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７ 会議の結果
事務局：
定刻でございますので、ただ今から令和５年度第３回狛江市都市計画審議会を始めさせていただきます。本日は御多忙の中、御出席を賜り、誠にありがとうございます。始めに、市長の松原から開会の御挨拶を申し上げます。
市長：
本日は先週に引き続き、都市計画審議会に御出席を賜りまして、誠にありがとうございます。本日の諮問事項が２件を予定をしてございますのでよろしくお願いいたします。
まず調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画の決定（案）につきましては、調布都市計画道路３・４・16号線が令和３年３月に事業認可を取得し、現在、市で整備を進めさせていただいているところでございます。
また、防災都市づくり推進計画におきまして、岩戸北四丁目が木造住宅密集地域と同等である地域として抽出されております。このことから、都市計画道路の整備に合わせ、良好な土地利用及び生活道路網の形成を誘導するとともに、防災上重要な位置付けを担う地区として、安全で良好な都市環境の形成を目指し、まちづくりの検討を進め、地区計画の決定案を取りまとめさせていただきました。
また、用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更（案）につきましては、策定から約10年が経過し、その間、都市計画法の改正や狛江市都市計画マスタープラン・立地適正化計画策定等がございましたので、これらを踏まえた変更となります。
諮問事項につきましては以上でございます。御審議のほどよろしくお願い申し上げます。
事務局：
それでは、市長より諮問書をお渡しさせていただきます。大変恐縮ですが、町田会長、御起立をお願いいたします。
（市長より諮問書を会長へ受け渡し）
事務局：
誠に申し訳ありませんが、ここで市長は公務により途中退席させていただきます。
（市長退席）
事務局：
これより議事進行を町田会長にお願いいたします。
会長：
狛江市都市計画審議会会長の町田でございます。よろしくお願い申し上げます。
ただいまから令和５年度第３回狛江市都市計画審議会を開会いたします。本日は、招集委員15名のうちの13名の委員に御出席いただいております。狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づきまして、過半数以上の委員が出席されておりますので、本会議は成立いたします。
続きまして、会議録の署名委員を御指名いたします。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第３項の規定により、議長と議長が指名する委員が署名することとなっております。本日は三角委員にお願い申し上げます。よろしくどうぞお願いいたします。
会議の公開について事務局から説明をお願いします。
事務局：
本日の審議会に先立ちまして、広報及びホームページで告知を行いました。本日13時30分より受け付けを開始いたしまして３名の方が傍聴希望しております。なお、報道関係等からの傍聴希望等についてはなかったことを御報告いたします。
会長：
傍聴者、入室してください。
（傍聴者入室）
会長：
それでは、議事を進めます。始めに資料の案内をさせていただきます。事務局より説明をお願いします。
事務局：
では、本日の資料について、説明いたします。
事前配布資料は、
当日配布資料は、
- 次第及び配布資料一覧（Ａ４ １枚）
- 資料１－１ 調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画（案）計画図書（Ａ４ ３枚、Ａ３ ５枚）
- 資料１－２ 都市計画の原案に対する意見書の要旨及び市の見解（Ａ４ ６枚）
- 資料１－３ 都市計画の案に対する意見書の要旨及び市の見解（Ａ４ ２枚）
- 資料１－４ 調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画の決定（案）について（諮問）（スライド資料）（Ａ４ 15枚）
- 資料２－１ 用途地域等に関する指定方針及び指定基準（案）（Ａ４ 17枚）
- 資料２－２ 用途地域等に関する指定方針及び指定基準新旧対照表（Ａ４ 18枚）
- 資料２－３ 協議結果通知書（Ａ４ １枚）
- 資料２－４ 用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更（案）について（スライド資料）（Ａ４ ７枚）
以上となります。御質問等ある場合は、挙手をしていただきますようお願いいたします。
それでは、町田会長お願いいたします。
会長：
それでは、議題１、諮問案件の「調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画の決定（案）」について、事務局の説明をお願いします。
事務局：
議題１、調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画の決定（案）について、御説明いたします。当案件は、前回７月の都市計画審議会にて御報告させていただきましたので、申し訳ありませんが重複する部分については手短に御説明させていただきます。まず、地区の現況とまちづくりの方向性です。喜多見駅の南側、緑で示す調布都市計画道路３・４・16号線（以下「調３・４・16号線」という。）「岩戸北区間」は、現在市で整備を進めており、この整備に合わせ、赤で示す約15.5haの区域を「岩戸北三・四丁目周辺地区」として、まちづくりの検討を進めてきました。
当地区では、「地区計画の導入」と「用途地域の変更」という２つの整備手法を検討してきました。これまでの経緯として、令和２年度からアンケートやまちづくり懇談会を実施し、市から用途地域の変更や、区画道路の拡幅について提案してきたところですが、賛成反対どちらも様々な御意見を頂き、地区内地権者の方々のなかでも、意見が分かれている状況です。こうした現在の状況を踏まえ、２段階に分けて、まちづくりを進めていくこととしました。今年度、第１段階目として青色の区域に地区計画を定め、赤色の区域に、詳細な地区整備計画を定めます。第１段階目の決定後、継続的にワークショップ等を開催して検討を重ね、第２段階において赤の区域に地区整備計画を拡大していく予定です。
始めに、第１段階目の地区計画の案について、御説明いたします。まず、全体における地区計画の方針です。ここからは、地区計画図書の文言を要約したものを掲載しております。図書については、お手元の資料１－１を御覧いただくようお願いいたします。
まず、地区計画の目標は「良好な土地利用及び生活道路網の形成」「都市機能の充実」「安全で良好な都市環境の形成」等といたします。土地利用の方針としては、スライド12の図に示す７つの地区に区分いたします。地区施設の整備の方針としては、スライド13の通りです。図の青で示す一の橋通りと市道609号線については、将来的に拡幅を検討する路線といたします。建築物等の整備の方針としては、スライド14の表に示す項目を定めます。その他当該地区の整備、開発及び保全に関する方針については、スライド15の通りです。また、スライド16の図の赤点線の範囲には、オープンスペースの確保を今後検討することといたします。続いて、赤の区域に定める地区整備計画について御説明いたします。地区名としては、スライド18に示す「幹線道路沿道地区I」と「幹線道路沿道地区II」の区域となります。
まず、地区施設の配置及び規模です。スライド19の図に示す場所に、地区施設として区画道路、生活中心道路、広場を定めます。
次に、建築物等の用途の制限です。幹線道路沿道地区IとIIに、それぞれスライド20の表のとおり用途の制限を定めます。
次に、建築物の敷地面積の最低限度です。幹線道路沿道地区Iにおいて、敷地面積の最低限度として70平方メートルを定めます。
次に、壁面の位置の制限です。幹線道路沿道地区Iにおいて、区画道路の道路境界線から１メートル以上、隣地境界線から0.6メートル以上の制限を定め、また区画道路、生活中心道路、都市計画道路の交差部には、隅切りを設けることといたします。ただし、一部例外の規定もございます。幹線道路沿道地区IIにおいては、区画道路の道路境界線から１メートル以上と、道路の交差部の隅切りの制限を定めます。制限のイメージ図がスライド24です。
次に、壁面後退区域における工作物の設置の制限です。先ほど御説明した隅切り区域においては、門、塀、フェンス等の工作物の設置を制限します。ただし、一部例外の規定もございます。
次に、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限です。建築物・工作物の色彩、屋外広告物については、狛江市景観まちづくりビジョンの規定に適合するものといたします。次に、垣又は柵の構造の制限です。道路に面する垣・柵は、スライド27の図に示すような構造といたします。土地の利用に関する事項としては、スライド28の通りです。以上が地区計画の案の内容です。
続いて、前回の審議会で御報告した原案からの修正点について、御説明いたします。まず、地区計画の目標について１つ目です。「建物が密集した区域や幅員４メートル未満の狭あい道路及び通路が多く、道路に近接して建築された建物も多く見られる」という記載について、「多く」という部分を「存在し」とし、２つ目の「多く」は削除しました。こちらは、後ほど御説明します原案への意見書を踏まえた修正です。続いて地区計画の目標２つ目です。「調３・４・３号線」という記載について、都市計画道路の正式名称を追記いたしました。こちらは文言の精査によるものです。
次に、「その他当該地区の整備、開発及び保全に関する方針」です。「未接道宅地については、建築基準法第43条第２項第２号の許可に基づき解消を図る。」という記載がありましたが、「特定行政庁との連携等により、速やかな解消を図る。」と修正いたしました。こちらも文言の精査によるものです。
続いて、「建築物の敷地面積の最低限度」です。70平方メートルの制限について、「ただし、用途地域が近隣商業地域に指定されている区域は除く」としておりましたが、「近隣商業地域内の敷地は除く」と修正いたしました。こちらも文言の精査によるものです。次に、「壁面の位置の制限」です。「用途地域が近隣商業地域に指定されてい る区域を除き」という記載を「近隣商業地域の区域を除き」と修正いたしました。こちらも文言の精査によるものです。同じく「壁面の位置の制限」として、「次のいずれかに該当するものは」という箇所を「次のいずれかに該当するものには」と修正いたしました。こちらも文言の精査によるものです。以上が、原案からの修正点となります。
ここからは、都市計画決定手続きについて御説明いたします。こちらに、都市計画決定手続きの経過をお示しします。令和５年７月31日、前回の都市計画審議会にて御報告いたした後、本日の諮問に至るまで、こちらの流れで手続きを進めてまいりました。
まず、都市計画法第16条に基づく公告及び縦覧、原案説明会について御説明いたします。令和５年８月24日から９月７日まで、原案の公告・縦覧を行いました。窓口での縦覧者は１名でしたが、ホームページでも資料を公開しておりましたので、そちらも活用いただけたものと思われます。合わせて、８月25日及び27日に原案説明会を開催いたしました。各日１回ずつ開催し、参加者は合計28名でした。議事録と当日資料はホームページでも公開しています。また、８月24日から９月14日まで、原案に対する意見募集を行いました。方法としては、メール、FAX、郵送で受け付け、３件の意見が提出されました。原案に対する意見の要旨と、それに対する市の見解を御説明いたします。なお、この場では時間の都合から一部抜粋をして御説明させて頂きますが、お手元の資料１－２に全編を掲載しています。また、既に市ホームページにおいても公開をしております。
まず、地区計画の目標についてです。「多く」という主観的な表現は適切でないという御意見でした。こちらについては、御意見を踏まえ、先ほど御説明したとおり、文言を修正することといたしました。次に、地区施設の整備の方針についてです。「一の橋通りに反対する」という御意見でして、理由としては、現状既に利便性、安全性、緊急車両の通行に問題はないこと、また火災危険度は比較的低いこと、また公平性がないことが挙げられております。
こちらに対する市の見解としましては、「東京都の定める「防災都市づくり推進計画」においては、防災都市づくりの整備方針として、緊急車両の通行や円滑な消火・救援活動が行える幅員６メートル以上の道路や、円滑な避難に有効な幅員４メートル以上６メートル未満の道路への拡幅整備を進めることで、防災上重要な道路のネットワークを確保するとともに、沿道建築物の建て替え等による不燃化・耐震化の促進や、防災生活道路の整備を契機とした沿道のまちづくりへの機運醸成を図っていくことが示されています。こちらに基づき、一の橋通り及び市道609号線は６メートル以上の幅員を確保することが望ましいと考え、拡幅する案を提案いたしました。拡幅については様々な意見を頂いているため、今回の第１段階においては、方針附図において「今後地区整備計画への位置づけを検討する施設」として「生活中心道路 拡幅の検討」に位置付けることといたしました。今後、懇談会の開催等を通して地域住民の方々と意見交換し、第２段階目に向けて検討を進めてまいります。」としております。
続いて、地区施設についてです。「第１段階目で幹線道路沿道地区に入っている区画道路の両端の規制を決定すると第２段階目ではその規制が既成事実となって、住民の議論に関係なく区画道路の真ん中もそのままの規制で決定されることになる」「第２段階で既成事実なく市と住民が議論していくために、住宅地区に関係する区画道路を今回の都市計画で定めないことを求める」といった御意見です。こちらと同様の主旨の意見が、他１件ございました。こちらに対する市の見解としましては、「現在、調３・４・16号線の道路整備事業中であり、住宅等の建て替えが今後進んでいくものと考えられます。こうした状況のなか、早期に地区計画を策定し、都市計画道路の沿道において、地区施設の指定をはじめとした地区整備計画を策定することは、目指すべきまちの姿を実現していく上で重要です。第２段階においては、まず市として第１段階目の制限内容を前提とした案をお示しすることが考えられますが、この案に基づく意見交換によってまちづくりの検討を進めるためのものであり、市の案をそのまま決定しなければいけないものではありません。」としております。
次に、壁面の位置の制限についてです。「建蔽率60％の小規模宅地に対する壁面の位置の制限に反対する」という御意見です。理由として壁面の位置の制限によって所定の建蔽率の建物を建てられない可能性があること、また狭小宅地が認められている現状と矛盾するということ、他の自治体では同様の事例がないのではないかということ、慎重に検討すべきであること、が挙げられております。こちらに対する市の見解としましては、「壁面の位置の制限をはじめとする建築制限が、その土地における土地利用の可能性に対してどの程度影響するかという観点は、都市計画を定めるうえで考慮されるべきものです。今回の地区整備計画では、幹線道路沿道地区Iにおいて、建築物の敷地面積の最低限度を70平方メートルと設定しています。この制限により小規模宅地の発生が抑制されるため、壁面の位置の制限によって土地利用の可能性が大きく阻害されることはないものと考えます。また、小規模宅地が多い住宅地ほど、建築物どうしの離隔は狭くなる傾向にあります。避難路等の確保のために、道路境界線からの壁面の位置の制限を行うことは、防災上重要になると考えます。」としております。
次に、都市計画の内容以外に関する、その他の意見です。「一の橋通り沿道地権者等21名が令和４年11月21日に提出した要望書を、都市計画審議会に公開していただきたい」という御意見です。理由として令和４年11月28日の都市計画審議会において、委員からの質問に対して「一の橋通りの拡幅等が不要ではないかという要望書をいただいた」との報告のみであったことなどが挙げられております。こちらに対する市の見解としては、「都市計画審議会においては、これまでいただいた御意見等について報告しております。今回の原案や、今後作成する案に対する御意見については、都市計画法に則り、要旨を取りまとめて報告の上、審議を諮ります。」としております。こちらに関して補足の御説明です。スライド46を御覧ください。意見に記載の通り、一の橋通り沿道地権者等21名から要望書が提出され、令和４年11月21日に受理しています。意見にもありましたように、令和４年11月28日の都市計画審議会において、要望があった旨を御報告しております。また要望の内容としては、先ほどの原案への意見書とも同一であり、これまで開催した説明会や懇談会でも同様の主旨の御意見をいただき、市からも回答してきております。
以上が原案に対する意見と見解でした。続きまして、都市計画法第19条に基づく東京都協議について、御説明いたします。本地区計画について、都市計画法第19条に基づき東京都協議を行い、令和11月７日付で、都として意見がない旨の回答を受け取っております。次に、都市計画法第17条に基づく公告及び縦覧についてです。令和５年11月22日から12月６日まで、案の公告・縦覧を行いました。窓口の縦覧者は１名でした。原案と同様、ホームページでも資料を公開しております。また同じ期間で、案に対する意見の募集を行い、１件の意見が提出されました。案に対する意見の要旨と、それに対する市の見解を御説明いたします。なお、こちらも内容を抜粋した御説明となりますが、お手元の資料１－３に全編を掲載しています。「壁面の位置の制限に反対する」という御意見です。理由として建蔽率の建物を建てられない可能性があること、また原案に対する市の見解が不十分であり、幹線道路沿道地区IIの話がカバーされていないということ、他自治体では同様に事例が多くないこと、壁面の位置の制限による後退部分を通行の用に供するとは理解していないということ、また市内の他地区と矛盾するのではないかということ、個人が引き受ける負担として妥当でないのではないかということ、が挙げられております。こちらに対する市の見解です。「今回の地区計画では、幹線道路沿道地区IIをはじめとする近隣商業地域の区域については、用途地域の目的に沿った土地利用の可能性を考慮し、建築物の敷地面積の最低限度及び壁面の位置の制限のうち隣地境界線からの後退を定めておりません。一方で、広幅員の都市計画道路に接続する、通り抜け通行可能な区画道路沿道の空間確保は、地域の防災性や交通安全性等の向上のために重要と考えるため、壁面の位置の制限を設定する案としております。また、道路境界線から建物の外壁への距離を確保することは、災害時における建物崩壊による道路空間の閉塞や、道路空間を超えた延焼等の防止に寄与します。なお、今回の計画において、壁面の位置の制限による後退部分は、通行の用に供されるものではありません。」としております。
最後に今後の予定です。本日の審議会において了承いただいた場合は、令和６年1月に都市計画決定告示、３月頃に地区計画の条例改正を行う予定です。繰り返しになりますが、今回の第１段階の決定後も、第２段階に向けて、ワークショップ等を通して検討を進めてまいります。長くなりましたが、説明は以上です。御審議のほどよろしくお願いいたします。
会長：
それでは、本件につきまして、御意見、御質問があればお願いします。
委員：
いくつか質問させてください。１つ目はスライド21の最低敷地面積70平方メートルの制限について。先ほどの説明の中で、他の制限内容で壁面後退もあり、壁面後退の制限をかけた上で更に最低敷地面積70平方メートルの制限をかけても問題ないという市の見解がありましたが、現在最低敷地面積70平方メートルよりも小さい土地が、建て替えを行う際も１メートル壁面後退する必要があり、これはかなり厳しい制限ではないかと思います。容積率や建蔽率等の面でも厳しくなってくるように思われますが、市はどのように考えているのか教えてください。
事務局：
最低敷地面積の制限を定めている「幹線道路沿道地区I」は、調３・４・16号線の沿道沿いであり、用途地域が第１種住居地域、建蔽率60％、容積率200％の区域です。もう1つの「幹線道路沿道地区II」は、世田谷通り沿いであり、用途地域が近隣商業地域、建蔽率80％、容積率200％の区域なので、「幹線道路沿道地区I」より大きな建物が建てられます。このような用途特性の中で、「幹線道路沿道地区I」のエリアにおいて、区画道路からの壁面後退の制限を定める一方で、調３・４・16号線からは壁面後退の制限は定めておりません。70平方メートルでも十分建築は再建できると考えています。また、既存の敷地面積が60平方メートルだったとしても、それほど影響なく再建ができると考えています。
委員：
調３・４・16号線の道路境界線からは壁面後退の制限を設けしないが、区画道路沿いはセットバックする制限あるということで理解しました。しかしながら、やはり区画道路沿いにある敷地では敷地面積が狭くなればなるほど、建蔽率や容積率は厳しくなるということに変わりありません。また、そういった制限を設けることで、庭や出入口の位置の計画に影響するなど、いくつか懸念すべきことはあると思われます。
２つ目の質問は、区画道路について、基本的に幅員は４メートルで設定していますが、区画道路４号の幅員が4.5メートルである理由を教えてください。
事務局：
既存の道幅が4.5メートルとして整備されている道路のため、4.5メートルと設定しています。
委員：
この道路は、全ての区間で幅員4.5メートルあるということでしょうか。
事務局：
今回の地区整備計画の区域内で、区画道路４号に設定している区間については道幅が4.5メートルで整備されています。仮に幅員にばらつきがある場合は、何メートルから何メートルというように幅を持たせた設定にしています。
委員：
区画道路の拡幅についてですが、区画道路の両端において制限が決定されたら、第２段階目で行う予定の中心部分も同じような拡幅を求められるのではないかということが心配されています。このような中で端部の道路幅員が4.5メートルあるという理由のみで区画道路の幅員を指定してしまうと、中心部も同様に4.5メートルのセットバックが必要な制限がかけられるのではないかという懸念も当然出てくると思います。市の考えとしては、その部分は第２段階目で決めていく整理であると思いますが、第１段階目において既に4.5メートルがある道路を区画道路として設定する意味がいまいち分かりません。原案説明会の時も話が出ていた、両端を第１段階目で決めて中心部は第２段階目で決めるという流れは、どうしても両端部分の先行した制限が第２段階目にも影響してきます。第１段階目で決めずに、第２段階目に路線全体として決めていくという方法が住民にとっては良いのではないかと思います。
事務局：
区画道路については、既存幅で４メートル以上あるところはその既存幅員を位置づけているので、必ずしも区画道路４号の中心部も4.5メートルに拡幅するという意図ではありません。ただ、壁面後退等の制限は、防災の観点等から重要な制限だと思っているため、第２段階目でも引き続き提案していく予定です。また、「幹線道路沿道地区Ⅰ」「Ⅱ」の第１段階目の地区整備計画を定めなくてもいいのではないかという御意見についてですが、調３・４・16号線は事業認可を取得し、現在道路整備のため用地買収を進めている地域です。この整備に伴い住宅等の再建をしなければならない方も当然出てくるため、建築のルールを先行して決定しておかなければ後に既存不適格になる建物が出てきてしまうことが考えられます。第２段階目のエリアは再建までもう少し時間的余裕があるため、このエリアについては議論を重ねていきたいと考えています。
委員：
やはり先ほど話したように、これに関しては賛成反対いろんな意見があります。既存不適格にならないように先行して決めるという話ですが、第２段階目の部分もルールが決まると既存不適格となる建物は間違いなく発生します。地区計画は、地域の皆さんの合意と納得が一番大事だと思います。当然地区計画なので、再建する際に適合させる形で少しずつ少しずつ変わっていくという考え方です。確かに調３・４・16号線が整備される際に建て替える人は多いと予想されるので先行してルールを定めるという考え方はあると思いますが、それで早まるのは１～２年で、地区全体で考えた時には、第２段階目部分も踏まえて全体が整備されるのは30～40年後のことです。そういったことを考えると、やはりまだまだ地域の皆さんの納得を得られ切っていないと感じます。私は地区計画は、市が作っていくものじゃなくて地域の皆さんが作っていくものだと思いますので、よく考えて頂きたいと思います。
事務局：
地区整備計画を定めると、その基準を満たさないところは既存不適格という扱いにはなるのは事実ですが、調３・４・16号線の用地買収に伴って再建された建物がすぐに既存不適格になってしまうのはいかがなものかと考え、早めに地区整備計画を定めたいと考えています。区画道路沿いの壁面後退等の制限については今後も話を続けたいと考えていますが、仮に第１段階目で制限を定めずに、第２段階目においては壁面後退することとなった場合、幹線道路に出るところで幅員が狭くなる道路になってしまいますので、まずは幹線道路に接続する部分の区画道路の制限についてはしっかりルールとして定めていきたいと思っています。
委員：
第２段階目のエリアの制限等も来年度以降で作っていく予定とされているので、時期としては１年２年しか変わりません。幹線道路と区画道路の制限等に関しても、第２段階目のタイミングで地区整備計画を定めることはできます。最終的にそこが尻つぼみになるかならないかは30～40年後の話であり、十分話し合っていく可能性はあると思います。だからこそ、路線全体で話し合っていくのが大事であり、路線の端部だけを決めてしまうと、今後路線全体の話し合いしづらくなると思います。もっと地域の皆さんの合意と納得を得る努力をするべきであると再度言わせて頂きます。
会長：
委員の発言は御意見ということで承ります。他に御質問御意見はありますか。
委員：
今回の地区整備計画の運用の仕方について、４点ほど確認させていただきます。
１点目、敷地面積の最低限度についてです。第２項に記載されている適用除外の規定のなかで、「同項の規定の施行の際、その全部を他の敷地と合筆して使用する場合においては、適用しない。」と記載されていますが、ここで示す、「同項の規定の施行の際」とはいつを想定されていますか。
２点目、同文の中で「合筆して使用する場合において」と記載されていますが、「その全部を一の敷地として」と記載はされていないため、合筆して使用する場合については、その後の土地の分割等は制限をしていないように思えます。そのことについて運用等はどのように考えていますか。
３点目、同文第３項の規定のなかで、道路法と都市計画法によるセットバックの場合は除外する旨の記載がありますが、建築基準法第43条第２項の許可の得る場合は該当しないのかどうか、その運用の仕方を確認さしてください。
４点目、壁面の位置の制限について、通常、建築基準法上では壁もしくは下の部分は壁面線から出てはいけないというのが一般的ですが、ベランダの手すり又は階段の踊り場がむき出しになってる部分には壁面線の制限がかかるのでしょうか。以前、国領八丁目・和泉本町四丁目周辺地区地区計画では例外的な書き方がありましたが、今回は記載がないので、市の扱い方を教えていただきたいです。
事務局：
１点目、敷地面積の最低限度の第２項のうち、合筆に関する除外規定については、地区計画策定日以降に合筆される場合も想定しています。
２点目、「合筆して使用する場合において」の文言を入れた意図としては、調３・４・16号線の整備によって残地のように残る土地が発生することが想定されます。例えば、５平方メートルの残地に隣接した60平方メートルの土地があり、その土地所有者が残地を自分の土地として一体利用したい場合に、敷地面積の最低限度の制限が適用されると建築が出来ません。こうした残地の活用の可能性を損なわないために、適用を除外する文言を入れています。今後、地区計画のパンフレット等を作成する予定ですので、どういったケースが適用除外に該当するかの説明をイラスト等を用いてしっかりとパンフレットで分かりやすく説明していきたいと考えています。
３点目、建築基準法第43条第２項の許可を得る場合に敷地面積の最低限度を適用除外するかどうかについては、地区計画だけでなく、市全域で、最低敷地面積100平方メートルを設定している第一種低層住居専用地域でも同じ課題を抱えており、この解決に向けて、建築主事をもつ東京都多摩建築指導事務所と協議中です。まだ結論は出ていないため、この解決と併せて地区計画上も整合させていきたいと考えます。
４点目、壁面の位置の制限の対象については、今後作成予定のパンフレットの中でイメージ図を載せる予定です。バルコニー等のうち壁面後退位置を出ている部分の中心線の長さが３メートル以下の場合は、認めていくという考えでおります。庇に関しても同様です。
委員：
１点目の回答について、第２項の合筆に関する除外規定については、地区計画策定日以降に合筆される場合も想定されているとのことなので、混乱を生まないようにしっかりとパンフレット等で運用を記載してください。
２点目の回答について、70平方メートル以下の土地の所有者が残地を一体利用する場合を適用するということは理解しましたが、この規定では合筆した後は自由に分割できるように見える表現になっています。
３点目はまだ解決していないとのことで、今後も解決に向けて取り組んで欲しいと思います。
４点目はパンフレットに運用を記載するとのことで理解しました。
会長：
建築条例を作るときに、どのように運営するかをしっかりと決めておかなければならないと思います。しかし、その検討は、今日の都市計画審議会で協議することではないので、運用について、今後も建築行政部門としっかりと調整をしてください。
事務局：
先ほどご説明したように、都市計画道路等の整備に伴う残地の合筆に伴う最低限度以下のケースを認めるということを意図していたため、その後分筆することは運用上考えておらず、これまで実例としてそのようなケースもありませんでした。しかしながら、条文の解釈によってはそのように読めるという御意見もいただきましたので、条文の文章をしっかりと説明できるように運用時はパンフレット等で図を用いてしっかりと説明したいと思います。
委員：
今は確認申請の99％が民間確認検査機関に出され、民間が先に審査しそれから遅れて建築行政に報告がくる流れなので、条文を誤解して下された確認が実は駄目だったということにならないよう気を付けていただきたいと思います。最初からパンフレットに各条文の趣旨を明確に示し、誤解のないようなものにしてください。駄目な例があるならば最初から書いておくなど工夫をしてください。
会長：
御意見ということで承ります。今の意見は、非常に大事なところだと思います。しっかりと趣旨や考え方を伝えるということを心掛けていただきたいと思います。
事務局：
はい。近年の地区計画定める際には、この文言だけでは解釈が難しい現実がありますので、パンフレット等を作成し用いて説明するように対応してます。本日頂いた意見を真摯に受け止めて、そのことわかるようにしっかりと運用をしていきたいと思っております。
会長：
他に御質問、御意見はありますか。
委員：
今回の都市計画道路事業は、既存道路の単純な拡幅ではなく、道路が存在していない場所にも新たに道路を作る計画ですので、結果的に不整形な土地が多く残るのではないかと思います。先ほど議論にあがったように、そのような残地を隣地の人が買収するなど様々なケースが出てくるかとは思われます。市として、現時点で、完成後の街並みのイメージをどのようにお持ちなっているのでしょうか。例えば今回、将来的に残地となる道路部分を、地区施設として広場１、２、３号に位置付けていますが、今後もこの場所でずっと広場として使っていくのか、もしくは今後の用地買収の中で、このエリア内に未利用地になるような場所も出てくる可能性があるのか、そのようなケースも想定している上で広場を設定しているのかお聞きしたいです。
事務局：
都市計画道路を整備していくと、既存の道路だった部分が、道路利用しなくてもいい残地として残ることがあります。その部分を活用していくことを考え、歩道区間を広げるイメージで側道に広場を設置することを計画しています。また、道路の用地買収に伴い、残地が残ってしまう住民の方も出てくることが想定されますが、そういう時には、用地買収の部門が地権者とうまく調整をしていくという流れを想定しています。
委員：
今現時点ではなかなか難しいことだとは思いますが、既存の道路を拡幅するタイプの道路整備ではないケースなので、やはり最終的に完成する街並みのイメージを持って整備することが大事であると思います。
事務局：
１点だけ補足させてください。仰るとおり用地買収の際に、残地が数平方メートル残ってしまうケースは過去にも事例がありました。具体的には、狭い道路と広い道路の交差する隅切り部分について、交通の円滑化を目的に、残地を買収したことがあります。用地買収については、残地の取り扱いに関する一定のルールと整合させながら、良いまちになるように取り組んでいきます。
会長：
他に御質問、御意見はありますか。
委員：
先ほどの壁面後退の説明の際に、一部は超えても良いという話がありましたが、改めて教えてください。先ほどの道路拡幅による建物間の離隔距離についての話と、前面の道路側に庇やベランダ等が出ることについて、どのように整理されているのでしょうか。
事務局：
壁面の位置の制限は、第３項に除外規定を定めていますが、「前項の規定にかかわらず」と記載していますので、第２項に定める隣地境界からの壁面後退に対して除外規定を当てはめています。よって、第１項に定める道路境界からの後退については除外の対象ではなく、原則的に道路側には建物間の離隔距離を確保する考えです。
委員：
理解しました。建築基準法等で、隣地との距離は50センチメートル確保しなければいけないと思いますが、今回定める60センチメートルと50センチメートルの差の10センチメートル分だけ超えて良いという事でしょうか。それとも建築基準法等に関係なくさらに超えてよいのでしょうか。
事務局：
隣地との距離を50センチメートル確保するというのは民法の話であり、建築基準法上では、隣地境界線から50センチメートル離さなければいけないという規定はありません。今回は地区計画の制限の中で、隣地境界線から60センチメートルの壁面後退を設定していますが、その後退線から超えた部分の長さが３メートル以下になるようであれば、除外規定の対象となります。
委員：
わかりました。３メートル以内であれば隣地境界ぎりぎりでも良いということになると、やはり火災が発生した場合どうなるのかという懸念があります。今後火災のシミュレーション等をやる予定と聞いていますが、それを行った上で、住民の皆さんに説明することが重要であると思います。シミュレーションした結果はこうなるが、道路拡幅や新防火などの新しい規制を入れたらこう変わるなどの判断材料を提示して選ばせてくれないと、現状では判断材料がない中で決めてくれというのは少し拙速であると感じました。
事務局：
現在、３Ｄ都市モデルを作成しており、そのユースケースとして火災の延焼シミュレーションを行っています。そういったツールを用いて、出来る限り見える化しながら、来年度以降にまた地域の方たちとワークショップ等で議論していきたいと考えています。
会長：
他にはよろしいでしょうか。それでは、本件につきまして採決を行います。議題１ 調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画の決定（案）について、御異議のない方は挙手をお願いします。
（挙手）
挙手多数でございます。よって、狛江市都市計画審議会条例第７条第３項の規定に基づきまして、本件につきましては、原案の通り決定することに異議がないものとして決定いたします。なお、様々な御意見をいただきましたので、いただきました御意見につきましては要旨を取りまとめさせていただいた上で、答申とあわせて市長へ報告をさせていただきたいと考えますが、よろしいでしょうか。
委員：
異議なし。
会長：
それでは、市長へ報告をいたします。事務局、よろしくお願いいたします。
事務局：
承知いたしました。
会長：
続きまして、議題２、諮問案件の「用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更（案）」について、事務局の説明をお願いします。
事務局：
議題２、用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更（案）について御説明させていただきます。令和５年７月31日開催の第１回狛江市都市計画審議会にて報告いたしました内容に変更はございませんが、本日、諮問させていただくにあたり、改めて内容を御説明させていただきます。平成14年７月に東京都は用途地域等に関する指定方針及び指定基準を策定し、平成24年３月には、狛江市が都市計画マスタープランを改定しました。
その後、平成24年４月に用途地域の決定権限が東京都から狛江市へ移譲されましたので、これらを踏まえ、狛江市は平成25年４月に用途地域等に関する指定方針及び指定基準を策定しました。狛江市の用途地域等に関する指定方針及び指定基準は、策定から約10年が経過し、また用途地域に関る変更が何点かありましたので、この度、用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更の検討を開始することになりました。
用途地域に関る変更の１点目は、東京都の用途地域等に関する指定方針及び指定基準が令和元年10月に改定されたことです。東京都では、平成29年９月に、2040年代に目指すべき都市の姿とその実現に向けた、都市づくりの基本的な方針と具体的な方策を示す「都市づくりのグランドデザイン」を策定するとともに、策定した「都市づくりのグランドデザイン」に基づく土地利用のあり方も示しました。それら踏まえ、東京都では用途地域等に関する指定方針及び指定基準を令和元年10月に改定しました。
用途地域に関る変更の２点目は、狛江市都市計画マスタープランの改定及び立地適正化計画の策定です。こちらは令和４年11月28日の第３回都市計画審議会において諮問させていただき、令和４年12月20日に公表させていただいております。
以上の２点に加え、平成30年４月には都市計画法も改正されたことから、これらを踏まえ、この度、用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更案を作成いたしましたので、具体的に御説明させていただきます。まずは令和４年12月に策定した「狛江市都市計画マスタープランの改定及び立地適正化計画」です。「狛江市都市計画マスタープランの改定及び立地適正化計画」では、本市の将来都市像として「未来へつなげる住み続けたいまち ～住み心地のよさを実感できるまち狛江～」を掲げ、５つの視点から、将来都市像の実現に向けた、５つのまちづくり目標を設定しております。
具体的には、「まちの構造」の視点から、目標１「コンパクトで機能的な生活しやすいまち」、「まちの生活」の視点から、目標２「住みたい・住み続けたい誰からも選ばれる魅力的なまち」、「まちの空間」の視点から、目標３「自然環境と都市景観を保全する水と緑の空間がつながるまち」、「まちの安全」の視点から、目標４「安心と安全を感じられるまち」、「まちの運営」の視点から、目標５「ともに創り未来へつながる市民参加・市民協働のまち」の５つの目標です。今回の変更の経緯と、「狛江市都市計画マスタープラン・立地適正化計画」で定めたまちづくりの目標等を１ページに記載し、内容を変更しております。また新旧対照表２ページでも内容を御確認いただけます。
次に将来の都市構造です。先ほどの、まちづくりの目標を達成するため、将来的な都市の骨格構造を、スライド８の通り設定しております。将来の都市構造は、本市の将来的な都市の骨格構造を示すものであり、「拠点」、「軸」、「地区・エリア」で構成されております。こちらの都市構造図を２ページに追加しております。
続いて、土地利用方針図です。こちらは将来都市構造図の中から土地利用方針図のみを示した図となります。市内全体の土地利用の可能性を最大限いかすため、「地区・エリア」毎に適切な土地利用を進めます。こちらの土地利用方針図は、３ページに追加しております。続いて、各地区ごとの土地利用の方針について及び土地利用の方針で示した土地利用を進めるために必要となる用途地域等の指定に関する方針について御説明いたします。
まず始めに低層住宅地区です。都市計画マスタープラン・立地適正化計画における土地利用の方針は、「都市農地等のみどりと調和したゆとりある低層建築物（住宅を主として）の誘導を図る地区」となっております。その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「低層住宅地として水、緑及び農が調和した良好な住環境を維持、保全する区域は、原則として第一種低層住居専用地域に指定する。また、日用品販売店舗の立地を許容する区域は、第二種低層住居専用地域を指定する。低層住宅地と農地等の調和を図り、良好な居住環境と営農環境の形成を促進する区域においては、田園住居地域を指定することができる。」としております。
次に中高層住宅地区及び大規模住宅地区です。中高層住宅地区の都市計画マスタープラン・立地適正化計画における土地利用の方針は、「拠点周辺にふさわしい中高層建築物（住宅及び店舗等）の維持・誘導を図る地区」となっており、大規模住宅地区の都市計画マスタープラン・立地適正化計画における土地利用の方針は、「既存の大規模集合住宅（おおむね300戸以上）について適切な管理・更新・建て替えの促進、周辺環境との調和を図る地区」となっております。その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「鉄道駅などの拠点周辺にふさわしい中高層建築物の誘導を図る地区である中高層住宅地区や、大規模集合住宅が存する大規模住宅地区は、周辺環境との調和した中高層住宅地としての土地利用を行うため、原則として第一種中高層住居専用地域に指定する。また、中小規模の店舗や事務所の立地を許容する区域は、第二種中高層住居専用地域を指定する。商業地域に接する等、用途が複合する区域は、住環境の保護を図るため、原則として第一種住居地域に指定する。また大規模な店舗や事務所が複合する区域は、第二種住居地域に指定する。」としております。
次に中心商業・業務地区です。都市計画マスタープラン・立地適正化計画における土地利用の方針は、「中心拠点として機能的でにぎわいのある多様な都市機能の誘導を図る地区」となっております。その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「中心拠点として機能的でにぎわいのある多様な都市機能の誘導を図る地区である狛江駅周辺は、原則として近隣商業地域又は商業地域に指定する。」としております。
次に、にぎわい商業・業務地区です。都市計画マスタープラン・立地適正化計画における土地利用の方針は、「中心拠点、地域交流拠点の周辺において、都市機能の誘導や中高層の住宅利用等の複合的な土地利用を図り、にぎわいを創出する地区」となっております。その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「中心拠点、地域交流拠点、医療防災拠点の周辺において、都市機能の誘導や中高層の住宅利用等の複合的な利用を図り、にぎわいを創出する地区であるにぎわい商業・業務地区においては、周辺の土地利用の状況や隣接する用途地域等相互の関係をふまえて、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域又は近隣商業地域を指定する等、適切に土地利用を誘導する。」としております。
次に、医療・文教地区です。都市計画マスタープラン・立地適正化計画における土地利用の方針は、「病院や附属大学としての土地利用とともに、周辺環境との調和や防災機能の確保を図る地区」となっております。その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「医療防災拠点として、病院や付属大学としての土地利用とともに、周辺環境との調和や防災機能の確保を図る地区である医療・文教地区は、原則として第一種中高層住居専用地域に指定する。」としております。
次に、沿道利用地区です。都市計画マスタープラン・立地適正化計画における土地利用の方針は、「既成市街地の機能更新等を効率的に進めるため、都市計画道路の事業進捗状況等に応じ、後背地の土地利用との調和を図りながら、沿道のにぎわいをいかした土地利用を図る地区」となっております。その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「都市計画道路や主要幹線道路等を主とした沿道利用地区については、後背地の土地利用との調和を図りながら、沿道のにぎわいをいかした土地利用を図るため、周辺の土地利用の状況や隣接する用途地域等相互の関係をふまえて、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域又は近隣商業地域を指定する等、適切に土地利用を誘導する」としております。
次に、住環境調和推進地区です。都市計画マスタープラン・立地適正化計画における土地利用の方針は、「地区内における住居・工業等の建築物の用途及び隣接する住居系用途地域における建築物等との調和・共存を図る地区」となっております。その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「市内産業の育成と都市型工業の保持を図る区域は、住宅と調和した複合市街地を目指し、周辺の住環境との調和に配慮しながら、原則として準工業地域に指定する。」としております。
次に、公共・公益・交流地区です。都市計画マスタープラン・立地適正化計画における土地利用の方針は、「市民にとって必要な体育施設等の公共公益施設の誘導が可能となるよう、将来ビジョンと併せ、市内全体の公共公益施設の配置について検討する地区」となっております。その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「市民にとって必要な体育施設等の公共公益施設の誘導を図る公共・公益・交流地区は、周辺の住環境に配慮しながら用途地域を適切に指定する。」としております。
以上の９つの地区における用途地域等に関する指定方針を、４ページに記載しており、新旧対照表５ページでも御確認いただけます。次に「防災環境形成エリア」についてです。「防災環境形成エリア」は、多摩川・野川の洪水時の想定浸水深３メートル以上、家屋倒壊等氾濫想定区域が含まれる箇所を設定しました。本市における自然災害のうち、特に対応が求められる河川洪水の影響が大きく想定される区域において、災害にも強い、安心・安全なまちづくりを目指し、ハード・ソフトの対策を特に検討するエリアとなっており、その取り込みの１つとして、地域住民の共助による「戸建て住宅の高床化等防災対策に資する地区計画等の都市計画の検討」があります。
今後、地区計画による「戸建て住宅の高床化」等を可能にするために、第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域の高度地区の指定基準について、「防災環境形成エリア内おいて地区計画等を策定する区域について、第二種高度地区に指定することができる」という内容を追加し、変更しました。第一種低層住居専用地域の防災環境形成エリア内おける高度地区の内容については、７ページに記載しており、また新旧対照表10ページでも内容を御確認いただけます。第二種低層住居専用地域の防災環境形成エリア内おける高度地区の内容については、９ページに記載しており、また新旧対照表12ページでも内容を御確認いただけます。
次に新たな防火規制の指定についてです。東京都では、木造密集地域における災害時の安全性を確保するため、建築物の不燃化を促進し、木造密集地域の再生産を防止するため、東京都建築安全条例を改正し、知事が指定する災害時の危険性が高い地域について、新たな防火規制の指定する区域を指定し、建築物の耐火性能を強化することとしました。この新たな防火規制区域の指定等について、用途地域の変更及び決定にあたって留意すべき事項に追加し、変更しました。新たな防火規制の指定等については、６ページに記載しており、新旧対照表８ページでも御確認いただけます。
最後に田園住居地域についてです。平成30年４月に都市計画法が改正され、田園住居地域が創設されました。田園住居地域は、住宅と農地が混在し、両者が調和して良好な居住環境と営農環境を形成している地域を、あるべき市街地像として都市計画に位置付け、開発や建築規制等を通じて、その実現を図るために住居系用途地域の一類型として創設されたものです。田園住居地域の指定、配置及び規模等の基準は21ページに記載しており、新旧対照表24ページでも御確認いただけます。また田園住居地域の指定標準は22ページに記載しており、新旧対照表25ページでも御確認いただけます。
最後に今後のスケジュールを御説明させていただきます。７月31日の都市計画審議会で御報告後、11月に東京都協議を行い、12月５日に東京都協議を完了しました。本日の御審議の後、年明けに用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更を行う予定です。御説明は以上となります。御審議のほどよろしくお願いいたします。
会長：
本件につきまして御質問、御意見ございますでしょうか。
委員：
１点だけ確認させてください。この用途地域を実際に変更する際には、地区計画等を作って、地域の住民の皆さん合意等を取って行うという理解でよろしいでしょうか。
事務局：
現在、用途地域を変更する際には、地区計画の設定がほぼ必須です。上位計画で都市計画マスタープランを定めており、今回、指定方針等も変更させていただきまして、地区計画という形で地域のルールを定めつつ、どのような用途地域が適切であるかを住民の方々と議論しながら変更していくことが一般的な流れとなります。
委員：
例えば、先ほど岩戸北三・四丁目の地区計画では、用途地域を緩和して欲しいという人がいたり、逆に緩和しないでくれという人もいる中で、この地区計画の中では緩和するという方向性も示しているかと思いますが、やはり住んでる住民の皆様の声は大事ですので、その辺りは慎重に進めていただきたいです。以上です。
会長：
他にいかがでしょうか。特にないようですので、本件につきまして、採決を行わせていただきます。議題２ 用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更（案）について、御異議のない方は挙手をお願いします。
（挙手）
全員の挙手をいただきました。狛江市都市計画審議会条例第７条第３項の規定に基づきまして、本件につきましては、原案の通り決定することに異議がないものとして、決定いたします。
会長：
それでは、本日予定をいたしました議案はすべて終了でございます。本日の狛江市都市計画審議会は以上で終了といたします。御協力ありがとうございました。
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