狛江市役所

１　日時

令和７年８月 28 日（木曜日）午後３時 00 分～午後３時 45 分

２　場所

狛江市役所 ４階 特別会議室

３　出席者

委員：
町田　修二、遠藤　正宏、大矢根 淳、三宅　まこと、小木　哲朗、太田　久美子、宮坂　良子、佐々木　貴史

臨時委員：
筒井　朝彦、渡邊　薫、松坂 進

幹事：
都市建設部長　竹之下　真也
都市建設部理事（兼）和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）まちづくり事業課長　岩渕　一夫
まちづくり推進課長　萩原　豊

４　欠席者

 二井　昭佳、茂木　竜一、小川　保、土橋 　和美、華頂　宏基、 末　琳太郎

５　議題

1 調布都市計画生産緑地地区の変更について（報告）

2 神代団地地区のまちづくりについて（報告） 

６　提出資料

• 事前配布資料

  • 開催通知（A4・1枚）

• 当日配布資料

  • 次第及び配布資料一覧（A4・1枚）

  • 資料１－１ 調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について （Ａ４ ３枚・Ａ３ ４枚）

  • 資料１－２ 調布都市計画生産緑地地区総括図（案）（狛江市決定） （Ａ０ １枚）

  • 狛江市都市計画図（A1・1枚）

  • 狛江市都市計画審議会委員・臨時委員名簿（A4・1枚）

７　会議の結果

事務局：　

　ただ今より、令和７年度第２回狛江市都市計画審議会を開会いたします。
　本日は御多忙のところ御出席いただき、誠にありがとうございます。はじめに、市長の松原より開会の御挨拶を申し上げます。

市　長：　

　皆さま、こんにちは。市長の松原です。本日は令和７年度第２回狛江市都市計画審議会にお集まりいただき、ありがとうございます。
　また、日頃から狛江市のまちづくりに御尽力・御協力いただきまして、重ねてお礼申し上げます。本日の報告事項は、次の２件です。
　本日の報告事項は、
・調布都市計画生産緑地地区の変更について
・神代団地地区のまちづくりについて
　の2件になります。
　神代団地は調布市と狛江市にまたがり、昭和40年に入居が開始された団地です。団地住民の高齢化に伴うバリアフリー対策や、管理開始から約60年を経過して建物が高経年化していることに伴う居住性能の低下などの課題があることから、管理者であるＵＲ都市機構が段階的な建て替えによる住棟の更新を検討していると、事務局から報告を受けております。
　狛江市域の住棟はすべて「当面は建て替えを見送る予定範囲」に含まれるとのことですが、神代団地は調布市と狛江市で一体の都市計画となるため、今後の両市による都市計画変更に向け、本日御報告いたします。調布市とも連携しながら神代団地の再生を進めてまいりますので、本日はどうぞよろしくお願いいたします。

事務局：　

　誠に申し訳ありませんが、ここで市長は公務により途中退席させていただきます。

（市長退席）

事務局：　

　これより議事進行を町田会長にお願いいたします。

会　長：　

　狛江市都市計画審議会会長の町田です。本日の議事を進めさせていただきます。どうぞよろしくお願いいたします。
　それでは令和７年度第２回狛江市都市計画審議会を開催します。本日は招集委員17名のうち11名が出席しています。
　狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づき、過半数以上の出席により本会議は成立します。
　次に会議録の署名者を選出します。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第3項の規定により、議長と議長が指名する委員が署名することになっておりますが、本日は三宅委員にお願いいたします。

委　員：　

　かしこまりました。

会　長：

　会議の公開について事務局から説明をお願いします。

事務局：

　本日の審議会に先立ち、広報およびホームページで告知を行いました。本日の受付は14時30分より開始し、傍聴希望者はいませんでした。

会　長：

　それでは、初めに資料の案内をさせていただきます。事務局より説明をお願いします。

事務局：　

　本日の資料について説明します。
　事前配布資料は、
　・開催通知（Ａ４　１枚）
　当日配布資料は、
　・次第及び配布資料一覧（Ａ４　１枚）
　・資料１－１　調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について（Ａ４　３枚、Ａ３　４枚）
　・資料１－２　調布都市計画生産緑地地区総括図（案）（狛江市決定）（Ａ０　１枚）
　・資料１－３　調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について（スライド資料）（Ａ４　５枚）
　・資料２－１　神代団地地区のまちづくりについて（スライド資料）（Ａ４　15枚）
　・狛江市都市計画審議会委員・臨時委員名簿（Ａ４　１枚）
　以上です。
　御質問等ある場合は挙手をお願いします。こちらでマイクをお持ちします。それでは町田会長、お願いいたします。

会　長：　

　では議題1、調布都市計画生産緑地地区の変更についての報告案件です。事務局、説明をお願いします。

事務局：　

　議題１、調布都市計画生産緑地地区の変更について報告します。お手元の資料１－３はスクリーンに投影しているものと同じですので、適宜御覧ください。本日は、令和６年に行為制限が解除となった生産緑地地区について、12月に開催予定の狛江市都市計画審議会に諮るために事前報告を行うものです。
　はじめに計画書の内容を説明します。計画書「第１」の「種類および面積」の表によれば、今回の変更により狛江市内の生産緑地地区面積は約26.24ヘクタールとなります。次に「第２」の「削除のみを行う位置および区域」についてです。表のとおり、地区の全部削除となる箇所が地区番号35、191の２箇所、地区の一部削除となる箇所が地区番号20、85、152の３箇所です。削除面積の合計は約3,790平方メートルになります。
　削除の理由は、公共施設等の用地としての利用又は所有者からの買取り申出に伴う行為制限の解除により生産緑地の機能を失ったためです。具体的には、公共施設等の用地としては中和泉グループホーム計画に伴う建設用地、調布都市計画公園事業第2・2・40号駒井公園に伴う建設用地があり、買取り申出としては主たる従事者の死亡および期間経過によるものです。続いて新旧対照表で説明します。表の左下を御覧ください。変更前は地区数131件、面積は約266,210平方メートルでしたが、今回の削除面積が約3,790平方メートル、摘要欄に記載の精査による減少面積が約20平方メートルあります。変更後は地区数129件、面積は約262,400平方メートルとなります。ヘクタール表記では変更前が約26.62ヘクタール、変更後が約26.24ヘクタールです。以上が変更概要です。
　次に生産緑地地区の変更内訳を説明します。削除箇所についてです。
　スライド左上の地区番号20番は西野川三丁目内にあり、主たる従事者の死亡により地区の一部約100平方メートルが解除されます。
　スライド右下の地区番号35番は和泉本町三丁目内にあり、期間経過により地区の全部約600平方メートルが解除されます。
　スライド中央の地区番号85番は中和泉三丁目内にあり、中和泉グループホーム計画に伴う建築のため地区の一部約450平方メートルが解除されます。
　スライド中央の地区番号152番は駒井町二丁目内にあり、調布都市計画公園事業第2・2・40号駒井公園の整備のため地区の一部約1,330平方メートルが解除されます。
　スライド中央の地区番号191番は東野川一丁目内にあり、主たる従事者の死亡により地区の全部約1,310平方メートルが解除されます。
　今後の予定については、本日報告した内容をもとに９月から都市計画法第19条に基づく東京都協議を行い、都市計画法第17条第１項に基づく公告・縦覧と意見書の提出期間を11月頃に設け、その後12月に開催予定の都市計画審議会へ諮問する予定です。
　以上で調布都市計画生産緑地地区の変更（案）についての説明を終わります。　

会　長：　

　御意見・御質問がある方はお願いいたします。

（意見・質問なし）

会　長：　

　御意見・御質問がないようですので、議題１は終了とします。それでは議題２、神代団地地区のまちづくりについての報告案件です。事務局、説明をお願いします。

事務局：

　神代団地は調布市西つつじヶ丘４丁目と狛江市西野川にまたがっており、団地の９割以上が調布市域です。調布市立調和小学校を含み、小学校以外は全域がＵＲ都市機構の所有で管理されている住宅です。団地の中心には都市計画道路３・４・９号線があり、団地内は整備済みですが、都道114号線に合流する区間は現在調布市が事業中です。本地区の用途地域は第一種中高層住居専用地域が大半を占めています。品川通り沿いの一部が第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域の後背地に一部第一種低層住居専用地域もあります。
　次に上位・関連計画の整理です。調布市都市計画マスタープランの将来都市構想図では、神代団地はにぎわい交流ゾーンである東部地域に位置しています。同マスタープランの土地利用方針では、大部分が共同住宅等を主体とする「中密度住宅地区」に位置付けられています。同マスタープランの東部地域の将来都市構造では、神代団地周辺は生活拠点、調和小学校周辺は防災拠点、野川は水の軸とされています。
　狛江市都市計画マスタープラン・立地適正化計画では、神代団地は大規模住宅地区に位置付けられており、既存の大規模集合住宅について適切な管理・更新・建て替えの促進、周辺環境との調和を図る地区とされています。団地内を流れる野川は水の軸および緑の軸となっています。
　続いてＵＲ都市機構の検討内容です。地区の現状としては、団地中心部でのイベント開催などによりコミュニティが形成されていること、団地周辺の利便性と豊かな自然環境が共存していること、都市計画道路の整備によるまちづくりの動きがあることなどが挙げられます。一方で課題は、団地住民の高齢化に伴うバリアフリー対策や建物の高経年化に伴う居住性能の低下等です。
　これらを踏まえ、ＵＲ都市機構は令和３年から団地自治会との意見交換を行ってきました。令和６年７月には居住者全員を対象とした「神代団地居住者説明会」が開催され、建て替えに向けた調査・検討を開始することが説明されました。ＵＲ都市機構の基本的な考え方は、「将来にわたり地域と共に生き続ける団地への再生」であり、将来イメージは都市計画道路沿いをにぎわいや暮らしやすさを高めるエリア、野川沿いを豊かな自然との調和・憩いの場とするエリアとし、団地中心部の空間をコミュニティや交流を繋ぐエリアと設定しています。
　整備手法は段階的に団地再生を行うこととしています。最初に建て替えを行う区域は赤色で示した区域で、現在職員宿舎として利用している敷地を活用して移転先に新たなＵＲ賃貸住宅を建築する予定です。黄色の先行して建て替えを検討する区域についても複数の事業区域に分けて段階的に進めます。緑色の箇所は当面は建て替えを見送る予定範囲で、狛江市域はすべてこの予定範囲となります。段階的な団地再生のステップイメージでは、各期に要する期間は一般的に５～６年程度とされています。
　次に一団地の住宅施設について説明します。神代団地の都市計画は、一団地の住宅施設として昭和39年に都市計画決定されています。国の指針では、一団地の見直しにあたり、地区計画の活用等により良好な居住環境を確保した上で、一団地の住宅施設に関する都市計画を廃止することが望ましいとしており、東京都も同様の考え方です。本地区においても地区計画への移行を調布市および狛江市で検討しています。
　続いて地区計画（素案）を説明します。ＵＲ都市機構の検討内容を踏まえ、４つのポイントで地区計画を検討していきます。土地利用の方針としては、現在の一団地の住宅施設区域全域を地区計画および地区整備計画区域に設定します。建て替え計画が具体的になっている区域を「住宅再生地区」、小学校区域を「公共公益地区」、それ以外を「住宅再生促進地区」に設定し、建て替えの進捗に応じて段階的に地区計画の変更を行い、「住宅再生地区」等へ移行していきます。
　次に地区施設の整備の方針についてです。道路は都市計画道路以外の現況道路を区画道路とします。その他の公共空地については、従前の一団地の住宅施設で配置された広場・緑地を現状を踏まえて一団地広場・一団地緑地として保全し、具体的な建て替え計画のある区域には歩道状空地と広場状空地を配置します。また、地区内の歩行者ネットワーク形成のために敷地内通路も配置します。これが現在の地区施設の配置案です。
　一団地の住宅施設で定められている公園等と、地区計画で配置を検討している地区施設の比較表では、公園・緑地は従前の面積以上を確保し、新たに歩道状空地を整備します。壁面後退については、快適な歩行者空間を創出し街路や周辺への圧迫感を軽減するため、壁面位置の制限を定めます。壁面線は１～３号を検討しており、１号壁面は都市計画道路の境界から３ｍ、２号壁面は都市計画道路以外の道路境界から２ｍ、３号壁面は隣地境界から４ｍの壁面後退区域を確保します。
　将来的な壁面線の設定は左図のとおりですが、今回は建て替え計画が具体的になっている住宅再生地区にのみ壁面線を設定します。
　建築物の高さの制限については、周辺市街地への圧迫感緩和に配慮して建築物の最高高さを定めます。地区内の第一種住居地域および第一種中高層住居専用地域については、現在の都市計画で定められている第二種高度地区よりも厳しい、第一種高度地区に相当する制限を設けることを検討しています。
　最後に今後のスケジュールです。本日の報告後、8月29日・30日に神代団地内の中央集会所でオープンハウス形式のまちづくり懇談会を開催します。その後12月に都市計画審議会へ報告し、１月に都市計画法第16条に基づく説明会の開催および公告・縦覧を行います。３月に東京都協議を経て４月に都市計画法第17条に基づく公告・縦覧を行い、７月に開催予定の都市計画審議会へ諮問した上で都市計画決定の告示を行う予定です。以上で報告を終わります。

会　長：

　確認させてください。今回、地区整備計画は住宅再生地区のみに適用するという理解でよいですか。

事務局：　

　地区整備計画は区域全体にかけます。地区施設については神代団地全域に設定します。職員棟部分に関してのみ配置するのは、歩道状空地および広場状空地となります。

会　長：　

　職員棟という言葉がありましたが、住宅再生地区に現在職員棟があるということですか。

事務局：　

　22ページを御覧ください。職員宿舎敷地を住宅再生地区として記載しており、そこにＵＲ都市機構の職員宿舎が存在します。これを解体して種地とし、新たな移転先となるＵＲ団地を建てる計画のため住宅再生地区として設定しています。それ以外の具体的な計画が定まっていない地区を住宅再生促進地区として位置付けています。

会　長：　

　住宅再生地区がＵＲ団地を建てるための種地となり、用地を生み出すために先行して行うということですね。

事務局：　

　受皿住宅等と呼ばれるものです。

会　長：　

　24ページの地区施設については、現状あるものを地区施設として位置付け、建て替え計画の進捗に合わせて内容を見直して良好な街並みとするという理解でよいですか。

事務局：　

　そのとおりです。

会　長：　

　壁面後退の実線表示と点線表示の使い分けについてですが、点線部分も今回の地区計画で決定するものですか。

事務局：　

　点線部分は都市計画図書の方針附図内で将来の予定として示すことを検討しています。

会　長：　

　点線部分は地区計画として決定するのではなく、将来の予定として示す段階に留めるという理解でよいですか。

事務局：　

　そのとおりです。

会　長：　

　壁面後退については、今後、建て替え計画の進捗に応じて、都市計画審議会に諮り、地区計画の変更を行う理解でよいですか。

事務局：　

　そのとおりです。点線部分については法的拘束力はありません。

会　長：　

　今回、方針に関する説明はありませんでしたが、今後ＵＲ都市機構と調整・精査していくと理解しました。意見ですが、これだけ広域な団地を建て替えるのであれば、狛江市の範囲は少ないとしても周辺地域への貢献要素があると思うので、その点を念頭においてＵＲ都市機構と調整していただければと思います。

事務局：　

　承知しました。ＵＲ都市機構は団地住民にアンケートを実施しており、今後ワークショップも開催して住民意見を聞く予定と聞いております。いただいた意見を踏まえ、引き続き協議を行います。

会　長：　

　周辺地域にない生活関連施設を誘致するなど、公益的な施設ができればよいと思います。

委　員：　

　職員宿舎部分を種地として建て替えを進めるとのことですが、住宅再生地区が狭いように見受けられます。第１期で完成した建物に第２期の工事範囲となる全ての方が移れるのかが気になります。第１期工事で受け入れ可能な世帯数等を教えてください。

事務局：

　ＵＲ都市機構が建築物の内容等を検討しており、住民アンケートやワークショップの結果に応じて移転規模等を設定すると聞いております。ＵＲ都市機構の事業ですので、公表のタイミング等もあるかと思いますが、引き続き協議してまいります。

委　員：

　現在職員として住んでいる方は別の場所へ引っ越されるのですか。

事務局：

　そのとおりです。すべてが住民のための施設になると聞いております。

事務局：

　15ページを御覧ください。黄色で示されたエリアの方が赤色で示されたエリアに移転することになり、赤色エリアは家賃が上昇すると聞いています。したがって全員が赤色に移転を希望するわけではなく、現状と同等の家賃を望む方は緑色エリアへ移転することになると聞いています。赤色エリア完成時に黄色エリアがどの程度空くかは不明で、アンケートやワークショップを通じて調整していくことになるため、16ページの工期は期数未確定として示されています。

委　員：

　２点あります。１点目、神代団地に住む狛江市民に要点を説明する場合に、まとめた内容について確認をお願いします。一団地からの都市計画変更により赤色で示したエリアに新しい住宅が建ち、黄色で示したエリアの方は近い将来移転が迫られることとなる。その際、家賃上昇が見込まれる赤色エリアか、家賃が現状維持となる緑色エリアに移転する可能性がある。黄色で示されたエリアの計画の後に狛江市民が住んでいる緑色エリアについても、壁面後退等の可能性がある。また、第一種高度地区に相当する斜線制限が係るのが今回の計画のポイントの一つ、という形で狛江市民に伝えればよいでしょうか。

事務局：

　よろしいかと思います。

委　員：

　２点目ですが、神代団地地区内にはまちづくりで有名な手紙社があります。手紙社が主催する調布市でのイベントに私も参加したことがあり、ＵＲ職員も５、６名参加していました。手紙社周辺はテレビ等でも注目されているリノベーションエリアですから、調布市で行われるワークショップ等の情報を狛江市でもキャッチアップしていただければと思います。

事務局：

　承知しました。

委　員：

　住宅価格が高騰し、狛江や調布に住めない方がいると聞いています。ＵＲの段階的な団地再生は高級路線を検討しているのか、価格を抑えて多くの方が住みやすくする方針なのか、イメージを教えてください。

事務局：

　現時点で詳細な情報は届いていませんが、新しい情報が入り次第、御報告します。

事務局：

　現状としてはＵＲの住宅は基本的に中所得者向けの住宅です。家賃設定は近傍類地の賃貸住宅の家賃等も考慮して決められると思われます。建物自体の断熱性能などが向上するため、その分家賃見直しの要素はありますが、一気に大幅に上がるわけではなく、一定の配慮措置等が取られることが想定されます。確定事項ではありませんが、ＵＲにおいても継続的な居住に配慮がなされると考えています。

委　員：

　調布市と狛江市の境界について確認したい。狛江市民とされる条件があれば教えてください。

事務局：

　確認してお伝えします。

会　長：　

　ほかに何かありますか。

　ないようですので、本日の狛江市都市計画審議会はこれにて終了いたします。

会長

学識経験者

町田 修二

職務代理

学識経験者

遠藤 正宏

委員

学識経験者

大矢根 淳

委員

学識経験者

二井 昭佳

委員

市議会委員

三宅 まこと

委員

市議会委員

小木 哲朗

委員

市議会委員

太田 久美子　

委員

市議会委員

宮坂 良子

委員

市議会委員

佐々木 貴史

委員

東京都多摩建築指導事務所長

茂木 竜一

委員

狛江市の住民

末 琳太郎

委員

狛江市の住民

土橋 和美

委員

狛江市の住民

華頂 宏基

臨時委員

調布警察署長

筒井 朝彦

臨時委員

狛江消防署長

渡邊 薫