狛江市役所

平成29年１月25日（水曜日）　午前10時～11時30分

会長　杉浦　浩

委員　 

　 吉井　博明、石井　恒利、佐藤　淳一、岡村　しん、栗山　剛、田中　智子　　佐々木　貴史、谷田部　一之、金子　博、栗山　修一、稲田　幸一郎、石賀　健勝

臨時委員　

　宮崎　彰（大場　徹委員代理）、茂木　茂

幹事　 

　狛江市参与（兼）都市建設部長　　　　　　　　　　　　石森　準一

　和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）

　　　　　　　　　　　　　　まちづくり推進課長　　　　小俣　和俊

　まちづくり推進課まちづくり推進担当主幹　　　　　　　三宅　　哲

　まちづくり推進課まちづくり推進担当主査　　　　　　　富永　和歌子

　まちづくり推進課都市計画担当主査　　　　　　　　　　松井　　崇

　田邉　学

（１）開会

（２）議題

　　①多摩川住宅地区地区計画について（報告）

　　②その他

（３）閉会

・資料１　調布都市計画地区計画の決定（調布市・狛江市決定）（案）

　　　　　　【平成29年２月２日公告予定】（Ａ４　７枚両面刷り、Ａ３　３枚）

・資料２　多摩川住宅地区地区計画について（説明資料）（Ａ４　13枚両面刷り）

・資料３　多摩川住宅地区地区計画等の原案説明会開催のお知らせ（Ａ４　１枚）

幹事：

　定刻でございますので、ただ今から平成28年度第３回狛江市都市計画審議会を始めさせていただきます。本日はご多忙の中、ご出席を賜り、誠にありがとうございます。はじめに、市長の高橋から開会のご挨拶を申し上げます。市長、よろしくお願いいたします。

市長：

　おはようございます。そして、大寒は過ぎましたが、あけましておめでとうございます。本日は本年度３回目の狛江市都市計画審議会でございます。お忙しい中ご出席をいただきまして、誠にありがとうございます。本日は、多摩川住宅の地区計画についてご報告申し上げることとなっております。多摩川住宅は昨年６月にまちづくり協議会から提案がなされ、地区計画素案という形でまとめさせていただいたものを、昨年末に多くの方々にご意見をお伺いし、その上で今回原案としてまとめたものを後ほど報告させていただきます。そして、今後の流れも含めご報告した後、今年の７月頃を目処といたしまして都市計画変更したいと考えておりますので、よろしくお願いいたします。

　狛江市の人口は全国的な傾向に反しまして、まだまだ増えつつあります。この２年間だけ見ますと１万人近くの人が市外に転出され、その人数を２千人ほど上回る人が市内に転入されてきており、人口的にも非常に流動してきているところがありますが、私は４年前から狛江市のコンパクトさを活かし、顔と顔の見える関係の構築を柱とする日本一安心で安全なまちづくりを目指してまいりました。この４年間の間に防犯、防火、防災、そして交通安全、あらゆる面で日本一にはまだ届きませんが、東京一には実績的にも届きつつあると実感しているところです。そして、昨年の７月から私の二期目が始まりましたが、障がいのある人も障がいのない人も地域で自立して生活できる社会づくりを目標として一つ加えたところです。今回の地区計画もそうした大目標に沿ったものになることも期待しておりますので、そういった点を念頭に置いていただきながら、ご審議いただきたいと思います。それではどうぞよろしくお願い申し上げます。

幹事：

　誠に申し訳ありませんが、ここで市長は公務により途中退席させていただきます。それでは、杉浦会長に議事進行をお願いいたします。

会長：

　狛江市都市計画審議会の会長の杉浦です。僭越ではございますが本日の議事進行を進めさせていただきます。よろしくお願い申し上げます。それでは、平成28年度第３回狛江市都市計画審議会を開催いたします。本日の都市計画審議会は、招集委員16名の内、欠席委員が１名ございます。狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づき、過半数以上の出席ということで本会議は成立いたします。次に会議録の署名者を選出いたします。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第３項の規定により、議長と議長が指名する委員が署名することになっておりますが、本日は谷田部一之委員にお願いいたします。

会長：

　続きまして、会議の公開について幹事から説明をお願いします。

幹事：

　本日の審議会に先立ちまして、広報を通じて傍聴者を募集いたしましたところ、傍聴希望者はありませんでした。また、報道関係等からの傍聴希望等についてもなかったことをご報告いたします。

会長：

　続きまして、初めに資料の案内をさせていただきます。幹事より説明をお願いします。

幹事：

　本日の資料についてご説明いたします。事前配布資料は、開催通知（Ａ４　１枚）当日配布資料は、次第及び配布資料一覧（Ａ４　１枚）、資料１調布都市計画地区計画の決定（調布市・狛江市）（案）【平成29年２月２日公告（案）】（Ａ４　７枚両面刷り、Ａ３　３枚）、資料２多摩川住宅地区地区計画について（説明資料）（Ａ４　13枚両面刷り）、資料３多摩川住宅地区地区計画等の原案説明会開催のお知らせ（Ａ４　１枚両面刷り）以上となります。ご質問等ある場合は、挙手をしていただきますようお願いいたします。こちらでマイクをお持ちいたします。それでは、杉浦会長お願いいたします。

会長：

　それでは、議題に入ります。議題１　多摩川住宅地区地区計画についての報告でございます。事務局から説明をお願いします。

幹事：

　多摩川住宅地区地区計画原案について報告いたします。これより、正面のスクリーンを使用してご説明をさせていただきます。お配りいたしました資料にも同様の内容を記載させていただいておりますので、併せてご覧ください。

　平成28年11月14日開催いたしました、第２回狛江市都市計画審議会におきまして、多摩川住宅地区地区計画の素案の方針についてご報告させていただきました。その後、12月２日及び３日に、まちづくり懇談会を開催いたしまして、多摩川住宅地区の内外みなさまへ素案を提示し、ご意見・ご要望をいただきましたところです。そのご意見等をふまえ、原案としてまとめましたので、ご説明させていただきます。

　前回の報告と重複するところもございますが、改めて地区の現状と課題について概略をご説明します。

　多摩川住宅は、昭和39年に良好な居住環境や生活利便性を高める施設を計画的に整備するため、調布市・狛江市にまたがる約48.9haの「一団地の住宅施設」の都市計画が決定され、住宅、道路、公園等が一体的に整備されました。本地区では一団地の住宅施設により良好な住環境が維持されてきた一方、築後50年を迎え、時代の変化と共に種々の課題も生じてきております。現状の都市計画では、当地区の建ぺい率は26％、容積率は60％とされており、建築行為等を行う場合には本規制が適用されることとなっています。

　一団地の見直しについて、国の指針では、社会経済状況等の変化により現状の規制内容が必ずしも実態に合わなくなった場合には、地区計画の活用等により引き続き良好な居住環境を確保した上で、一団地を廃止することが望ましいとしており、東京都も同様の考え方であることから、本地区において地区計画への移行に向けての検討を進めてきました。地区計画への移行に際して、本地区では現在の一団地の住宅施設の区域全体を地区計画の区域とすることとして検討しております。なお、一団地の住宅施設とは別に用途地域が定められておりますが、地区の大半は第一種中高層住居専用地域となっており、中央の商業施設が含まれる部分のみ第一種住居地域となっています。

　次に、これまでの検討の経緯です。平成19年頃から居住者等を中心に将来の建替えを含めた街づくりの検討がはじめられていましたが、平成24年に、住民等により調布市・狛江市の街づくり条例に基づく街づくり協議会が発足しました。以後、街づくり協議会が主体となり地区計画の検討が進められてきました。昨年６月には、地区計画の地元骨子案といえる「街づくり提案」が調布市・狛江市に提出されました。

　こちらのスライドは「街づくり提案」において示された、本地区の現状と課題からの抜粋です。多摩川住宅では竣工当初の人口約１万４千人が、現在約6,600人程度に減少し、市内でも高齢化率が特に高い地区となっています。また、建物の老朽化に伴い防災上の不安や日常生活上の様々な支障が生じているとともに、センターゾーンの賑わい活力の低下が生じていることから、若年ファミリー層等の誘因により、多様な世代による魅力ある街への再生が必要であるとしています。

　これらの課題解決にあたり、街づくり提案では４つの再生方針により「住み続けられ魅力を持ち続けられる多摩川住宅の再生」を目指していくことが示されています。

再生方針１つ目は、「良好な環境」の継承と「景観性」を備えた「開かれた街」づくり。２つ目は、｢多摩川河川環境の保全・整備」と「緑のネットワーク」づくり。３つ目は、「良質な住宅ストック」への更新と、「多世代が住み続けられ」「防災に強い」｢環境に優しい」街づくり。４つ目は、コミュニティや自然環境と調和した魅力あるセンターゾーンの再生。この４つの街づくり提案で示された方針に配慮し、調布市・狛江市では一団地の住宅施設から地区計画への移行を進めていきたいと考えています。

　続きまして、地区計画の「目標」と「方針」の検討の前提となりました「街づくりの基本的な考え方」についてご説明します。多摩川住宅地区の地区計画を進めるにあたり、街づくりの基本となる考え方を次のように設定しています。現在の多摩川住宅地区は、調布市及び狛江市内でも高齢化率の特に高い地区となっており、建替えを機会に若年層や子育て世代等の若い世代の定着を図り、地区の再生を図る必要があることや地区の活性化に繋がるよう諸機能の適切な誘導を図り、多様な世代が共生する地区を目指します。地区の再生にあたっては、多摩川住宅街づくり協議会からの「街づくり提案」に配慮しながら進めていくこととしました。

　次に、地区の空間形成の基本方針について説明します。まず、周辺住宅地に接する地区外周は緑地による周辺へのバッファ空間となる緩衝帯を設け、周辺市街地に接する部分の建物の高さを低く抑えることで、周辺市街地への影響の緩和を図ります。

　次に、地区中央部では、賑わい軸の形成にあたって、沿道に歩道状の歩行者空間を確保するとともに、建物低層部などに賑わい機能を誘導します。地区の顔となるシンボル空間を形成するため、交差点に面する部分にオープンスペースを確保するとともに、建物についてはシンボリックなデザインの演出を行います。各街区では、公開性のある広場空間と敷地内の通路を有機的に確保していきます。また、河川沿いの建物の高さを低く抑えるとともに、スカイラインについては遠景を考えた建物群としてのまとまりを形成するようデザインすることとします。

　次に、先ほどの「基本的な考え方」を反映した地区計画の「目標」と「方針」及び地区整備計画の原案の内容についてご説明します。地区計画は、地区の課題や特性を踏まえて地区の目指すべき将来像を設定し、都市計画に位置づけて「街づくり」を進めていく手法です。本地区の街づくりについては、「調布市都市計画マスタープラン」、「狛江市都市計画マスタープラン」に基づき、本地区では次のような市街地を形成することを目標とします。

・多摩川からの景観や周辺のスカイラインに配慮し、各街区の段階的整備により区域一体で良好な街並みの形成を図る。

・環境性能に優れた長寿命かつ居住水準の高い良質な住宅ストック形成を誘導し、重点供給地域として多様な世代の定住促進を図る。

・建替え等による集約化及び土地の高度利用により創出される用地を活用し、生活支援・高齢者支援・子育て支援等の機能を持った施設を誘導し、地域の活性化及び利便性の向上を図る。

・多摩川から連続する開放性の高い広場空間ネットワークを形成し、防災性及び居住環境の向上を図る。

・豊かに育った街路樹等を生かして、景観性と機能性を備えた快適な歩行者空間ネットワークの形成を図る。

なお、本地区では各街区の建替え計画等の熟度に応じて、計画的かつ段階的に地区整備計画の見直しを行うものとする。地区計画の目標は以上になります。

　続いて、各地区について土地利用の方針です。各地区の特性に応じて、方針を運用しつつ、区域一体で良好な市街地環境を形成いたします。まず、調布市になりますが、生活拠点地区では、生活中心地としての賑わいや、コミュニティの核となる広場空間を備えた商業施設や生活利便施設を立地誘導し、地区内居住者や近隣住民の生活利便の向上を図るとともに、併設する都市計画道路の沿道への賑わい展開をする拠点形成を図るとしております。同じく調布市内になりますが、住宅福祉複合地区には、生活支援、高齢者支援、子育て支援等の機能を持った施設を誘導することにより地域の活性化及び利便性の向上を図るとともに、多様な居住形態に対応した居住機能の導入を図るとしております。住宅再生地区Ａ地区・Ｂ地区、こちらも調布市内になりますが、多摩川からの景観や周辺のスカイラインとの調和に配慮しつつ、定住性の高い良質な中高層住宅地の形成を図ります。また、緑豊かで良好な住環境の形成と防災性の向上を図るため、開放性のある広場等を適切に配置します。賑わい軸に面する部分の低層部には、日常生活の利便に資する商業施設・生活利便施設等の立地誘導を図り、生活拠点地区との賑わいの連携を図るとしております。スライドの黄色の部分になります住宅再生促進地区は、一団地の住宅施設の良好な住環境を引き続き維持・保全します。将来の建替え等に際しては、計画等の具体化を踏まえ住宅再生地区への移行を目指すとしております。狛江市内にございます住宅公益複合地区は、現状の良好な住環境を維持・保全します。また、公共公益施設等は、社会状況の変化や住民ニーズを踏まえ、必要に応じて適切な配置及び機能更新を図るとしております。公共公益地区は、小・中学校や社会状況の変化に対応した必要な公共公益施設を誘導するとしております。

　続きまして、地区施設の考え方です。地区施設は、道路、公園、緑地、広場等を地区整備計画に定め、その配置、規模、機能を担保するものです。道路は、現況道路を原則的に区画道路に指定するものとします。公園・広場・緑地については現況の水準を勘案して定めることとします。公社街区では、現況と同程度以上の水準が確保されるように公園・広場等を確保するものとします。公園については、地区中央に市民の運動・健康増進活動等に寄与するよう適切な規模の公園を整備します。緑地については、地区外周に適切に配置し、維持保全及び緑の沿道景観を確保します。その他の公共空地については、地区内に適切に配置・整備します。なお、住宅再生Ａ地区については、地区公園等を13％以上配置し、ポケット広場等を５％以上配置することとします。

　地区施設について説明します。地区公園とは、一団地の住宅施設における公園・児童公園の機能を継承した地区公園を街区内に整備するものとします。地区広場とは、開放性のある避難上有効な規模の地区広場を街区内に適切に配置し、防災性及び居住環境の向上を図る。また、地区南側の多摩川河川保全区域には、居住者等の身近なレクリエーション機能を創出するため、コミュニティ広場を地区横断的に一体整備するものとします。ポケット公園とは、地区公園の機能を満たさないまでも、一定の公共性が認められる公共空地を街区内に整備するものとします。ポケット広場とは、地区広場の機能を満たさないまでも、一定の公共性が認められる公共空地を街区内に整備するものとします。コミュニティ街路とは、回遊性の高い歩行者ネットワークの形成及び災害時における多方向への避難経路の確保を目的として、街区内にコミュティ街路を整備するものとします。通路とは、回遊性のある歩行者ネットワークの形成及び災害時における多方向への避難経路の確保を目的として、街区内に歩行者優先道路を整備する。歩道状空地とは、既存樹木の保全も含め、既存歩道と一体となった街路空間を整備するものとします。一団地公園とは、将来的な建替え等を見据えた地区計画の変更を行うまでの間、一団地の住宅施設により配置された公園・児童公園は引き続き適切に維持保全します。地区施設の考え方については以上です。

　続いて建築物等の整備の方針です。地区ごとにどのような建築物等の制限を設けるかを定めております。１点目、各地区の土地利用の方針を実現するため、全ての地区において建築物の用途の制限を定めます。２点目、生活拠点地区、住宅福祉複合地区、住宅再生Ａ地区及び住宅再生Ｂ地区では、用途地域を補完し賑わい軸等の土地利用の増進を図るため、建築物等の用途制限を緩和します。３点目、各地区では、建築物の容積率の最高限度及び建築物の建ぺい率の最高限度を定めます。ただし、段階的地区整備計画を進めるために、住宅再生促進地区では、一団地の住宅施設の制限値を定めます。４点目、住宅再生促進地区以外の地区では、敷地規模に応じた良好な建築物を誘導するため、建築物の敷地面積の最低限度を定めます。５点目、住宅再生促進地区以外の地区では、秩序ある良好な街並みの形成を図るため、壁面の位置の制限、壁面後退区域における工作物の設置の制限、建築物の高さの最高限度、建築物等の形態又は意匠の制限、垣又はさくの構造の制限を定めます。６点目、住宅再生Ａ地区では、環境性能に優れた長寿命かつ居住水準の高い良質な住宅ストックを積極的に誘導するために必要な措置を講じるものとします。建築物等の整備の方針は以上です。

　続いて、その他当該区域の整備、開発及び保全に関する方針ですが、各地区にまたがり、染地通り及び多摩川住宅中央通りに沿ってL型の賑わい軸を形成します。沿道には歩道状の歩行者空間を確保するとともに、建物低層部などに賑わい機能を誘導します。このほか、地区全体で豊かな緑のネットワークを形成するため、積極的に緑化を行うとともに既存樹木の保全に努めることとします。

　続いて建築物等の用途の制限です。はじめに、生活拠点地区について説明いたします。生活拠点地区は、多摩川住宅の生活拠点であるため、商業施設などの生活利便向上施設を誘導します。建築することができるものとしては、店舗、飲食店その他の用途に供するものでその用途に供する部分の床面積の合計に同一敷地内にあるその他の用途に供する建築物の床面積を加えた値が自動車車庫等を除いて10,000㎡以内のものとし、それに附属する３階の部分にある自動車車庫といたします。建築してはならないものとしては、一戸建ての住宅、長屋、寄宿舎、下宿、賑わい軸に面する建築物の３階部分までを居住の用に供するもの、自動車教習所、ホテル、旅館等、神社、寺院、教会その他これらに類するものといたします。

　住宅福祉複合地区では、生活支援、高齢者支援、子育て支援などの多世代福祉機能を誘導します。建築することができるものとしては、賑わい軸に面する建築物の１階部分において店舗、飲食店、その他これらに類する用途及び住民介護・看護用の事務所で、その用途に供する部分の床面積の合計が1,500㎡以内のものといたします。建築してはならないものとしては、一戸建ての住宅、一戸建ての住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもの、長屋、寄宿舎、下宿、神社、寺院、教会その他これらに類するもの、公衆浴場、自動車車庫、ただし、建築物に附属するものを除きます。賑わい軸に面する建築物の地階又は１階を居住の用に供するもの。ただし、管理事務室又は集会所等及び居住の用に供する玄関、階段等はその限りではないものとします。

　住宅再生Ａ地区住宅再生Ｂ地区では、中・高層住宅を配置し、通りに面した低層部への機能誘導により賑わい軸を形成します。建築することができるものとしては、賑わい軸に面する建築物の１階部分において店舗、飲食店、その他これらに類する用途及び住民介護・看護用の事務所で、その用途に供する部分の床面積の合計が1,500㎡以内のものといたします。建築してはならないものとしては、一戸建ての住宅、既存建築物を除きます。一戸建ての住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもの、長屋、寄宿舎、下宿、神社、寺院、教会その他これらに類するもの、公衆浴場、自動車車庫、ただし、建築物に附属するものを除きます。賑わい軸に面する建築物の地階又は１階を住居の用に供するもの、ただし、管理事務室又は集会所等及び居住の用に供する玄関、階段等はその限りではないものとします。

　住宅再生促進地区では、緑豊かでゆとりある多摩川住宅一団地の住宅施設の良好な住環境を維持した住宅地を形成します。建築してはならないものとしては、一戸建ての住宅、一戸建ての住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもの、長屋、寄宿舎、下宿、神社、寺院、教会その他これらに類するもの、公衆浴場、自動車車庫とし、建築物に附属する自動車車庫を除くものとします。

　住宅公益複合地区では、多摩川沿いに広がる緑豊かな良好な住環境を維持し、公共公益施設等は適切な配置及び機能更新を誘導します。建築してはならないものとしては、一戸建ての住宅、一戸建ての住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもの、長屋、寄宿舎、下宿、神社、寺院、教会その他これらに類するもの、公衆浴場、自動車車庫とし、建築物に附属する自動車車庫は除くものとします。

　公共公益地区では、小・中学校や社会状況の変化に対応した必要な公共公益施設を誘導します。建築してはならないものとしては、一戸建ての住宅、一戸建ての住宅で事務所、店舗その他これらに類する用途を兼ねるもの、長屋、寄宿舎、下宿、神社、寺院、教会その他これらに類するもの、公衆浴場、自動車車庫とし、建築物に附属する自動車車庫は除くものとします。

　続いて建築物の容積率の最高限度でございます。地区にふさわしい環境の形成を図るため、基本要件と良好なストックの形成のための仕組みを規定します。生活拠点地区は160％、住宅福祉複合地区は160％とします。住宅再生Ａ地区の容積率は160％ですが、10％の緩和規定を設けます。緩和の条件としましては、環境性能の高い良質な住宅ストック形成を誘導する観点から、ＣＡＳＢＥＥのＡランク以上の認証を受けることまたは、低炭素建築物の認定を受けることを要件といたします。続きまして、住宅再生Ｂ地区は160％、住宅再生促進地区は60％、住宅公益複合地区は110％、公共公益地区は100％といたします。

　続いて、建ぺい率の最高限度です。地区の良好な住環境を維持するため、建ぺい率の最高限度を定めます。生活拠点地区は50％、住宅福祉複合地区は40％、住宅再生Ａ地区及び住宅再生Ｂ地区は40％として緩和規定を設けます。緩和の基本的な考え方としましては、住宅再生地区は原則建ぺい率を40％としますが、社会経済状況の変化などから将来的に増築等の必要が生じた場合を考慮して、緩和要件を満たすことにより建ぺい率を１％緩和することとします。緩和の要件としましては、地区公園等を敷地面積の13％以上確保することに加え、さらに３％以上とし、合計で16％以上を確保することとします。続きまして、住宅再生促進地区は26％、住宅公益複合地区は35％、公共公益地区は50％といたします。

　続いて、建築物の敷地面積の最低限度です。敷地の細分化を防ぎ、適正な敷地規模を設定するため、建築物の敷地面積の最低限度を定めます。なお、建築基準法第86条第１項又は第２項の規定による認定に係る公告対象区域については、これを一の敷地とみなして適用することとします。生活拠点地区は5,000㎡、住宅福祉複合地区は2,000㎡、住宅再生Ａ地区及び住宅再生Ｂ地区は5,000㎡、住宅再生促進地区は、建替え計画が具体化した時に住宅再生地区と同基準とすることとし、今回は設定いたしません。住宅公益複合地区は1,000㎡、公共公益地区1,000㎡といたします。

　続きまして、壁面位置の制限について説明いたします。壁面位置の制限としましては、快適な歩行者空間を創出し、街路及び周辺への圧迫感を軽減するため、賑わい軸と多摩川中央通りのハ号棟と調布市立第三中学校の南側の赤色の部分には７ｍ、その他の道路の黄色の部分は５ｍ、緑色の部分は４ｍ、コミュニティ街路の青色の部分には２ｍの壁面後退を定めます。また、赤色部分の賑わい軸には、平面的・連続的な有効幅員２ｍ以上の歩道状空地を壁面後退区域７ｍの中で確保することとします。その他の道路の黄色の部分は、既存歩道を含み有効幅3.5ｍ以上の平面的に連続した歩道上空地を確保することといたします。既存樹木の保全等やむを得ない場合は、その該当部分のみ有効幅２ｍ以上確保することといたします。また、既存歩道と分離した歩道状空地を設ける場合は、有効幅２ｍ以上の歩道状空地を後退区域４ｍ・５ｍ・７ｍの中で確保することとします。

　次に、建築物の高さの最高限度です。高さの最高限度は、周辺市街地への圧迫感の緩和と遠景を考慮した景観形成に配慮して建築物の高さの最高限度を定めます。

まず、表に沿って上から順にご説明いたします。生活拠点地区は、25ｍかつ地階を除く階数８以下とします。住宅福祉複合地区は、25ｍかつ地階を除く階数８以下といたします。

次に、住宅再生Ａ地区及び住宅再生Ｂ地区です。両地区とも高さの最高限度は、25ｍかつ地階を除く階数８以下とし、住宅再生Ａ地区には別途緩和規定を定めることとします。また周辺への配慮のため両地区ともに区画道路１号の反対側の境界線からの立ち上がり５ｍ、0.6勾配の斜線制限を定めます。さらに、多摩川沿いの地区公園の南側境界線からの距離が20ｍを超え40ｍ以下の区域は、高さの最高限度は20ｍ以下かつ地階を除く階数６以下といたします。住宅再生促進地区は、建替え計画が具体化した時に住宅再生地区と同基準とします。住宅公益複合地区は、20ｍかつ地階を除く階数６以下といたします。公共公益地区は、25ｍかつ地階を除く階数８以下とし、区画道路１号の反対側の境界線からの立ち上がり５ｍ、0.6勾配の斜線制限を定めます。

　スライド右側の図をご覧ください。表の中でご説明した斜線制限を定める区画道路１号は、右側の図の赤線で示している箇所になります。建築物の各部分の高さは、スライド左側の図に示す通り、区画道路１号の反対側の境界線までの真北方向への水平距離の0.6倍に５メートルを加えた高さ以下となるよう制限します。なお、スライド右側の図の中で実線の部分は、今回地区整備計画に制限を定める箇所で、点線は将来形を表しております。例えば、イ号棟の北側の点線で示した箇所については、住宅再生促進地区であるため、将来的に整備する段階で同様の制限をかけていくことを示しております。

　こちらのスライドは、多摩川沿いの地区公園の南側境界線を示しています。地区公園の南側境界線からの距離が20ｍを超え40ｍ以下の区域は、高さの最高限度は20ｍ以下かつ地階を除く階数６以下といたします。以上が原則的な高さ制限の内容となります。なお、図中の実線部分は、今回地区整備計画に制限を定める箇所、点線部分は将来形を表しております。

　次に、住宅再生Ａ地区に定める高さの緩和規定についてご説明いたします。高さ緩和の条件ですが、基本的な考え方としましては、長寿命で環境性能の高い良質な住宅ストックの形成を誘導する観点から、住宅再生Ａ地区では、東京都マンション環境性能表示基準の項目全てを三ツ星とすること、長期優良住宅制度に基づく認定を受けること、そして、上記と同等の良質な住宅ストックの形成に値すると認められる基準を満たすことの３点のいずれかの要件を満たすことにより最大37.5ｍまで段階的に高さの緩和を行うことといたします。また、高さの最高限度の緩和の対象範囲の考え方については、道路の反対側から沿道の建物を見上げた時に25ｍより上の部分が見えなくなるよう、主要道路沿道では25mでスカイラインを揃え、後背部は道路境界からの距離に応じて緩和の対象範囲を設定することとします。この考え方を道路幅員と壁面後退距離に応じて現したものが、スライド下段の４種類の図でございます。それでは、具体的に緩和の適用範囲について説明します。住宅Ａ地区は、既にご説明したとおり、原則、高さの最高限度は25ｍかつ地階を除く階数８以下としておりますが、緩和の条件を満たすことにより、区画道路１号の反対側の境界線からの斜線制限を満たした高さ25ｍ超の部分は、同じ0.6勾配で最大37.5mまで緩和の適用範囲としいたします。また、多摩川沿いの地区公園の南側境界線からの距離が40ｍを超えた区域は、原則25ｍ以下かつ地階を除く階数８以下ですが、緩和の条件を満たすことにより、37.5ｍまで緩和適用範囲とします。北側外周と多摩川沿い以外の部分については、道路境界からの距離に応じて緩和の対象範囲を設定いたします。道路幅員と壁面後退距離の組合せごとに、高さ緩和の範囲を示したものが下の表になります。例として、スライドの左上の図の場合、道路幅員が16ｍで壁面後退７ｍの場合は、表の最上段の内容となり、右側の図の黄色の部分がその対象箇所となります。道路境界15ｍから23ｍまでは高さ31ｍ、道路境界23ｍ以降は高さ37.5ｍまでが緩和対象範囲となることを示しております。なお、先ほどの同様、実線部分は、今回地区整備計画に制限を定める箇所、点線部分は将来形を表しております。

　こちらのスライドにある断面図は、道路幅員16ｍで壁面後退５ｍであり、表の２番目、該当箇所は緑色の部分になります。道路境界５ｍから12ｍまでは高さ25ｍ、道路境界12ｍから19ｍまでは高さ31ｍ、道路境界19ｍ以降は高さ37.5ｍまでが緩和適用範囲となることを示しております。

　こちらのスライドにある断面図は、道路幅員12ｍで壁面後退５ｍであり、表の３番目、該当箇所は水色の部分になります。道路境界５ｍから11ｍまでは高さ25ｍ、道路境界11ｍから17ｍまでは高さ31ｍ、道路境界17ｍ以降は高さ37.5ｍまでが緩緩和適用範囲となることを示しております。

続いての断面図は、道路幅員10ｍで壁面後退５ｍであり、表の４番目、該当箇所は青色の部分になります。道路境界５ｍから11ｍまでは高さ25ｍ、道路境界11ｍから16ｍまでは高さ31ｍ、道路境界16ｍ以降は高さ37.5ｍまでが緩和適用範囲となることを示しております。高さ制限については以上となります。

　続いて、壁面後退区域における工作物の設置の制限です。壁面後退を定める箇所のうち、賑わい軸とその他の道路に係る壁面後退区域について、工作物の設置を制限する範囲を規定します。賑わい軸の壁面後退区域からご説明します。賑わい軸の壁面後退区域は、原則７ｍの後退区域全域に工作物の設置制限を行います。ただし、バス停留所上屋、電柱等の公共公益上必要なもの、街路灯、出庫警報等の交通安全施設、公共公益施設における安全管理上必要なフェンス等で歩道状空地の境界線から１ｍを超える区域に景観上配慮したうえで設置するものについては、適用除外といたします。

　次に、その他の道路です。こちらは、歩道状空地とする部分及び歩道状空地の境界線より１ｍ以内の部分への工作物の設置を制限します。スライドの図でご説明すると、右側の矢印が壁面後退区域を表しており、このうち緑色の歩道状空地とする部分と、白色の歩道状空地から１ｍ以内の部分について、工作物の設置を制限します。ただし、バス停留所上屋、電柱等の公共公益上必要なもの、街路灯、出庫警報等の交通安全上必要なもの等については、適用除外といたします。

　垣又はさくの構造の制限になります。安全で快適な歩行者空間及び緑豊かな街並みを形成するため、道路、公園、広場、その他の公共空地に面して設置する垣又はさくは、生垣又は透視可能なフェンス等とします。ただし、門柱、門扉並びにフェンス等の基礎で道路面から高さが60ｃｍを超えない部分及び法令の規定により設置する必要がある部分については、設置可能といたします。

　続いて、建築物の緑化率の最低限度です。「緑化率」は、建築物の敷地面積に対する緑地面積の割合です。緑豊かな住環境を維持するため、緑化率は敷地面積の25％以上といたします。

　続きまして、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限です。周辺環境との調和を図るため、建築物の色彩・形態等について定めます。建築物の色彩については、周辺の市街地や自然環境との調和に配慮した彩度、明度を用い、落ち着いた色彩とします。また、上層部に至るに従って明度を上げるなど色彩面の工夫を行うことといたします。

　建築物の外壁は、長大な壁面を避けるなど形態意匠の工夫などにより、圧迫感や威圧感を感じさせないようにします。また、多摩川沿いの地区公園南側境界からの距離が40ｍ～60ｍの範囲について、高さ25ｍを超える部分は、建物の外壁長を60ｍ以下となるよう分節することといたします。

景観形成については、多摩川沿いの地区公園の一体的整備により統一的な景観形成を図ることとします。また、多摩川沿いからの眺望点を設定し、既存樹木を生かしながら、高木の配置、壁面緑化等により建物の見せ方を工夫することといたします。

　最後に、土地の利用に関する事項です。敷地内に現存するケヤキ等の保存樹木は、積極的に保全するよう努めることといたします。地区整備計画の内容については以上です。

　次に、今後のスケジュールについてご説明します。本日ご説明しました原案については、平成29年２月２日に都市計画法第16条公告を行い、計画書の縦覧を２月３日（金）から16日（木）まで、意見書の提出期間を２月３日（金）から23日（木）までと予定しております。その後、５月下旬に都市計画法17条に基づき、地区計画案の公告、縦覧を行います。平成29年７月を目途に調布市・狛江市の都市計画審議会での議決を経て、一団地の住宅施設の廃止及び地区計画の都市計画決定を行うとともに、地区計画の内容を条例化することにより、地区計画の実効性を担保していきたいと考えております。本日の説明は、以上となります。

会長：

　説明が終わりましたが、何かご意見、ご質問があればお聞きします。

委員：

　昨年の12月２日及び３日にこの地区計画に関するまちづくり懇談会が開催されましたが、その場で出された主な意見はどのようなものでしたか。

幹事：

　12月に懇談会を開催し、地区計画の素案のご説明を行い、いろいろなご意見をいただきました。主な内容については、計画人口として14,000人を想定しているとなると、小学校やバス便等の問題が発生するのではないかというご質問がありました。ご回答としましては、当初の団地の設計が14,000人を予定していたこと、推計では昭和48年ごろ実際に14,000人ほどの方がお住まいであったことをふまえて今回の人口規模を設定しておりますので、今後、多様な多世代の交流ができる街とするため、若い世代を受入れる必要があるが、地区内には公共公益施設を建設できる場所も計画中で確保しているとご説明いたしました。また、長い年月をかけ居住者の手がかけられた非常に温かみの感じられる公園や広場などがあり、現状ほどの公園は確保することを要望したいというご意見がありました。現状と同程度以上を確保していくことが地区内で合意されておりまして、管理組合が同等の負担をしていくことを検討してきておりますとご説明いたしました。その他、住宅再生Ａ地区Ｂ地区、住宅再生促進地区という言葉の意味についてご質問がありました。先ほどご説明しました内容について、お答えしております。生活拠点地区と住宅福祉複合地区について、小学校の通学路が搬出路となってしまうのではないかというご心配の声もありました。商業施設は、10,000㎡まで緩和していきたいと考えておりますが、通学路については、商業施設の計画の中でしっかり整理し、小学校と調整して安全の確保をしていきたいとご説明いたしました。他にも、旧狛江第四小学校の跡地利用について、どのように再生していくのかというご質問がありました。狛江市において公共施設整備計画改定検討委員会の中で検討しており、社会状況の変化に対応した必要な公共公益施設の誘導していく考えでおりますとご回答しております。雑駁ではありますが、主なご質問は以上です。

委員：

　素案と原案との変更はあるのですか。

幹事：

　12月の懇談会にて、素案の内容についてご意見いただきましたので、案の変更を検討し、主に２点変更したところがあります。1つ目は、ソシア多摩川の敷地内に地区公園を設定していた部分がありましたが、現状にそぐわないということで検証し直し、地区公園として設定していた部分は削除を行い、根川の水路を含めた部分を緑地の設定を行いました。２つ目は、歩道状空地について、壁面後退区域内に２ｍ幅の歩道状空地を設けることとしていましたが、既存歩道を含めた3.5ｍ幅の歩道状空地を壁面後退区域内に設定できることといたしました。既存歩道が3.5ｍ以上ある箇所では、その部分が歩道状空地の機能を果たすことができるので、歩道状空地を設ける必要はないという整理をしています。それぞれの街区の中で、どのような魅力ある再生をするかという点になるので、3.5ｍあればよいということではなく、3.5ｍ確保する形で建築計画のルール中で定めることとして、原案の整理を行いました。

委員：

　既存の歩道を含めて3.5ｍ確保するということですが、壁面後退が５ｍ、７ｍの部分はどのようになりますか。

幹事：

　賑わい軸については、多摩川住宅の中心部分になるということで、壁面後退７ｍとの中に２ｍの歩道状空地を設けることとしております。賑わい軸以外では、５ｍの壁面後退の中で、既存歩道を含めて3.5ｍの有効幅が取れるように設定を行い、原案をまとめております。

委員：

　公園の概念として、地区公園や地区広場、都市施設としての公園などたくさんありますが、考え方の違いはどのように整理しているのでしょうか。

幹事：

　多摩川住宅の狛江市側の公園ついては、都市計画公園の指定がある公園となっております。敷地はそれぞれの街区が所有しているものです。今後イ号棟やニ号棟の建替え計画が進んで行くと、公園の取扱いや位置については変わっていくことになると考えております。市としましても、都市計画公園の見直しを検討していかなければならないと考えています。狛江市全体の公園の配置を勘案しながら整理を行い、見直しを図っていきたいと考えています。

委員：

　少なくとも公園になっているものは、建築敷地から除外されるものだと考えます。それに対して、地区広場は建築敷地に含めて考えるという表現になっているようですが、現況をどのように整理を行うのでしょうか。

幹事：

　狛江市では、新たに都市計画決定をして、事業認可をとって公園の整備を進めているところです。市内全体の公園の適切な配置についても検討をし、今後も続けて行く予定でおります。その中で、必要な都市計画の廃止や新たな決定を行っていきたいと考えております。地区公園、地区広場については、事業敷地の中で設定を行い、一定の公共性などを担保する整理を行う考えでおります。そのため、地区公園や地区広場など建築敷地に含まれるものとしております。

委員：

　一般的なお話をすると、公園用地の権利が市に移管された場合などのことを考慮すると、地区施設に位置づけられている公園等は建築敷地には含まれないことが多いです。

幹事：

　今回の地区公園、地区広場については、住民の方が所有の敷地の中で、地区施設として公園機能や広場機能を担保するということで、制限がかかってくるものです。権利に関しましても、住民に帰属するものと整理を行っております。

委員：

　広場、地区公園、一団地の公園など使い分けを、管理形態の違いで分けるというのはどうなのでしょうか。

幹事：

　地区施設の整備の方針について、説明いたします。道路、緑地については、調布市や狛江市で所有している公的なものを位置付けております。公園についても、東京都空宅供給公社の敷地に地区公園として定めておりますので、住宅供給公社の建築計画の中で敷地面積には含めないものとして、整備をする整理を行っていると聞いています。地区公園、地区広場は、地区施設の中で「その他の公共空地」として定めております。現状の公園については、多摩川住宅の皆様に管理していただいておりますが、今までの話し合いの中で、今後も管理を続けていただけるということですので、この「その他の公共空地」とし、建築敷地に算入する方向で整理を行い、東京都とも話し合いを行っております。また、街区ごとに建築基準法第86条が適用されることになり、一体管理を求められますので、地区公園、地区広場という名称の「その他の公共空地」として地区施設に位置づけることとしております。

会長：

　都市計画公園の考え方について説明してください。

幹事：

　都市計画公園については、イ号棟、ニ号棟に残したまま地区計画へ移行することを検討します。東京都との相談を行い、都市計画公園の廃止の方向を含め、検討していきたいと考えております。

会長：

　現在決定している都市計画公園を、今後の話し合いに応じて弾力的に変更して行くということです。都市施設や敷地面積と容積率の関係など整理することがあると思いますが、基本的に団地再生において、緑の量の検討は行われているということでよろしいでしょうか。

幹事：

　行政で調査も行っておりますし、住民も数値を把握しております。分譲単位会といわれておりますハ号棟、二号棟、ホ号棟、ト号棟の各街区面積に対して、現状ある公園の面積を集計し割合を出しました。街区ごとの差はありますが、平均13％あります。多摩川住宅全体として、13％以上の公園緑地、５％以上の地区施設を設定することで、現状の一団地の環境を保全し、地区計画へ移行するという方向での話し合いをしております。

委員：

　多摩川住宅の地区計画に関して、市の予算は充当されているのでしょうか。

幹事：

　地区計画の検討をしている多摩川住宅街づくり協議会という組織に対して助成をしております。

委員：

　公園の配置や規模、整備のやり方等について検討して欲しいと思います。また、賃貸棟の建物規模を検討するときに、人口増加ばかりでなく空家の問題等のバランスを考えるべきだと思います。

幹事：

　先行しているハ号棟やホ号棟は、地区公園、地区広場に関しては、市からの整備費用はなく、公園整備についての要望は調布市、狛江市から行いますが、住民の方が整備することになっております。

　空家に関しましては、将来的に住み続けられるまちづくりを目指しておりますので、多摩川住宅の魅力を高めて行くことが重要だと考えております。適切な誘導を行っていきたいと考えております。

委員：

　地区計画の計画書の中に、もう少し地域の特性を出すことや旧四小、地区センターの活用方針について表現がされると、地区計画が親しみやくなると思います。

幹事：

　旧四小の地区計画が決定すると、小学校以外の活用方法を考えることができるようになりますが、旧四小に特化した表現方法はできません。和泉多摩川緑地も近接しておりますが、一団地の住宅施設の区域を主眼に考えておりますので、計画書の中に記載はできません。

会長：

　調布市と一緒に手続きを行っているため、狛江市のセールスポイントを表現することは難しいと考えますが、文言の変更等で地区計画の内容が変わってくることもありますので、ぜひ検討してください。

委員：

　多摩川住宅で育った世代が独立した後、戻って居住している方も多くいます。調布市狛江市の別は区域内にはなく、愛着の持てる住宅だと感じます。住民の方々の思いを受け止めて、手続きを進めてほしいと思います。

委員：

　この地区計画が、狛江市全体にとってどのような意味合いがあるかと都市計画道路を通して考えますと、調布市側に偏ってアクセスしていると感じます。特に防災面では、区域東側の木造住宅が密集していることもあるので、この住宅の果たすべき役割として、計画書の中に「周辺市街地への影響の緩和」とありますが、もう少し前向きに位置づけるべきものがあるのではないかと考えます。これだけの空間があり、災害に強い施設ができるので、災害時には、地区外からのアクセスができるような狛江市全体としてのまちづくりが、狛江市がこの地区計画を考えるときに必要な視点であると考えます。賑わい軸を形成することも良いことですが、賑わい軸に狛江市民がアクセスするための都市計画道路の整備が欠かせないと考えます。計画書の中で、そのような内容に少し触れて表現できると、狛江市として多摩川住宅の大切さが出せるようになると思います。狛江市の都市計画の方針として、都市計画道路の整備を織り込んで欲しいと思います。

幹事：

　第四次事業化計画を策定しましたが、都市計画道路全般の見直しを行う時期が来ていると考えます。多摩川住宅の東側や北側の都市計画道路を検討する中で、防災性については重要な視点だと考えます。今後検討していきたいと思います。

委員：

　以前配布された素案説明会のパンフレットの最終ページの「10.建築物等の形態又は色彩その他意匠の制限」について、もっと詳細な資料を示して説明してほしいと考えます。

幹事：

　景観関係のルールについては、地区計画の中で決めることは難しいと考えております。多摩川住宅の協議会では、景観関係の統一ルールについて話し合いを行っており、景観の専門家にも協力をいただいて、ルール作りに向けた動きがあります。今後経過報告をさせていただきます。

会長：

　建替え計画が進んでいる住宅再生Ａ地区では、具体的な話があるのですか。

幹事：

　住宅再生Ａ地区では、建物の形や地区施設等については粗方固まりつつありますが、色彩等については、具体的な話はありません。

会長：

　今後も最新の状況報告をお願いいたします。

委員：

　この地区計画が、狛江市全体としての位置づけがはっきりしていないと思います。今よりも人口が6,000人増える計画をされていますが、どのような世代の方を増やそうと考えているのか良く分かりません。例えば、若い子育て世代であるなら、保育所の問題が出てくると考えます。また、周辺住民の理解は、どの程度進んでいるのでしょうか。周辺住民の方にとっては、この地区計画が決定することで、良い面も悪い面もあると思います。どのような説明を行い、どのような状況に周辺住民の方があるのか、今後報告をしていただきたいと考えます。景観については、現在の電柱がどのような状況なのか分かりませんが、無電中化は検討されているのでしょうか。

幹事：

　現状、電柱は立っています。都市計画道路や区画道路は完成しており、再構築する必要がないため、無電中化するような工事を行う予定はありません。

会長：

　無電中化にする場合、地権者の負担で工事することになるので、地権者の合意があることが必須条件になります。制約があり、実現は難しいと思います。行政は、市のため、地域のため、広域のためという視点は持って欲しいと考えます。

　その他ご質問、ご意見ありますか。よろしいでしょうか。事務局より、議題２その他についてお願いいたします。

幹事：

　調布都市計画生産緑地地区についてご報告いたします。平成28年11月14日に開催いたしました第２回都市計画審議会にてご審議いただき、11月15日付けにて「原案のとおり了承」と答申をいただきました。その後、平成28年11月28日に告示番号、狛江市告示第467号にて告示いたしました。

会長：

　報告が終わりましたが、何かご意見、ご質問があればお聞きします。

幹事：

　本日、ご報告いたしました多摩川住宅地区地区計画につきましては、来年度夏ごろに予定しております狛江市都市計画審議会へ付議させていただく予定としております。開催日程につきましては、後日、事務局より連絡させていただきます。

会長：

　それでは、本日の狛江市都市計画審議会はこれにて終了いたします。