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７ 会議の結果
事務局：
定刻でございますので、ただ今から令和５年度第４回狛江市都市計画審議会を始めさせていただきます。
本日は御多忙の中、御出席を賜り、誠にありがとうございます。始めに、市長の松原から開会の御挨拶を申し上げます。
市長：
皆様こんにちは。市長の松原でございます。
本日は、令和５年度第４回狛江市都市計画審議会にお集まりいただきましてありがとうございます。
皆様方には、日頃から狛江市のまちづくりに御尽力、御協力いただき、感謝申し上げます。
本日は、用途地域等の一括変更に係る、３件の諮問事項がございます。
用途地域等の一括変更につきましては、平成16年に東京都全体で見直しを行いましたが、見直しから約19年が経過し、地形地物の変化等で用途地域等の境界根拠が不明確となっている箇所があることから、令和２年度から変更内容の検討を進めてまいりました。この度、東京都協議を経て、変更案を取りまとめましたので、御審議のほどよろしくお願いいたします。
また報告事項としましては、調布都市計画道路３・４・２号線（水道道路）周辺地区まちづくり懇談会についてです。こちらも事務局より報告をさせていただきますので、本日はどうぞよろしくお願いいたします。
事務局：
それでは、市長より諮問書をお渡しさせていただきます。大変恐縮ですが、町田会長、御起立をお願いいたします。
（市長より諮問書を会長へお渡しいただく）
事務局
誠に申し訳ありませんが、ここで市長は公務により途中退席させていただきます。
（市長退席）
事務局：
これより議事進行を町田会長にお願いいたします。
会長：
狛江市都市計画審議会会長の町田です。よろしくお願いいたします。
これより、令和５年度第４回狛江市都市計画審議会を開会いたします。
本日は、招集委員15名のうち12名の委員が出席されております。狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づき、過半数以上の委員が出席されておりますので、本会議は成立いたします。
次に、会議録の署名委員を指名いたします。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第３項の規定により、議長と議長が指名する委員が署名することになっております。本日は岡村委員にお願いいたします。
会長：
続きまして、会議の公開について、事務局の説明をお願いします。
事務局：
本日の審議会に先立ちまして、広報及びホームページで告知を行いました。本日14時30分より受付を開始いたしまして、２名の方が傍聴を希望しております。なお、報道関係等からの傍聴希望等についてはなかったことを報告いたします。
会長：
それでは、傍聴人の皆様に入室いただきます。
（傍聴人着席）
会長：
続きまして、資料の案内をさせていただきます。事務局の説明をお願いします。
事務局：
では、本日の資料について、説明いたします。
事前配布資料は、開催通知（A4・1枚）
当日配布資料は、
- 次第及び配布資料一覧（A4・1枚）
- 資料1-1 調布都市計画用途地域の変更（案）について（A4・14枚、A3・10枚）
- 資料1-2 協議結果通知書（A4・1枚）
- 資料2-1 調布都市計画防火地域及び準防火地域の変更（案）について（A4・3枚、A3・10枚）
- 資料2-2 協議結果通知書（A4・1枚）
- 資料3-1 調布都市計画高度地区の変更（案）について（諮問）について（A4・4枚、A3・10枚）
- 資料3-2 協議結果通知書（A4・1枚）
- 資料4 議題1、議題2及び議題3スライド資料（A4・6枚）
- 資料5-1 調3・4・1号線（水道道路）周辺地区 まちづくり懇談会について（A4・4枚）
- 資料5-2 調3・4・2号線（水道道路）周辺地区 まちづくり懇談会資料（A4・16枚）
- 狛江市都市計画審議会委員・臨時委員名簿（A4・1枚）
以上となります。
御質問等ある場合は、挙手をしていただきますようお願いいたします。こちらでマイクをお持ちいたします。それでは、町田会長お願いいたします。
会長：
それでは、用途地域等の一括変更に係る、議題１調布都市計画用途地域の変更（案）について、議題２調布都市計画防火地域及び準防火地域の変更（案）について、議題３調布都市計画高度地区の変更（案）について、３件の諮問案件でございます。事務局の説明をお願いします。
事務局：
それでは用途地域等の一括変更に係る、議題１「調布都市計画用途地域の変更（案）について」、議題２「調布都市計画防火地域及び準防火地域の変更（案）について」、議題３「調布都市計画高度地区の変更（案）について」について、御説明させていただきます。
スクリーンで映しているものと同じものが、資料４となりますので、適宜御覧いただければと存じます。
なお、本議題につきましては、令和５年３月29日開催の都市計画審議会において御説明させていただいた内容と変更はありませんが、変更内容の都市計画法上の扱いが用途地域、防火地域及び準防火地域、高度地区の３つに分かれますので、諮問案件が３議題となっております。
まずは用途地域等の一括変更の経緯を御説明させていただきます。
東京都では、平成16年に区域区分及び用途地域等の一斉見直しを行いましたが、前回の見直しから約19年が経過し、区域区分及び用途地域等の境界根拠としている地形地物に変化が生じていることから、今回、東京都において区域区分等の変更を一括して実施することになりました。
その方針に基づき、東京都から都市計画法第15条の２に基づく区域区分の変更原案作成依頼があり、また用途地域等については市町決定ではありますが、都市計画の整合を図る観点から、原則、用途地域等の変更も区域区分の変更と同時に行う必要があるとの通知がありました。
そのため、今回の一括変更のきっかけは東京都にはなりますが、用途地域等については、平成24年４月から決定権限が東京都から狛江市に移譲されており、令和６年１月22日付けで改定した狛江市用途地域等に関する指定方針及び指定基準指定方針に整合させて、変更をいたします。
今回の用途地域等の一括変更のポイントは２点ございます。まず１点目は、用途地域等の一括変更はあくまで齟齬をなくすことを目的としているという点です。
地区計画の策定と同時に、用途地域等を面的に変更することとは異なり、用途地域境界線の根拠が消失したり、また現在の根拠が不明確である等で齟齬が発生している箇所について、用途地域境界線の根拠及び位置を変更することを目的としています。
ポイントの２点目は、ＧＩＳデータを活用して、用途地域等の都市計画図書を作成するという点です。ＧＩＳとは地理情報システム（GIS:Geographic Information System）のことで、コンピュータを使って地理空間情報の電子的な処理を行う仕組みのことです。
狛江市では、平成13年からＧＩＳを活用して窓口で都市計画情報等を御案内しておりますが、今回、東京都からの依頼に基づき、都市計画図書の作成にもＧＩＳを活用いたします。
こちらが区域区分の概要になります。都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、市街化区域と市街化調整区域を定めることができ、その区域を分けることを区域区分といいます。
市街化区域とは、既に市街地を形成しているところと、概ね10年以内に優先的に市街化を進めるべき区域で、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域となります。
狛江市では、多摩川に沿って一部市街化調整区域があります。
こちらは用途地域の概要になります。用途地域では、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、13種類ありますが、狛江市においては、７種類の用途地域を指定しています。
区域区分につきましては、東京都が作成する都市計画決定等行う際に作成する図書の元となる地形図が平成27年に更新されましたので、その更新に基づく軽微な修正を行う箇所が12箇所となっております。
なお、狛江市と隣接する世田谷区及び調布市とは変更内容について協議済みでございます。
用途地域等につきましては、東京都が見直しの方針を示しており、その方針に基づき狛江市では８箇所を都市計画変更を行う予定です。具体的には、用途地域の境界の基準としていた地形地物（道路や通路等）が無くなった箇所が１箇所、地形地物に変更はないが、現指定の用途地域の境界の位置や根拠が不明確となっている箇所が６箇所、連続立体交差事業等により用途地域の境界基準としていた線路中心等が変更した箇所が１箇所となっております。
それでは具体的な変更内容を御説明いたします。スライドの図の左側が変更前の内容、右側が変更後の内容となります。
No.(1)－１、元和泉一丁目及び東和泉一丁目地内です。用途地域の境界の基準としていた高架工事前の線路中心等が小田急電鉄の連続立体交差事業等により変更した箇所で、用途地域の境界線を高架工事後の南側軌道端へ変更します。これに伴い、用途地域が、第一種中高層住居専用地域から近隣商業地域に変更し、高度地区が25ｍ第二種高度地区から30ｍ第二種高度地区に変更する箇所があります。
No.(1)－２、元和泉一丁目地内です。こちらも同じく用途地域の境界の基準としていた高架工事前の踏切線が小田急電鉄の連続立体交差事業等により消失した箇所で、用途地域の境界線を南側道路境界線から20ｍの見通し線へ変更します。これに伴い、用途地域は近隣商業地域で変わりませんが、容積率が200％から300％に変更し、高度地区が30ｍ第二種高度地区から第三種高度地区に変更する箇所があります。
No.(2)－３、元和泉一丁目地内です。こちらも同じく用途地域の境界の基準としていた高架工事前の線路中心等が小田急電鉄の連続立体交差事業等により変更した箇所で、用途地域の境界線を高架工事後の北側軌道端へ変更します。これに伴い、用途地域が近隣商業地域から第一種中高層住居専用地域に変更し、高度地区が第三種高度地区から25ｍ第二種高度地区に変更する箇所があります。
No.(1)－４、元和泉一丁目地内です。こちらも同じく用途地域の境界の基準としていた高架工事前の線路中心等が小田急電鉄の連続立体交差事業等により変更した箇所で、用途地域の境界線を高架工事後の北側軌道端へ変更します。これに伴い、用途地域が、第一種中高層住居専用地域から近隣商業地域に変更し、高度地区が25ｍ第二種高度地区から第三種高度地区に変更する箇所があります。
No.(2)、元和泉一丁目地内です。地形地物に変更はありませんが、現指定の用途地域の境界の位置や根拠が不明確となっている箇所で、旧都市計画道路界を基準としていた用途地域境を市道131号線（狛江駅北口ロータリー）西側道路端から80ｍの位置へ変更します。これに伴い、用途地域が、第一種低層住居専用地域から第一種中高層住居専用地域に変更、防火地域・準防火地域の指定なしから準防火地域に変更、高度地区が第一種高度地区から25ｍ第二種高度地区に変更する箇所があります。
No.(3)－１、東野川三丁目地内です。地形地物に変更はありませんが、現指定の用途地域の境界の位置や根拠が不明確となっている箇所で、用途地域境を市道699号線西側道路端から29ｍの位置とこれを東西へ延長した見通し線へ変更します。これに伴い、用途地域が、第一種低層住居専用地域から第一種中高層住居専用地域に変更、防火地域・準防火地域の指定なしから準防火地域に変更、高度地区が第一種高度地区から25ｍ第二種高度地区に変更する箇所があります。
No.(3)－２、東野川三丁目地内です。地形地物に変更はありませんが、現指定の用途地域の境界の位置や根拠が不明確となっている箇所で、用途地域境を市道699号線北側道路端から38ｍの位置とこれを南西側へ延長した見通し線へ変更します。これに伴い、用途地域が、第一種中高層住居専用地域から第一種低層住居専用地域に変更、準防火地域から防火地域・準防火地域の指定なしに変更、高度地区が25ｍ第二種高度地区から第一種高度地区に変更する箇所があります。
No.(4)、岩戸北一丁目地内です。地形地物に変更はありませんが、現指定の用途地域の境界の位置や根拠が土地利用転換により不明確となっている箇所で、敷地境界としていた用途地域境を私道東側道路端とこれを南側へ延長した見通し線へ変更します。これに伴い、用途地域が、第一種低層住居専用地域から準工業地域に変更、防火地域・準防火地域の指定なしから準防火地域に変更、高度地区が第一種高度地区から25ｍ第二種高度地区に変更する箇所があります。
No.(5)、駒井町一丁目地内です。地形地物に変更はありませんが、現指定の用途地域の境界の位置や根拠が不明確となっている箇所で、駒井町上中村土地区画整理事業の区域界としていた用途地域境を「敷地境界」および「公園境界」へ変更します。これに伴う用途地域の変更はありませんが、建蔽率が40％から50％に、容積率が80％から100％に変更、防火地域・準防火地域の指定なしから準防火地域に変更する箇所があります。
No.(6)、岩戸南二丁目地内です。用途地域の境界の基準としていた地形地物が無くなった箇所で、過去に存在していた畑の境としていた用途地域境を真北見通し線へ変更します。これに伴い、用途地域が第一種低層住居専用地域から準工業地域へ変更、防火地域・準防火地域の指定なしから準防火地域に変更、高度地区が第一種高度地区から25ｍ第二種高度地区に変更する箇所があります。
No.(7)、和泉本町四丁目地内です。地形地物に変更はありませんが、現指定の用途地域の境界の位置や根拠が不明確となっている箇所で、都営団地内の通路中心としていた用途地域境を都営団地の敷地境界へ変更します。これに伴い、用途地域を準工業地域から第一種中高層住居専用地域へ変更します。
No.(8)、岩戸南一丁目地内です。地形地物に変更はありませんが、現指定の用途地域の境界の位置や根拠が不明確となっている箇所で、敷地境界としていた用途地域境を都市計画緑地・岩戸川緑地の境界へ変更します。
これに伴い、用途地域が第一種低層住居専用地域から第一種住居地域へ変更、防火地域・準防火地域の指定なしから準防火地域に変更、高度地区を第一種高度地区から25ｍ第二種高度地区に変更する箇所があります。
具体的な変更内容の御説明は以上となります。
それでは最後にスケジュールについて御説明させていただきます。
令和５年３月29日に都市計画審議会で報告後、東京都へ変更案を提出し、令和５年10月16日に都市計画法第19条に基づく東京都協議を完了しました。令和５年12月４日から12月18日まで都市計画法第17条に基づく縦覧と意見書の提出期間を設けましたが、特に意見はありませんでした。
本日の御審議の後、令和６年４月に、東京都が行う区域区分の都市計画変更の告示日と同日に、狛江市の用途地域等の都市計画変更の告示を行う予定です。
以上で、用途地域等の一括変更に係る、議題１「調布都市計画用途地域の変更（案）について」、議題２「調布都市計画防火地域及び準防火地域の変更（案）について」、議題３「調布都市計画高度地区の変更（案）について」の説明を終わります。
御審議のほど、よろしくお願い申し上げます。
会長：
説明は終わりました。
本件につきまして、御意見、御質問がある方は挙手をお願いします。
委員：
スライドの説明で、今後のスケジュールは理解しましたが、市民への説明はどのようにされてきたのか教えてほしいです。
例えば準防火地域から防火地域への変更や、用途地域の変更によって、建てられる建物が変わると思います。
事務局：
今回の都市計画変更に関係する地権者の方には、これまで個別に説明をさせていただきました。都市計画変更の内容は、基本的に用途地域の指定の内容が下がるものではなく、上げる内容での微調整となりますので、既存の用途地域で建てられる建物の大きさは、変更後も同程度のものが建てられるようにしております。
また個別の説明の際には、今回の都市計画変更の目的が、地形地物が消失したこと等による齟齬の解消を目的としている点も説明しております。
地権者への個別の説明を行った後に、都市計画法第17条に基づく公告及び縦覧を行いましたが、特に意見はなく、それらの諸手続きを経て、本日の諮問に至ることとなりました。
委員：
わかりました。確かにスライドを見たところ、基本的には用途地域をアップゾーニングする変更のようなので、今までの建物が建てられないことはないかと思います。
ただし、準防火地域及び防火地域については、準防火への変更であれば、おそらくほとんどの新築する建物については基準をクリアすると思いますが、防火地域への変更となると、大変厳しい規制になってくると思いますので、市民への説明は、引き続きしっかり行っていただければと思います。
会長：
他に御意見、御質問等ないようですので、本議題につきまして採決を行います。
議題１調布都市計画用途地域の変更（案）について、御異議ない方は挙手をお願いします。
（挙手）
全員の挙手でございますので、狛江市都市計画審議会条例第７条第３項の規定に基づき、本案件については、原案の通り決定することに異議ないものと決定いたします。
議題２調布都市計画防火地域及び準防火地域の変更（案）について、御異議ない方は挙手をお願いします。
（挙手）
全員の挙手でございますので、狛江市都市計画審議会条例第７条第３項の規定に基づき、本案件については、原案の通り決定することに異議ないものと決定いたします。
議題３調布都市計画高度地区の変更（案）についてについて、御異議ない方は挙手をお願いします。
（挙手）
全員の挙手でございますので、狛江市都市計画審議会条例第７条第３項の規定に基づき、本案件については、原案の通り決定することに異議ないものと決定いたします。
会長：
諮問事項につきましては以上でございます。それでは、その他報告事項について、事務局から説明をお願いします。
事務局：
その他の報告事項として、調布都市計画道路３・４・２号線水道道路（以下「調３・４・２号線」という。）周辺地区に関するまちづくり懇談会について、御説明いたします。
前面のスライドは、資料５－１としてお配りしていますので、合わせて御覧いただければと思います。また、別の参考資料として、懇談会当日に使用したスライド資料を資料５－２としてお配りしております。
まず地区の概要です。調３・４・２号線は、令和３年２月に事業認可が取得され、東京都によって道路整備事業が進められています。事業期間としては令和12年３月までとされています。
この事業によって水道道路が16ｍに拡幅されると、沿道の土地利用や、周辺の住環境の条件が変化していくことが想定されるため、市は、令和２年度から、赤で示す周辺地域の約53haの区域について、まちづくりの検討を始めました。
これまで、市では地区全体を対象にしたアンケートを２回行い、また年度末にはまちづくりニュースを配布し、地域の方々と状況を共有してきましたが、実際に地域の方々と直接お話しするのは、今回のまちづくり懇談会が初となります。
地区の位置です。まず狛江市都市計画マスタープラン・立地適正化計画では、水道道路沿道を「沿道利用地区」、後背地を「低層住宅地区」、また調布都市計画道路３・４・16号線（以下「調３・４・16号線」という。）との交差点部分を「生活利便機能形成エリア」としています。
「沿道利用地区」は、沿道のにぎわいをいかした土地利用、「低層住宅地区」は、みどりと調和した低層建築物、「生活利便機能形成エリア」は、道路の事業進捗に応じ日常生活に必要なスーパー等の都市機能の維持・誘導を、それぞれ図ることとしています。
また、この周りは生産緑地地区がまとまって存在しているため、「農住共存エリア」と位置づけ、農地を保全しつつ、転用する場合も公園や緑地にすることを積極的に検討することとしています。
加えて、市内で３ｍ以上の浸水が想定されるエリア等を「防災環境形成エリア」と位置づけ、対策を検討することとしています。本地区は、多摩川に近く、大半がこのエリアに含まれます。
その他、東京都の定める「防災都市づくり推進計画」では、猪方三丁目、東和泉二丁目及び岩戸南四丁目が「木造住宅密集地域」及び「農地を有し、防災性の維持・向上を図るべき地域」として抽出されています。
次に、市で検討しているまちづくりの方向性です。土地利用の方向性として、オレンジ色の「沿道ゾーン」と緑色の「農住調和ゾーン」に設定し、沿道ゾーンでは住宅と商業などの複合的な土地利用、農住調和ゾーンでは住宅と農地が調和する土地利用を図ります。
道路・交通の方向性としては、水道道路を軸としながら、安全な生活道路のネットワーク形成を図ります。幅員４ｍ以上の適切な道路幅員や隅切りを確保し、行き止まり道路の発生を抑制します。
緑・景観の方向性としては、現在、市で整備中の駒井公園を進めていくとともに、農地や樹林地を貴重な緑の資源と捉え、保全・活用を図ります。
防災まちづくりの方向性としては、沿道ゾーンには耐火性能の高い中層建築物を誘導し、延焼遮断機能や避難路の安全性を確保します。農住調和ゾーンは、敷地の細分化、建物の建て詰まりの防止、建物の不燃化・耐震化によって延焼防止を図っていきます。
これらの方向性を実現していくためのまちづくりのルールとして、地域地区の見直し等を検討しています。沿道ゾーンにおいて商業・業務機能や沿道サービス機能を充実させるため、用途地域を、第一種中高層住居専用地域から第一種住居専用地域などに変更することも１つ有効だと考えております。
また、生産緑地地区においては、生産関連施設や農産物の加工・直売施設、農家レストラン等の農業関連機能が建築できるよう制度が緩和されていますが、当地区では多くが第一種低層住居専用地域内にあるため、そうした施設が建築できない状況にあります。農地を保全していくためには、こうした施設が立地できるよう緩和することも１つの手法と考えています。
木造住宅密集地域や水道道路沿道では、不燃化を誘導するための防火規制の強化を検討しています。具体的には、後背地の第一種低層住居専用地域には現状、防火規制がかかっていないため、準防火地域や、東京都建築安全条例における新たな防火規制区域の導入を検討しています。
また、浸水想定区域においては、住宅の高床化も有効な手段の1つと考えており、狛江市都市計画マスタープラン・立地適正化計画においても広島市の事例を引用して載せております。市では今回の懇談会とは別に、防災まちづくりワークショップという形で、災害対策について地域の方々を話し合いを行っているところですが、仮に高床化をしていくこととなった場合は、高度地区を変更することが必要となります。
また、地区計画においては、建築物の用途の制限による住環境を保全、敷地面積の最低限度による細分化の防止、壁面の位置の制限による空間の確保などを検討しております。
以上が、まちづくりに関する概要の御説明です。
続いて、まちづくり懇談会の御報告です。１月19日（金曜日）及び20日（土曜日）の２回、南部地域センターにて開催し、それぞれ２名、９名に参加いただきました。今後の具体的な進め方やスケジュール、水道道路事業などについて様々な御質問・御意見を頂戴することが出来ました。
次年度以降、さらにまちづくり懇談会を重ね、令和７年度以降に都市計画決定に入っていきたいと考えております。
御報告は以上となります。
会長：
報告事項につきまして、御意見、御質問があればお聞きします。
委員：
この地区計画は、横に広い地区になっています。
これまでにアンケートを２回されたということですが、やはり駅に近い人と、駅から遠い人で、要望は異なってくるかと思います。その点について、どのように考えてるのか教えてください。
事務局：
水道道路が拡幅整備され、土地利用が変わっていくことは、地区全体で統一的な話です。ただ、委員の御指摘の通り、やはり小田急線に近いエリアとそこから離れる世田谷区境のエリアでは、移動範囲や誘導したい施設等に、違いがあるかもしれません。そのため、今後はそのような特色を活かすという意見があれば、検討の上でのルールづくりも考えられると思います。
一方で、この地区の東側と西側には、木造住宅密集地域があり、課題解決に必要な内容が似ています。その点では統一されたルールも必要ですので、いろいろ意見聞きながら考えていきたいと思っております。
委員：
課題としては同じ部分もあれば、別々な部分もあるということだと思います。特にバスの交通の利便性や、自転車での走りやすさ等は、東西で大きく変わってくると思います。
そういった想像できる部分もあるので、これからアンケートを行う際は、クロス集計や、地域ごとにアンケートを行う等、色々な工夫をしながら、本当にそこで何が求められているのかを詳しく調べていっていただきたいと思いますので、よろしくお願いします。
委員：
農産物の加工・直売施設施設、農家レストランが記載されたスライドに関する質問です。
１点目は、先ほど説明で、第一種低層住居専用地域において緩和に関する話がありましたが、現在の問題が何かと、また今後、顕在化が想定される課題は何かを教えてください。
２点目は、この農家レストラン等が６次産業化できることは、まちづくりの大きな方針としては面白いと思いますが、そこには農家や地権者の理解や、プレイヤーの確保等の問題あると思います。その点に関して、夢物語みたいなことかもしれませんが、狛江市としてどのように進めていく方針をなのかを教えてください。
事務局：
緩和については、生産緑地法の改正により、これまで生産緑地地区内で規制されていた、直売所や農家レストラン等の施設を設置することが可能となったいう内容ですが、問題は、生産緑地法が改正されても、用途地域等で建てられる建物は制限されており、実際にはそういった施設の設置が出来ないという点です。
狛江市の生産緑地地区の多くは、第一種低層住居専用地域に存在していて、第一種低層住居専用地域では、直売所や農家レストラン等は設置できません。
市としても生産緑地地区はできる限り残していきたいと考えており、その中で農家の方から農家レストラン等の希望があれば、地区計画の中で、建物用途を変更する等のことを国とも協議していきたいという考えを持っています。
地産地消や狛江市の魅力アップ等について、地区計画のメニューでその実現をしていくことができればと考え、今検討しているところです。
委員：
まちづくりの方向性として、農住調和ゾーンを設定をしていくということですが、この地域は、狛江の中でも一番盛んに生産活動行ってる一大生産地です。
農地の保全及び活用により住宅と農地が調和する土地利用を進めるとの記載がスライドにもありますが、今後、この地域の生産緑地地区等で、相続等が絡んだときに、買取り申出等を含めて、市は積極的に関わっていくのか教えてください。
事務局：
できるだけ農地の耕作を続けていただきたいと思っておりますが、代替わりで相続等が発生すると、生産緑地地区を続けるのが難しいということで、市の方に買取り申出があることは想定されます。
買取り申出があった生産緑地地区で、市としての位置付けがないものについてを、市が積極的に買っていくということは、中々判断ができにくいところですが、市内全域を考えると、畑から宅地化されるよりは、畑から公園にして、できるだけや空地が適度に残ってるまちが望ましいと思っており、狛江市都市計画マスタープラン・立地適正化計画にも、そういった可能性を見いだしていこうということを記載しております。
まだ具体的にどの場所を公園にしていこうというプランまでは行き着いていませんが、引き続きそういうことも踏まえながら、進めていきたいと思っております。
また相続で代替わりする際に、畑を売却して、相続税を確保しようという考えだけではなく、農家レストラン等の経営によって、相続税の確保するという考えで、生産緑地地区等を残してもらえるという方向性も模索していきたいと思っております。
委員：
防災の観点からお尋ねしたいと思います。
先ほどの説明の中で、猪方三丁目及び岩戸南四丁目に木造住宅密集地域が広がっているとの話がありました。東京都の防災都市づくり推進計画でも、このことは指摘されてるとのことですが、この木造密集地域の不燃化や耐震化のために、市としてどんな施策をこれまで講じてきたかをお聞きしたいのが１点目です。
２点目は、水害に関してです。この地域の東側で、下流側はかなりの広範囲が、想定浸水深３ｍ以上の想定との話がありました。これについて、水害解消あるいは浸水対策のために、市として取り組んできた施策があればお聞きしたいです。
事務局：
市としては、耐震化について、一定の基準に基づき助成をする形で、耐震化の促進に取り組んできました。
その耐震化の一環で、建て替えを行う際には、ある程度の防火機能も付加されることとなりますが、ここで更に準防火地域以上に防火規制をすることで、より火災に強いまちにできればという考えを持っております。
浸水については、台風19号でも内水氾濫がありました。多摩川の水位が上がってくると、内部の雨水を吐き出せないことがありますので、ポンプ施設を設ける等、できるだけ内水氾濫が起きないように排出することを検討しております。
また高床化の地区計画についても、南の地区で防災まちづくりワークショップを開催し、皆様と議論を進めております。高床化については、規制ばかりだと難しい面もあり、また先日開催した本地区の懇談会では、高床化で高い建物が周りに増えると景観としてはどうなのかという意見もありましたので、そういったことも含め、地域の方たちの意見を聞きながら、引き続き、話し合いをしていきたいと思っております。
会長：
本日の説明を聞いていると、そのベースになっているまちづくりの基本方針は、市の立地適正化計画や都市計画マスタープラン、東京都防災都市づくり推進計画等がこのようになっていて、このような方向性を考えています、という説明に留まってしまっていると感じます。
これから例えば高床化を具体的に地元に提案してくとするならば、どういう地域がその対象になっていくのか等、具体的にこの場所というところが出てこないと、なかなか話が進まないと思います。市として、そういうところまで踏み込んだ提案をしていく必要があるのではないかと思います。
また木造住宅密集地域で耐火性能をアップさせるために、例えば新たな防火規制の指定というものを提案していくとするならば、それに見合うものとして、例えば２世帯同居が可能になるとか、３世帯同居が可能になるとか等、こういうメリットがありますよという提案も含めて、もう少し具体的の内容を考えていただきたいと思います。
もう１点、土地利用についても具体性を感じないです。先ほどの立地適正化計画の説明の中で、調３・４・16号線と今回の調３・４・２号線との交差部が生活利便機能形成エリアとのことでしたが、駅から離れていているこのエリアに生活利便機能を形成していくとするならば、駅に近いエリアはどのような土地利用を誘導していくのか等の具体性をもう少し考えてもらいたいと感じます。
事務局：
先日の懇談会は１回目で、導入部分の説明となっておりましたので、今後は皆様に御理解いただけるように、具体的な提示もする必要があると思っております。
狛江市都市計画マスタープラン・立地適正化計画において、駅近は３駅周辺の連携ということでにぎわいゾーンと位置付けており、商業・業務系施設の集積等を方針としています。
生活利便機能形成エリアは、駅近ではない場所で買い物難民等が生まれてしまわないようにという意図もあり設定したものです。本地区では、既存でスーパーが１箇所ありますが、将来的に建て替えを行う際に、客数が少ないために撤退等にならないようなことを考え、生活利便機能形成エリアを設定しました。
高床化等については、多摩川・野川の洪水時の想定浸水深が３ｍ以上のエリアを狛江市都市計画マスタープラン・立地適正化計画において防災環境形成エリアとして位置付けておりますので、そのエリアを中心に地区計画で具体化の検討をしていきたいと思っております。
会長：
地区計画で用途規制を緩和していくことは、国土交通大臣の認可が必要な行為なので、なかなかハードルが高く、あまり期待はできないと感じます。
むしろ農家レストランを考えるのであれば、少しスポット的になるかもしれませんが、田園住居地域に用途変更する方法もあるかと思います。
地区計画を検討するのであれば、もう少しきめ細かい用途の誘導も考えても良いのではと感じました。
事務局：
そういった点も認識し、引き続き検討してまります。
委員：
調３・４・２号線は、令和３年２月に着手したという御説明がありましたが、完成は大体いつごろの見込みでしょうか。
事務局：
事業の施行期間としては、令和12年３月までとされています。
委員：
今後の進め方について。懇談会に市民が参加してもらうには、市民に関心を持ってもらうことが大切です。そのためには、検討内容を分けて示し、その内容に関心ある人にお集まりいただくことが必要ではないかと思います。取り組みがいのある姿勢で、進めることを私は期待しています。
農家レストランも、具体的ではないとおそらくそれに関係する方々も付いてこないと思います。御検討をお願いします。
会長：
他にはよろしいでしょうか。報告事項となりますので、以上となります。
本日の議題は全て終了しました。この際、委員の皆様から御発言があれば、お願いいたします。よろしいでしょうか。
それでは、本日の狛江市都市計画審議会はこれにて閉会といたします。
皆様ありがとうございました。
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