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事務局
定刻でございますので、ただ今から令和２年度第２回狛江市都市計画審議会を始めさせていただきます。
本日はご多忙の中、ご出席を賜り、誠にありがとうございます。始めに、市長の松原から開会のごあいさつを申し上げます。市長、よろしくお願いいたします。
市長
皆様おはようございます。本日はご多用の中、令和２年度の第２回の都市計画審議会にご出席いただきまして、誠にありがとうございます。皆様方には日頃より狛江市政の発展にご尽力とご協力いいただいておりますことこの場をお借りして感謝申し上げます。
本日は調布都市計画地区計画多摩川住宅地区地区計画の変更、調布都市計画公園及び緑地の変更の原案についてご報告させていただきます。
皆様方もご承知の通り、多摩川住宅地区地区計画に関しましては、平成29年９月に一団地の住宅施設を廃止し、地区計画の都市計画決定を行いました。
その後、多摩川住宅ニ号棟におきまして、住民間で建て替え計画の検討が深められるとともに、狛江市とも話し合いを進め、住宅再生促進地区から住宅再生Ａ地区へ地区計画の変更を検討してきたところです。
令和２年７月には、多摩川住宅地区地区計画等の素案に関する意見交換を行うためのまちづくり懇談会を開催し、ご意見や関係機関との協議を踏まえた上で、多摩川住宅地区地区計画等の原案として取りまとめましたので、後ほど担当職員の方からご説明をさせていただきます。
日本の人口が550万人減少している中で、東京都も今年に入りまして、今までは流入者の方が多かったですが、この３ケ月は流出者の方が多い状況です。
狛江市も６月から人口減少ということで、この間に１回だけ微増していますが、全体的には今年は減少傾向にございます。これから国及び東京都の人口も減っていく中で、どういったまちづくりをしていくのかが重要となります。
先日、ＩＴ関連の方とお話をさせていただきました。国及び東京都においてもデジタル化の推進をしており、この推進を行うことで東京の一極集中が地方に分散していくとの話でした。
現状、このコロナ禍の中ではテレワークが実施されていて、東京の人口は減少に転じているとのことです。また東京の人口がどう動くかという分析も出ていて、神奈川県、埼玉県及び千葉県といった東京都の外側に人が出ていくという内容です。このまま何も対策を講じなければ、東京の人口減少は加速していく可能性があります。
そういった現実の中で、人口減少を少しでも緩やかにできるように、狛江市の魅力あるまちづくりを行っていかなければいけないと思っております。
またＩＴ関連の方々からはこのデジタル化の進行の中で、人の気持ちやゆとりを大切にして人と人とのお付き合い等をしっかりしていかないと、ＩＴに頼った結果、人間関係がぎすぎすしたり、いたわりや思いやりの気持ちが少なくなってしまうというお話もあり、そういったことも考えてまちづくりも進めていかなければいけないと感じたところです。
狛江市制50周年の式典を10月25日に挙行させていただきました。
今までの50年は狛江市を住み良いまちにするという都市化を目指し発展してきました。これからの50年に向けては先ほども申し上げました通り、心が豊かになる施策が必要だと思います。今後都市計画マスタープランの改定もございますので、魅力あるまちづくりのためどうか皆様方にはそういった部分も考えていただければと思っております。
また狛江市の心として目指すところである市民憲章を新たに「いつまでも、このまちで暮らしたい。」という内容にさせていただきました。この市民憲章と共にまちづくりを進めて参りますので、どうか皆様方のご協力をいただけますようお願い申し上げまして、開会のご挨拶とさせていただきます。
本日はどうぞよろしくお願い申し上げます。
事務局
それでは、まちづくり推進課長の三宅より、委員のご紹介をさせていただきます。
事務局
皆様おはようございます。まちづくり推進課長の三宅でございます。
狛江市都市計画審議会条例第３条第１項第１号に基づく学識経験委員につきまして、８月28日に開催しました第１回都市計画審議会でご紹介をさせていただきましたが、ご欠席でしたので、この場をもちまして改めてご紹介させていただきます。
吉井博明委員です。どうぞよろしくお願いいたします。
委員
吉井でございます。よろしくお願いいたします。
事務局
続きまして、同条例第３条第１項第２号に規定する市議会議員から選出された委員の佐々木貴史委員です。どうぞよろしくお願いいたします。
委員
佐々木でございます。よろしくお願いいたします。
事務局
続きまして、同条例第４条に基づく臨時委員でございます。調布警察署長佐々木祐二委員です。本日は公務のため、代理として伊藤由佳里交通課長にお越しいただいております。
委員
佐々木の代理で参りました伊藤でございます。よろしくお願いいたします。
事務局
誠に申し訳ありませんが、ここで市長は公務により途中退席させていただきます。
（市長退席）
事務局
これより、杉浦会長に議事進行をお願いいたします。
会長
杉浦でございます。議事進行を務めさせていただきますので、よろしくお願いいたします。
市長から大変心のこもったご挨拶がございました。どうぞ活発かつ効率的な議事運営に皆様方からのご協力をお願いいたします。
本日は、招集委員16名全員のうち14名が出席されております。狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づき、過半数以上の出席ということで本審議会は成立いたします。
続きまして会議録の署名者を選出いたします。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第３項の規定により、議長と議長が指名する委員が署名することになっております。恐縮でございますが佐々木 貴史委員にお願いいたします。
委員
はい。
会長
会議の公開について事務局から説明をお願いします。
事務局
本日の審議会に先立ちまして、広報を通じて傍聴者を募集いたしましたところ、傍聴希望者はありませんでした。また、報道関係等からの傍聴希望等についてはなかったことをご報告いたします。
会長
続きまして、資料の案内をさせていただきます。事務局より説明をお願いします。
事務局
では、本日の資料について、説明いたします。
事前配布資料は、
・ 開催通知（Ａ４ １枚）
当日配布資料は、
・次第及び配布資料一覧（Ａ４ １枚）
・資料１－１ 多摩川住宅地区地区計画の変更・都市計画公園及び緑地の変更（パンフレット）（Ａ４ ８枚）
・資料１－２ スライド資料（Ａ４ ８枚）、資料１－３ 調布都市計画地区計画多摩川住宅地区地区計画の変更（原案）について（Ａ４ ８枚、Ａ３ ６枚）
・資料１－４ 調布都市計画地区計画 多摩川住宅地区地区計画の変更概要（新旧対照表）（Ａ４ ３枚）
・資料１－５ 調布都市計画公園及び緑地の変更（原案）について（Ａ４ ８枚、Ａ３ ９枚）
・資料２ 狛江市都市計画マスタープラン改定及び立地適正化計画策定のスケジュールについて（Ａ３ １枚）
・狛江市都市計画審議会委員・臨時委員名簿（Ａ４ １枚）その他シンポジウム及びワークショップのご案内
以上となります。
ご質問等ある場合は、挙手をしていただきますようお願いいたします。こちらでマイクをお持ちいたします。それでは、杉浦会長よろしくお願いいたします。
会長
それでは議事に入ります。お手元の次第の通り２つの議題がございます。１番目の議題、調布都市計画地区計画多摩川住宅地区地区計画の変更原案並びに調布都市計画公園及び緑地の変更原案について、事務局からご報告をお願いします。
事務局
議題１調布都市計画地区計画多摩川住宅地区地区計画の変更原案・調布都市計画公園及び緑地の変更原案についてのご報告いたします。
これより、正面のスクリーンを使用して説明をさせていただきます。
本日お配りいたしましたスライド資料にも同様の内容を記載させていただいておりますので、併せてご覧ください。
始めに、多摩川住宅地区地区計画の変更原案について説明いたします。
令和２年８月28日に開催しました第１回狛江市都市計画審議会でご報告いたしましたが、７月11日から７月20日までの４日間開催しました素案に関するまちづくり懇談会でのご意見について説明いたします。
スライドの右上資料Ｐ２と記載しております。これは、配布しました資料１－１に記載されているページを表記しています。参考にしてください。
資料２ページをご覧ください。主な意見としては、高さの最高限度の緩和の必要性や地区施設の配置として東西方向にコミュニティ街路の検討をしていないのかといったものでした。
ご意見に対する狛江市の見解としては、高さの最高限度の緩和に関するものについては、平成28年に住民側から提出されたまちづくり提案に基づき検討を行った結果、緩和が必要であると判断しております。また、地区施設の配置に関するものについては、地区施設として配置される予定の地区公園において東西方向の動線を確保できると考えております。
次に、都市計画変更原案の概要をご説明いたします。
今回の変更対象区域は、赤塗りでお示ししている多摩川住宅ニ号棟の街区及び根川に沿った地区施設の部分になります。
変更概要としては、ニ号棟の土地利用の方針の区域を住宅再生促進地区から住宅再生Ａ地区へ変更し、住宅再生Ａ地区の建築物等の整備の方針を適用することで、土地利用の方針に沿った建築物等の誘導を行います。また、地区施設の追加及び削除を行うことや、令和２年９月７日に調布都市計画道路３・４・５号線の多摩川住宅交番前交差点以西の区間が廃止されたことに伴い、計画書等の表記を一部修正します。
３ページをご覧ください。地区計画の目標について説明いたします。
本地区は、調布市の南東端部、狛江市の西端部に位置し、多摩川に隣接する豊かな自然環境のもと、東京都住宅供給公社により一団地の住宅施設として整備された分譲・賃貸住宅、道路、公園、商業、教育施設等が一体的に配置され、良好な住環境が形成されています。一方、団地建設から50年余が経過し、建物の老朽化に伴う防災性の低下や地区内の高齢化率の上昇などが顕在化し、地区の賑わいや活力の低下が課題となり、多様な世代による魅力ある街への再生が求められています。
本地区のまちづくりについて調布市都市計画マスタープランでは、地域の賑わいと住み続けられる魅力ある居住機能の向上及び生活空間の確保により、住環境の向上を図るべき生活の拠点に位置付けています。
また狛江市都市計画マスタープランにおいては大規模住宅地区に位置付けており、大規模な修繕や建替え等に当たっては、周辺環境との調和、活性化に繋がるように適切な誘導を図り、多様な世代が共生する地区を目指すこととしています。
このことから、本地区では建て替えを契機として以下のような市街地を形成することを目標とします。
１ 多摩川からの景観及び周辺のスカイラインに配慮し、各街区の段階的整備により区域一体で良好な街並みの形成を図ります。
２ 環境性能に優れた長寿命かつ居住水準の高い良質な住宅ストック形成を誘導し、住宅重点供給地域として多様な世代の定住促進を図ります。
３ 建替え等による土地の集約化及び高度利用により創出される用地を活用し、生活支援、高齢者支援、子育て支援などの機能を持った施設を誘導し、地域の活性化及び利便性の向上を図ります。
４ 多摩川から連続する開放性の高い広場空間ネットワークを形成し、防災性及び居住環境の向上を図ります。
５ 豊かに育った街路樹等を活かして、景観性及び機能性を備えた快適な歩行者空間ネットワークの形成を図ります。
なお、本地区では各街区の建て替え等の熟度に応じて、計画的かつ段階的に地区計画の見直しを行うものとします。
４ページをご覧ください。
多摩川住宅ニ号棟街区の土地利用の方針につきましては、現行の住宅再生促進地区から住宅再生Ａ地区に変更いたします。住宅再生Ａ地区では、多摩川からの景観や周辺のスカイラインとの調和に配慮しつつ、定住性の高い良質な中高層住宅地の形成を図ります。また、緑豊かで良好な住環境の形成及び防災性の向上を図るため、開放性のある広場等を適切に配置します。賑わい軸に面する部分の低層部には、日常生活の利便に資する商業施設、生活利便施設等の立地誘導を図り、生活拠点地区との賑わいの連携を図ることを方針としております。
５ページをご覧ください。地区施設の整備の方針について説明いたします。地区施設については、
１ 地区内の道路については、原則的に区画道路に位置付け、適切に機能の維持保全を図ります。
２ 公園については、地区中央に市民の運動、健康増進活動等に寄与するよう適切な規模の公園を整備します。
３ 緑地については、地区外周に適切に配置して維持保全し、緑の沿道景観を確保します。
４ その他の公共空地については、地区内に適切に配置・整備します。
なお、住宅再生Ａ地区については、建築敷地面積に対して緑地、地区公園及び地区広場を合わせて13％以上、ポケット公園等を合わせて５％以上配置することとします。
地区計画の変更に伴い、ニ号棟街区内に地区公園及び地区広場等を追加し、地区施設の緑地を削除します。
６ページをご覧ください。建築物等の整備の方針について説明いたします。地区施設については、
１ 健全な市街地環境を形成しつつ、各地区の土地利用の方針に掲げる諸機能の積極的な誘導を図るため、建築物等の用途の制限を定めます。
２ 生活拠点地区、住宅福祉複合地区、住宅再生Ａ地区、住宅再生Ｂ地区では、用途地域における用途制限を補完し、土地利用の増進等の目的を達成するため、建築物等の用途制限を緩和します。
３ 各地区では、建築物の容積率の最高限度及び建築物の建蔽率の最高限度を定めます。ただし、段階的に地区整備計画を進めるため、住宅再生促進地区では、一団地の住宅施設の制限値を定めます。
４ 生活拠点地区、住宅福祉複合地区、住宅再生Ａ地区、住宅再生Ｂ地区、住宅公益複合地区及び公共公益地区では、多摩川からの景観や周辺のスカイラインとの調和に配慮するため、建築物等の高さの最高限度及び建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限を定めます。
５ 生活拠点地区、住宅福祉複合地区、住宅再生Ａ地区、住宅再生Ｂ地区、住宅公益複合地区及び公共公益地区では、秩序ある良好な街並みの形成を図るため、建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、壁面後退区域における工作物の設置の制限、建築物の緑化率の最低限度及び垣又はさくの構造の制限を定めます。
６ 住宅再生Ａ地区では、環境性能に優れた長寿命かつ居住水準の高い良質な住宅ストックを積極的に誘導するために必要な措置を講じます。
その他当該地域の整備、開発及び保全に関する方針としましては、調布都市計画道路３・４・25号線及び調布都市計画道路３・４・５号線に沿ってＬ字型の賑わい軸を形成します。沿道には、歩行者空間を確保するとともに、建物低層部などに賑わい機能を誘導します。
また、地区全体で豊かな緑のネットワークを形成するため、積極的に緑化を行うとともに既存樹木の保全に努めることとします。
ここからは地区整備計画の内容について説明いたします。地区計画の変更に伴い、ニ号棟街区内に地区公園及び地区広場等を追加し、根川沿いの地区施設の緑地を削除します。
追加する地区施設の内訳は、地区公園狛１号及び狛２号、地区広場狛１号から狛４号、ポケット公園狛１号、ポケット広場狛１号、コミュニティ街路狛１号及び狛２号、歩道状空地狛１号及び狛２号を位置づける予定です。
また、緑地狛１号から狛11号までを削除する予定です。削除する緑地については、都市計画緑地として決定する予定です。詳細については後ほど、都市計画公園の変更及び決定についてで説明します。
次に、建築物等に関する事項について、説明いたします。８ページ及び９ページをご覧ください。
住宅再生Ａ地区へ変更するニ号棟街区における変更後の建築物等の用途の制限については、賑わい軸に面する建築物の１階部分は、建築基準法第48条第３項の規定のほか、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもので、その用途に供する部分の床面積の合計が1,500㎡以内のものについて、建築することができるようになります。
また、
（１） 一戸建ての住宅
（２） 一戸建ての住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもの
（３） 長屋、寄宿舎又は下宿
（４） 神社、寺院、教会その他これらに類するもの
（５） 公衆浴場
（６） 自動車車庫に加え
（７） 賑わい軸に面する建築物の１階を居住の用に供するもの
については建築することができなくなります。
変更後の住宅再生Ａ地区の建築物の容積率の最高限度については、良好な居住面積水準である70㎡以上の住戸を各街区ごとに整備する戸数の２分の１以上設けることで160％となります。さらに、建築物の環境性能の向上を誘導する観点から、ＣＡＳＢＥＥのＡランク以上の認証または、低炭素建築物の認定を受けた建築物とした場合には170％とする規定を設けます。
変更後の建築物の建蔽率の最高限度については、40％となります。
なお、社会経済状況の変化などから将来的に増築等の必要が生じた場合を考慮し、ゆとりある環境の確保と合わせた１％の緩和規定を設けています。
次に、建築物の敷地面積の最低限度について、敷地の細分化を防ぎ各地区における適正な敷地規模を設定するため、5,000㎡といたします。
ただし、建築基準法第86条第１項又は第２項の規定による認定に係る公告対象区域については、これを一の敷地とみなして適用します。
壁面の位置の制限について、変更後のニ号棟街区では１号、３号及び５号の３種類の壁面の位置の制限を定めます。
まず，北側の賑わい軸を構成する道路沿道においては、赤色で示す１号壁面を定めます。道路境界線から７ｍ以上壁面後退し、後退した部分には幅２ｍ以上の平面的に連続した歩道状空地を設けることといたします。
東側と西側は、黄色で表示する３号壁面を定めます。道路境界線から５ｍ以上後退し、後退した部分には、既存歩道を含み有効幅3.5ｍ以上の平面的に連続した歩道状空地を設けることとします。ただし、既存樹木の保全等やむを得ないと市長が認めた場合は、その該当部分のみ有効幅を２ｍ以上とすることができ、また、既存歩道と分離する歩道状空地を設ける場合は、歩道状空地の幅員は有効幅２ｍ以上確保することとします。
街区内の青色で表示する５号壁面は、地区施設境界線から２ｍ以上後退することとします。
10ページ及び11ページをご覧ください。壁面後退区域における工作物の設置の制限については、1号、３号及び５号の壁面の位置の制限を定めるため、それぞれの壁面後退区域における工作物の設置制限を位置づけます。
１号壁面の後退区域内は、道路に面して壁面の位置の制限として定められた限度の線と敷地境界線との間の土地の区域については、門、塀、フェンス、看板、自動販売機等の工作物は設置を制限します。
なお、
（１）バス停留所上屋、電柱等の公共公益上必要なもの
（２）街路灯、出庫警報等の交通安全上必要なもの
（３）ベンチ等の休憩施設、モニュメント等の環境の向上に必要な施設
（４）公共公益施設における安全管理上必要なフェンス等で歩道状空地の境界線から１ｍを超える区域に景観上配慮したうえで設置するもの
（５）植栽マスその他これらに類するもので歩行者等の通行及び安全上支障のないもの
（６）その他景観等支障がないと市長が特に認めたもの
の６項目については、適用除外といたします。
次に、３号壁面の壁面後退区域ですが、道路に面して壁面の位置の制限として定められた限度の線と敷地境界線との間の土地の区域に設ける歩道状空地の敷地側境界線から１ｍの範囲においては、門、塀、フェンス、看板、自動販売機等の工作物は設置を制限します。
ただし、１号壁面同様に、
（１）バス停留所上屋、電柱等の公共公益上必要なもの
（２）街路灯、出庫警報等の交通安全上必要なもの
（３）生垣、植栽マスその他これらに類するもので歩行者等の通行及び安全上支障のないもの
（４）その他景観等支障がないと市長が特に認めたものの４項目を適用除外とします。
10ページをご覧ください。
高さの最高限度については、
（１）25ｍ以下かつ地上の階数８階以下
（２）区画道路１号に面する敷地については、建築物の各部分から区画道路１号の反対側の境界線までの真北方向の水平距離の0.6倍に５ｍを加えたもの以下
（３）調３・４・４号線北側水路の北側境界線からの距離が20ｍを超え40ｍ以下の区域は、20ｍ以下かつ地階を除く階数６階以下のうち、いずれか低い方の高さとします。
なお、長寿命で環境性能の高い良質な住宅ストックの形成を誘導する観点から、緩和要件を満たすことにより高さ制限を緩和します。
緩和要件の１点目は、東京都マンション環境性能表示基準の項目全てを星印３つとすること。２点目は、長期優良住宅の普及の促進に関する法律第６条第１項に規定する認定を受けること。３点目は、これらと同等の良質な住宅ストックの形成に値すると認められる基準を満たすことの３点です。
この３項目のうちいずれかに該当する建築物とした場合は、一定の範囲内で25ｍの高さ制限を最大で37.5ｍまで段階的に緩和するものとしております。
緩和の範囲としては、ニ号棟街区の北側にある調布都市計画道路３・４・５号線に面している部分で説明しますと、基準となる道路幅員が16ｍ、壁面後退７ｍが定められている場合には、道路境界線から15ｍよりも奥の位置で高さ31ｍ以下、道路境界線から23ｍよりも奥の位置で高さ37.5ｍ以下となるよう定めております。
緩和要件適用時の高さの最高限度はスライドの図のようになります。
建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限については、
１ 周辺の市街地や自然環境との調和に配慮した彩度、明度を用い、落ち着いた色彩とします。
２ 上層部に至るに従って明度を上げるなど色彩面の工夫を行います。
３ 長大な壁面を避けるなど形態意匠の工夫により、圧迫感や威圧感を感じさせないようにします。
４ 調３・４・４号線北側水路の北側境界線からの距離が40ｍを超え60ｍ以下の範囲について、高さ25ｍを超える部分は、建物の外壁長さを一辺につき60ｍ以下となるよう分節します。
５ 多摩川沿いの公園・広場の一体的整備により統一的な景観形成を図ります。
６ 多摩川沿いからの眺望点を設定し、既存樹木を生かしながら、高木の配置、壁面緑化等により建物の見せ方を工夫します。
また、建築物の緑化率の最低限度は，現在の敷地内の豊かな緑を維持・保全するため、敷地面積の25％を下回らないことといたします。
垣又はさくの構造の制限については、安全で快適な歩行者空間及び緑豊かな街並みを形成するため、道路、公園、広場その他の公共空地に面して設置する垣又はさくは、生垣又は透視可能なフェンス等とします。
ただし、門柱、門扉、フェンス等の基礎で道路面から高さが60ｃｍを超えない部分及び法令の規定により設置する必要がある部分については、適用除外とします。
土地の利用に関する事項については、敷地内に現存するケヤキ等の保存樹木は，積極的に保全するよう努めるものとします。
地区整備計画の概要は以上でございます。
続いて、調布都市計画公園及び緑地の変更（原案）について、説明いたします。
13ページをご覧ください。先ほどご説明いたしましたとおり、多摩川住宅ニ号棟には、地区計画施設として地区公園等が約0.98ha整備される計画です。地区計画変更に合わせて、多摩川住宅ニ号棟内の都市計画公園多摩川住宅第４公園、多摩川住宅第５公園及び多摩川住宅第６公園を廃止します。
14ページをご覧ください。地区計画の変更に合わせて、多摩川住宅ニ号棟内の３つの都市計画公園を廃止しますが、地区施設として地区公園等が整備されるため、ニ号棟内には現状と同等以上の機能は確保されます。しかし、３つの都市計画公園を廃止する手続きを行うにあたっては、地域の住環境を向上させるための対応を行いたいと考えており、近隣地域等に都市計画公園・緑地合計0.93ｈaを同時に指定し、現状と同程度の面積を確保する予定です。
①―1で示す根川緑地は、地区施設として指定されていますが、都市施設として指定します。①―2の根川緑地は新たに都市施設として指定します。①―２の根川緑地については技術的、構造的な課題解決が必要ですが、将来的には根川に蓋がけを行い、多摩川住宅ニ号棟の地区広場と一体的な広場利用ができるようにしたいと考えております。その他、②根川公園と③水神前公園の市有地を都市計画公園として指定します。
今回の変更点について、まとめて説明を行います。
資料15ページをご覧ください。こちらの図は、これまで説明しました地区計画や都市計画公園の変更に伴う、多摩川住宅地区及び近隣地域における地区施設及び都市計画公園・緑地の変更箇所をまとめたものです。左側の図は、変更前です。現在ニ号棟街区には、①から③までの都市計画公園が３つあります。また、地区計画区域内の根川沿いに、④から⑭までの地区施設の緑地があります。右側の図は、変更後です。今回の変更により、ニ号棟街区内には⑲から㉚までの地区施設を設けます。地区計画区域内に⑰及び⑱として都市計画緑地、地区計画区域外に⑮及び⑯の都市計画公園を設けます。
スライドの表は都市施設と地区施設の変更前後をまとめたものです。現在、ニ号棟街区には、都市施設である都市計画公園が0.88haと地区施設の緑地が0.75haありますが、これらの削除を行います。
変更後は、地区計画区域内のニ号棟街区には、地区施設である地区公園等を0.98haとニ号棟街区以外に都市施設である都市計画緑地を0.81ha指定します。また、地区計画区域外に都市施設である都市計画公園を0.12ha指定します。
16ページをご覧ください。地区計画・都市計画公園及び緑地に関する今後のスケジュールについて説明いたします。
本日、当審議会での報告後、令和２年11月20日及び21日に調布都市計画地区計画多摩川住宅地区地区計画の変更・調布都市計画公園及び緑地の変更に関する原案説明会を開催いたします。また同時に、都市計画法第16条に基づき、11月24日から12月７日まで都市計画原案の告示縦覧を行い、11月24日から12月14日まで意見書の提出期間を設ける予定です。
都市計画原案の縦覧図書を資料１－３及び１－５として、また、地区計画の変更概要を資料１－４としてご用意しておりますのでご確認ください。
都市計画法第17条に基づく告示・縦覧・意見書の提出期間を令和３年３月頃設け、都市計画変更告示を令和３年５月頃行う予定としております。
ご報告は以上です。
会長
説明は以上です。どうぞご質問とご意見をお願いいたします。
委員
２つございます。１つ目は市長がお話をされたことに関連するのですが、この新しい地区計画の変更はこの地区を高層化することを踏まえ、人口がどの程度になる想定で、多様な世代に住んでもらうための施策としてはどういうことを行っているのかという点です。例えば若い世帯は保育所がないと大変厳しいと考えます。法律の枠内で地区内にそういう具体的な施設をつくった方が良いとすることは中々難しいと思いますが、その中でも多様な世帯の方が住んでもらえる工夫は他にあるのでしょうか。
２つ目は東側の高層化に伴う問題です。根川に蓋掛けをすると色々と使い方があるかと思いますが、道路の位置を動かすことは考えられるのかどうか。高層化すると歩道から見て圧迫感があることが問題になっているので、それを道路を多少ずらすことによって緩和できるのかどうか、またその対応ができるのかどうかをお伺いしたいです。
事務局
人口につきましては、ニ号棟だけではなく多摩川住宅全体で14,000人程度の人口を目指すことを想定して計画を進めることになっております。
元々一団地の住宅施設として多摩川住宅が昭和40年前後に竣工した当初計画でも14,000人規模のまちにすると計画されており、今は人口が減少して居住者の数は少なくなっていますが、人口は戻していこうという計画です。また各街区でどのくらいの人口にするかは、街区ごとに調整をしながら検討をしなければいけないというお話が多摩川住宅の住民の皆様からも出ております。まだ各街区で建物の実際の計画が固まっている状況ではないので、そこの部分は動くところではあると思います。
多様な世代が入れるような工夫という点については、今、高齢化率が非常に高いという状況の中で若い世代をある程度いれて、若い方もお年を召された方も含め様々な世帯の方が多様に住めるようなまちにしていきたいということを地区計画の中でも掲げています。良好な居住面積水準を満たす住戸を各街区ごとに整備する戸数の２分の１以上設けるものとすると地区計画の中で規定しています。
従前の住民の皆様がそのまま居住するということもございますので、各街区の住戸数の半分以下については面積の小さいタイプの住戸も設け、今住んでいらっしゃる方も引き続き住めるように、かつ新しい方も入りやすいように、そのコントロールができるように地区計画の中では定めております。
それに基づき建築計画については住民の皆様とも共有をしております。
道路の位置を変えられるかどうかという点に関しては、公道の位置についてはできないと思います。公道に併せて各街区に歩道状空地やオープンスペースを設けることを計画する中で、その設えや公道と歩道状空地を併せて必要な幅員をどういった空間で作っていくかということは、各街区の魅力につながると思いますので、事業者の方で地区整備計画の内容を踏まえ、魅力あるまち並みとすることを検討していただくことになると考えております。
委員
現状の人口はどれくらいか分かりますか。
事務局
調布市も含めた団地全体で6,600人程度になっております。
委員
14,000人というのは狛江市だけのことですか。
事務局
狛江市と調布市と合せて多摩川住宅全体です。
委員
分かりました。
会長
一団地の住宅施設の当初の計画で14,000人。今回の地区計画でも両市併せて14,000人の人口を想定している。現状は6,600人なので、7,000人くらい増やさないといけないので、増やす部分が保留床になる。狛江市については機能が住宅に特化されているので、もっと人が入ってくるかもしれないが、人口減少を食い止める一助になるかどうかという観点も当然議論しなければいけません。
人口については都市計画法第16条及び17条を踏まえた都市計画決定において、またこの都市計画審議会でご報告いただけるかと思いますが、人口フレーム設定というのはかつての計画ではまず第一に決めなければいけないことでした。ある意味ではこの計画についても都市計画の時点で一応の見通しは立ててご説明いただくのが必要ではないかなと思います。その点ご配慮いただければと思います。
東側の道路の件ですが、これは壁面線の圧迫感の件のことだと思いますが、これも地区計画でどこまで規制できるかというと難しい問題です。そうはいってもあまり強い規制をすることでこの計画自体が進まないということだと、建て替え時期になっても計画が進まず、居住されている方の権利を侵害するようになりかねません。そのあたりの調整は必要だと思います。
時期的なタイミングも見計って都市計画決定の時にどういう形で都市計画審議会の同意を得るかという点につきましても、見通しを立てられたら良いと思います。
委員
感想と意見がございます。まずこの多摩川住宅自体が昭和40年、41年頃にできあがったもので、私は昭和42年生まれで、ここで生まれ育っております。その当時は子供がたくさんいて、現在の西和泉グランドに今は廃校になってしまった狛江第四小学校がありました。校舎はまだ残っていますけれども、当時は校舎だけでは足りなくて、プレハブの校舎を用意したくらいです。
当時のイメージを再びという想いで今回の地区計画なのかと思っております。当時の家族は２人兄弟というのが多かったので、１世帯で４人から５人という家族構成だったのが、今回のニ号棟ではないですがイ号棟の賃貸においては、居住者が私の親世代くらいになっていて高齢化が進んでいます。だからそこにしっかり子育て世代を入れて、多世代が交流できる住宅にしたいということだと思います。
私もそこで生まれ育った人間として、多摩川住宅のまた再びの活発なまちにつくり上げていきたいという想いがございます。
もう１点、先ほど吉井職務代理からもお話がありましたが、ニ号棟の公園を廃止して、根川の外周のところに緑地として公園を設けようという計画の中で、この根川から玄関や車庫等を設けて出入りをしている方がいます。先ほどのご説明の中で根川に蓋掛けをして公園化を進めるというお話がありましたけれども、そこを入口として使っている方もいらっしゃいますので、そのあたりは丁寧な説明と、それから不利益がないような形でお願いしたいと思います。
事務局
根川の東側である中和泉側には何箇所か渡れる橋のようなものがあり、そこで出入りをしたり、通行をしたりという現状がございます。
市としては蓋掛けについても色々とお話をさせていただきましたが、そちら側について蓋掛けをすることは特に今考えておりません。二号棟の南側に地区広場狛４号が地区施設としてできますが、その地区施設の広場と都市計画道路３・４・４号線との間にある水路については、広場と道路が繋がるような蓋掛けは将来的に市として検討することが必要ではないかと考えております。
民地と繋がっているところに関しては、生活との関係を考えながらではないとどうしても蓋掛けを進めることは難しいと認識しております。
委員
今回の建て替え計画で住戸数が増えて建物が大きくなるということと、人口がかなり増えるということがあると思いますが、このことによる影響があまり周辺の地域に負荷として及ばないように計画をしていくことが大切だと思います。
壁面の圧迫感もその一つだと思いますので、周辺に対して圧迫感のないような計画をお願いしたいと思います。このことは前回も申し上げましたけれども、大きな課題だと思います。
私は景観の中で色が専門でして、こういう計画のほとんどは最終的に色だけで解決しようとすることになります。今回はそのようにならないように、本質的な問題として捉えて調整していただきたいと思います。
個別の建築計画に関しては、都市計画審議会というよりはまちづくり委員会が調整されるかと思いますが、これから車の動線や駐車場の位置等、近隣に関わる具体的な問題が出てくると思います。それも周辺地域への負荷という名目で内容を検討していただきたいと思います。
先ほど吉井職務代理が仰っていた保育所の問題も地域への負荷だと思います。
人口が増えること、建物が大きくなることによる負荷が周辺に及ばないように内部できちんと検討をしていただきたいと思います。
事務局
近隣への影響ということに関しては、以前に説明会を開いた際も、周辺の住民の皆様からもいくつかお声をいただいております。建て替え計画については周知の事業ということになっており、市にいただいた意見については事業者の方に遂次全てお伝えをしております。直接事業者へ行く意見もあるかとは思いますが、そこを踏まえながら条例等で調整をしていく中で支障がないように事前にコントロールをしていくことが必要だということを事業者とも共有し、これからも検討して進めて参りたいと思います。
委員
基準にあります長大な壁面を避ける等というのは極めて曖昧な言い方です。これは明確な基準にしてしまうと建築計画に大きな影響をおよぼすということでこのような書き方になっているかと思います。
ただ基準がないという考え方に則って建築計画を考えると、大きな問題は事業の経済的な問題に行き着いてしまい、基準を蔑ろにして長大なものをつくられるということです。
行政が事業者或いは設計者の方がどういう考え方でこのような長大な壁面も含め建築計画の検討を行ったかを全て把握した上で、最終的に判断することになると思いますので、そのあたりの作業がどのあたりまで進んでいるかを教えていただきたい。
事務局
今建替えの準備の中で住民の皆様もプランやゾーニングを考えていますが、これより具体的に話になると建替組合をつくってではないと話を進めにくいとのお話も聞いております。
事業の計画を固めていくにあたり、従前より話のある長大な壁面に関して等は、事業計画を固める中で考えていかなければいけないということは行政より既にお示ししております。事業者になる住民の皆様からもそれについては建替えの検討にあたって今後取り組んでいくと明言していただいている状況でございます。
委員
一般的にはそういうお話になろうかと思います。建設コストや計画戸数など具体的なことを考えて計画されているとは思います。
時々そういう情報は提供してほしいです。
我々も地元の方の足を引っ張ろうとは考えているわけではなく、いいものをつくりたいと考えています。これができあがると50年100年残るわけですから、そのあたりをオープンにして議論をしてもらいたいと考えます。それらをまとめて都市計画審議会に諮るのが行政の立場かと思いますので、よろしくお願いいたします。
会長
この地区計画は総合的な要因が多くあるので、長大壁面だけを議論しているわけではありません。しかし少なくとも今の議論で地区計画は進めなければいけないので、長大な壁面がやや問題であるということは過去の議論からも明確に浮かび上がっています。長大壁面の圧迫感と、それを解消する経済性の二律背反が皆様の頭の中に浮かび上がっているので、それをどのように説明していただけるか、そこだけだと思います。
確かに事業者に色々と要望を出しても限界があることも分かりますが、この都市計画審議会の中では長大な壁面は問題になっており、これが何故解消されないのかということがテーマだと明確になっているので、そこをできるだけ分かりやすくご説明いただきたいと思います。
これは最終的な都市計画決定の際の都市計画審議会までにお示しいただきたいと思います。
委員
公園計画を進めていくにあたり基本的には、その地域の規模と配置、それから公園がどう使われるかという機能、この３点が計画として満たされていることが必要です。
規模についてはこれ以上計画するように言ってもそれは難しいので、差し当たって当初あった面積より少し増えているとのことなので、これはやむを得ないかと思います。
配置に関してはネットワーク化するという話が中心となります。資料のＰ６を見ると、全ての街区の中の公園が歩行者ネットワークで構成されていて、それ自体は悪くはないですが、かつて街区の中心に塊としてあった公園がどんどん薄れていっていることについてどう考えていくのかがこの都市計画審議会で重要なことだと思います。
将来的にネットワークがいらないということではないですが、逆に塊となっている公園はそれなりに機能をもっているはずです。塊となっている公園は防災上何かあれば避難のために集まったりできる機能もあります。
一方で細長い公園も皆が行き易いということで、ネットワーク形成の上では大切です。
そういった観点から質問が３つございます。
１点目は大きな広場を持つこれまでの公園を残してほしいという意見は地元から出てこなかったのかどうかどうか。２点目は、市としてイ号棟も含めて公園計画の基本的な考え方はどうなのか。それは塊にするのかネットワーク化していくのか。３点目は維持管理が塊とした方がよいのか、ネットワーク化した方が良いかのかどうか。
これから財政も厳しくなっていく中で、地域の皆様に公園を活かしてもらうためには細長い方がいいのか、塊がいいのか。グリーンインフラとして２つの道ができてきていますので、市としての考えをお聞きしたいです。
それから根川についてはできるだけ蓋掛けはしない方がいいと私は思います。
事務局
多摩川住宅地区計画の全体になりますと、地区計画ではネットワーク化を大きく目標として掲げており、街区ごとに大きな塊を一つ一つつくるということよりは、ネットワークも兼ねながら広場や公園を一定程度設けて、それまであった面積と同等程度以上のものを地区施設として整備をするという考えでございます。
また塊である公園に関しては、防災上や日常においても市民の皆様から場が環境としてほしいとのお声をいただいている中で、狛江市としてもニ号棟の再生も可能にしながらそういった場の確保もしていく考えです。
地区施設としてそういった機能が必要なので、ニ号棟の敷地と言いながらも、公共的な面も担う地区広場及び地区施設として位置づけており、併せてその周辺のところで都市計画公園のバランスも取るべく、根川公園であるとか水神前も都市計画決定していきたいと思っております。
イ号棟についても地権者の東京都住宅供給公社と調整が必要になりますが、イ号棟内である程度ボリュームのある広場や公園を確保できるよう話を進めていきたいと思っております。
旧第四小学校もどのような活用をしていくのかについて市として方向性が出ていない状況ですが、イ号棟との関連も含めながら考えていくことになるだろうと思っております。
狛江市全体としても都市計画公園の配置というのは現状バランスが悪く、密になっているところと、逆に空白地域になっているところがあります。都市計画マスタープランの改定作業をしていますので、ある程度バランスが取れるような配置計画になるようお示していきたいと思っています。
維持管理につきましては、形であるとか場所であるとか状況に合わせた維持管理を考えていかなくてはいけないと思います。
市民の皆様からのお力をいただきながら管理をすることや、民間も活用しながら管理をしていくということも今後市としては考えていかなくてはいけないことだと思います。
特に地区施設に関しては、ニ号棟の住民の皆様が管理していく場所になりますし、旧第四小やイ号棟を含めどういう管理をしていくのか、市内にも市民の皆様からもご協力いただいて管理している公園もございますので、ご理解いただきながら今後検討していきたいと思います。
委員
ありがとうございます。
会長
緑の基本計画の中で、緑の塊かネットワークか、或いはどちらかではなくバランスの取れた配置か、そういった基本的な考えは出ているのでしょうか。つまり今回のニ号棟の公園計画が全体の市のマスタープランと整合が取れているのでしょうか。
事務局
公園の配置につきましてもバランスが悪いところは解消していくという方向性は、緑の基本計画の方にも同じように載せています。
会長
イ号棟の時も同じような議論が出ると思います。その他よろしいでしょうか。それでは１番目の議題につきましては以上とさせていただきます。
続きまして、その他について、事務局から説明をお願いします。
事務局
狛江市都市計画マスタープラン改定及び立地適正化計画策定業務に関するスケジュールについてご報告いたします。資料２をご覧ください。
平成31年度から令和３年度の３か年での改定及び策定を目指し、両計画の検討を進めているところです。
このたび、令和２年６月に「都市再生特別措置法」が一部改正され、立地適正化計画の策定にあたっては、「防災指針」を盛り込むことが新たに規定されることとなりました。
災害リスクの高い地域については、新たな立地抑制を図るため居住誘導区域からの原則除外を徹底するとともに、居住誘導区域に残存する災害リスクに対しては、立地適正化計画に防災指針を定め計画的かつ着実に必要な防災・減災対策に取り組むことが必要である、との方針が示されております。狛江市においては、土砂災害特別警戒区域、土砂災害警戒区域を除いた市街化区域の全域を居住誘導区域として設定する方針であることから、地区毎の課題に即し、当該指針を検討していくこととなります。方針の検討に要する工数や他のまちづくり方針との連動の観点から、工程表を引き直した結果、別紙工程表のとおり令和４年度の上半期まで期間を延長せざるを得ない状況であり、現在、庁内で調整しております。決定いたしましたら、ご報告させていただきます。
また、来月、12月５日（土曜日）に、都市計画マスタープラン改定及び立地適正化計画の策定に向けたシンポジウム及びワークショップを開催いたします。「住み続けたい、選ばれ続けるまち 狛江市の将来像を考える こまえ みらい 2040」というテーマで、午後１時から５時頃まで、第一部として有識者によるシンポジウム、その後に６つのテーマごとの参加型のワークショップを行います。申し込み期日は11月17日（火曜日）とさせていただいており、11月１日号の広報やホームページ、デジタルサイネージ、こまバス、市内掲示板等で周知を図っております。
ワークショップのお申込みも17日まで受け付けると共に、個別のワークショップだけでなく全体の議論の見学や傍聴も別途受け付けておりますのでよろしくお願いいたします。以上です。
会長
ご意見やご質問はございますか。
委員
昨年の台風19号でいくつかの地区が浸水していますが、その地区の多くが居住誘導区域になっています。それはおかしいのではないかと議論があり、様々な対応をしなければなりません。
多摩川住宅もそうですが、多摩川のハザードマップを見ると浸水想定区域になっています。先の議論にも関係しますが、１階は浸水するとなると、住居を入れるべきでないという議論になると思います。居住誘導区域については、防災的な対応を考えておかなければならないと考えます。どのようにお考えでしょうか。
事務局
狛江市は多摩川と野川に挟まれた立地になっており、ハザードマップでも広い範囲が浸水の可能性があるエリアと示されております。そのエリアも含めて市街化が進んでいる状況がある中で、立地適正化計画の内容を検討しなければなりません。
ただし、居住を排除するという誘導は正直難しいのが現実ですが、ハザードマップを考慮した中で、防災上の観点から今後のまちづくりを検討しなければならないエリアを立地適正化計画の中で示す必要性を感じています。
どのような対策ができるのか具体的な話は次の段階になりますが、ハザードマップの浸水想定区域を捉えて、居住誘導区域を指定て、将来のまちづくりを検討するにあたり、防災上の課題は重要であると認識しており、どのように方向づけていくのかを考えていきます。
事務局
補足ですが、台風19号で浸水したエリアを含めて、実は狛江市内の３ｍ以上浸水するエリアは多くあります。３ｍ以上浸水ですと２階以上浸水してしまうのですが、建築できるのは現状２階建てまでとなっています。台風19号では実際に１ｍ以上浸水している区域もあったため、今後検討が必要となります。
現在、この内容を都市計画マスタープランの改定及び立地適正化計画の策定にあたり、エリアごとにどのような対策を講じていくのか検討しています。その内容もご報告できればと考えております。
委員
コロナで世の中が変化していますので、東京都も都市計画マスタープランの改定にあたっては考慮しなければならないと担当者が話していますが、彼らも何がどう変わるのかはやってみなければ分かりません。今は議論を重ねていく段階で計画に落とし込むことはできないと思いますが、担当者の皆様は日頃から気にかけておき、遅れることのないようにしていただきたいと思います。
委員
都市計画マスタープランの必要性は否定しませんが、今行われようとしている立地適正化計画がどれくらい具体化されるのか見えません。都市計画マスタープランを作成することにエネルギーを使っても、まちが実際にどのように作られるのかがポイントですので、そこをしっかり地に足の付いたものにしていただきたいです。計画を作成するのは簡単ですが、絵に書いた餅にならないようにしてください。プロセスが大切なので、何ができるのかを中心に議論することで実のある計画になると思います。
会長
立地適正計画と同時に作成するので、過去のマスタープランの反省を踏まえてダイナミックな年次計画を含め、重点ポイントを明確化していただきたいと考えます。
その他いかがですが。以上をもちまして会議を終了いたします。
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