％を希望していたが、調布市や狛江市と協議する中で160％が妥当なのではないかということで落ち着いた。

委員　　：全ての街区を160％とするのか。分譲と賃貸で分けないのか。

住民　　：賃貸住宅の建替えは東京都住宅供給公社となるが、賃貸住宅のエリアは北側斜線である程度高さの制約を受けると思われる。

委員　　：地区計画の素案はできているのか。

住民　　：地区計画の素案を作るために、今の手続きが必要であるというアドバイスを受け現在協議を進めている。

委員　　：40年前の人口の回復のためであるということだが、人口減少をどう捉えているのか。人口は全体計画を考える大きな話ではないのか。

住民　　：調布市や狛江市の人口は微増傾向にあり、あまり影響が無いのではないかということで計画した。

委員　　：東京都住宅供給公社の方に伺いたい。賃貸と分譲の割合は変えないのか。

公社　　：賃貸は人口増を考えていない。更新減を建替えにより維持するという考えとなる。

委員　　：多世帯型団地を成功させるには、賃貸部分が鍵を握ると思うがどうなのか。戻り入居の率はどうなのか。

公社　　：７割が戻り入居となる。公社としての賃貸需要はまだあるため、維持していきたい。現在、区部で昭和30年代建築の団地を更新している。昭和40年代築の当団地は10年後を目指して考えている。

委員長　：狛江市まちづくり条例に基づく地区まちづくり計画であるが、答申の内容については委員長に一任していただくということでよいか。

委員　　：了承する。